수원지방법원 2025타경2134. 하남시 덕풍동 현대지식산업센터한강미사 9층 에이9-0015호로, 감정평가상 공부상 공장으로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자는 김종욱이며, 2019.12.31. 설정된 주식회사하나은행 근저당권 338,400,000원이 말소기준권리입니다. 이후의 임의경매개시결정, 하나은행 가압류, 하남시 압류는 매각으로 소멸합니다.
임차인 측도 금액 인수 위험은 낮습니다. 현황조사에 확인된 (주)코스텍과 주식회사 씨아이이컴퍼니은 각각 2022.05.16., 2022.04.26. 전입해 모두 2019.12.31. 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 두 점유자 모두 대항력 없음으로 분석되며, 매수인이 승계할 임차보증금은 0원입니다. 다만 이 사건의 핵심은 임차인이 아니라 매각 후에도 말소되지 않는 토지 구분지상권입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경2134 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 덕풍동 833-1 현대지식산업센터한강미사 9층 에이9-0015호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공부상 공장으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 10층 건물 내 9층 에이9-0015호 · 사용승인일 2019.09.20 |
| 소유자 | 김종욱 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 506,000,000원 / 247,940,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 277,401,139원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후는 소멸, 토지 구분지상권은 별도 확인
등기상 본건 전유부분의 말소기준은 2019.12.31. 주식회사하나은행 근저당권입니다. 2025.06.04. 임의경매개시결정, 2025.07.09. 하나은행 가압류 24,866,299원, 2025.07.28. 하남시 압류는 모두 그 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 과거 하나자산신탁 명의의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 현재 김종욱이 단독소유자로 기재돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 점유자 2명, 모두 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)코스텍 | 2022.05.16 | 10,000,000원 | 600,000원 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 주식회사 씨아이이컴퍼니 | 2022.04.26 | 20,000,000원 | 1,200,000원 | 없음 | 미상 | 0원 |
실제 임차·점유자는 2명입니다. 두 점유자의 전입일은 말소기준일 2019.12.31. 이후이므로 대항력이 없고, 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 대항력이 없으므로 매각으로 소유권이 넘어갈 때 보증금을 매수인에게 주장하는 구조는 아니며, 현재 분석상 매수인 승계액은 0원입니다.
③ 가격 — 2회 유찰로 247,940,000원, 시세 판단자료는 없음
감정가는 506,000,000원, 현재 최저매각가는 247,940,000원입니다. 2회 유찰 후 감정가의 49% 수준까지 내려왔습니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어, 현재 최저가가 실제 시장가보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 공부상 공장인 지식산업센터 호실은 아파트처럼 동일 평형 평균가격만으로 환금성을 판단하기 어렵고, 본건은 토지 구분지상권 존속 문제까지 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 247,940,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,271,160원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 338,400,000원 | 243,668,840원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 24,866,299원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구 363,266,299원 중 243,668,840원이 배당되고, 미배당은 119,597,459원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 금액 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 하남시 덕풍동 소재 지하철 5호선 하남풍산역 북동측 인근. 주위는 아파트, 지식산업센터 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 남서측 인근에 지하철 5호선 하남풍산역, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 공장으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 10층 건물로, 본건은 9층 에이9-0015호입니다.
- 도로. 남서측·남측으로 약 20m, 동측으로 약 30m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 평지의 사다리형 토지로 공업용·상업용 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 16,529.0㎡, 공시지가는 5,119,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(미사지구)이며, 공공주택지구·과밀억제권역·배출시설설치제한지역 등 제한사항이 기재돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 구분지상권 원문 확인. 매각 후 존속하는 토지 을구 1번 구분지상권의 설정 목적·범위·기간·권리자·사용 제한을 토지 등기사항전부증명서에서 직접 확인해야 합니다.
- 시세 직접 조사. 감정가 506,000,000원에서 247,940,000원까지 내려왔어도 실거래 자료가 없으므로 현장 매매가·임대가·동일 건물 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유자 명도. (주)코스텍과 주식회사 씨아이이컴퍼니가 현황조사상 점유하고 있습니다. 대항력은 없지만 실제 퇴거 일정과 명도 협의 가능성은 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사 외 별도의 실제 계약관계가 있는지 확인해야 합니다.
- 공장 이용 적합성. 공부상 공장으로 이용 중인 지식산업센터 호실이므로 실제 사용 목적과 건물 관리규약·입주 가능 업종을 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 먼저 볼 것은 존속 권리”
이 물건은 표면적으로는 매력적인 숫자를 보여 줍니다. 506,000,000원이던 감정가가 2회 유찰 뒤 247,940,000원까지 내려왔고, 점유자 2명의 보증금도 매수인에게 승계되지 않습니다. 하지만 가격보다 앞에 놓아야 할 사실이 하나 있습니다. 토지 을구 1번 구분지상권설정등기가 매각으로 말소되지 않는다고 명세서에 명시돼 있다는 점입니다.
따라서 이 사건은 “인수액 0원이라 안전하다”로 끝낼 수 없습니다. 금액상 임차인 인수는 0원이지만, 비금전적 존속 권리가 남습니다. 실거래 자료까지 없는 만큼 현재 최저가 247,940,000원이 싸다고 단정하지 말고, 구분지상권의 실질 영향과 현장 시세를 확인한 뒤 응찰 여부를 판단하는 것이 핵심입니다. 임차관계는 단순하지만, 권리·가격 검증은 필요한 물건입니다.
