대전지방법원 2026타경10302. 천안시 서북구 불당동 불당아리스타팰리스 3층 320호, 오피스텔 경매입니다. 소유자 주미애 씨가 2020년 8월 28일 거래가 102,626,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 신한은행 앞으로 채권최고액 93,600,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 삼성카드 가압류와 국민건강보험공단 압류가 발생했고, 유아이제사십차유동화전문 유한회사가 임의경매를 신청했습니다.

지금 확인해야 할 것은 단순히 최저가가 감정가 대비 얼마나 내려왔느냐가 아닙니다. 현재는 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저가가 모두 114,000,000원입니다. 실제 거래가격과 비교할 근거가 확인되지 않은 상태에서 이 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 더구나 오피스텔은 실제 이용자와 임대차계약에 따라 인수 위험과 명도 비용이 달라질 수 있으므로 점유관계 확인이 우선입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각 소멸

핵심은 2020.08.28 접수된 을구 1번 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 93,600,000원이고, 이 권리가 말소기준이 됩니다. 뒤이어 설정된 삼성카드 가압류와 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

과거 하나자산신탁 및 생보부동산신탁의 신탁등기가 있었지만, 해당 신탁등기는 이미 말소된 이력입니다. 2020.08.28 신탁재산 처분에 따른 소유권 귀속 후 주미애 명의로 소유권이 이전됐습니다. 따라서 과거 신탁 이력 자체를 현존하는 매수인 인수권리로 볼 근거는 없습니다.

② 가격 판단 — 실거래 확인 전 메리트 보류

이 물건의 감정가는 114,000,000원이며 현재 최저매각가 역시 같습니다. 한 번도 유찰되지 않았기 때문에 감정가 대비 가격 할인은 없는 상태입니다. 하지만 감정가가 곧 시장가격이라는 의미는 아닙니다. 최근 실거래가와 거래 추세를 확인하지 못한 상태에서는 신건 가격의 적정성을 판단하기 어렵습니다.

경매 회차별 가격과 채권자 미배당 예상액은 다음과 같습니다. 아래 금액은 제공된 회차별 배당 시나리오를 그대로 표시한 것으로, 실제 유찰이나 다음 매각조건을 확정한 값은 아닙니다.

매각가격이 낮아질수록 채권자가 배당받지 못하는 금액은 증가합니다. 현재 신건 매각가 기준으로 2,744,830원인 미배당 예상액은 1회 유찰 가정에서 25,190,430원, 2회 유찰 가정에서는 43,102,110원입니다. 그러나 채권자 미배당액이 곧 매수인의 인수액은 아닙니다. 현재 배당모형에서는 각 회차 모두 매수인 인수액을 0원으로 산정합니다.

③ 예상배당표 (매각가 114,000,000원 가정)

집행비용 2,396,000원은 추정액입니다. 근저당 배당은 채권최고액 93,600,000원을 기준으로 산정됐으며, 실제 피담보채권액과 다를 수 있습니다. 채권자 총 청구액 114,348,830원 중 예상 배당액은 111,604,000원, 예상 미배당액은 2,744,830원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 확인되지 않은 채권관계는 별도로 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 불무초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 각종 상가, 업무시설, 체육시설 등이 형성된 번화한 상가지대로, 감정평가서에서는 제반 입지여건을 양호하게 평가했습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 간선도로와의 연계성 등 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 조사됐습니다.
• 건물. 2018.08.29 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 15층 건물의 3층에 있습니다. 기본적인 위생·급배수설비, 화재탐지·소화전·스프링클러, 승강기, 지하주차장 및 지역난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 이용상태. 건축물현황도면상 거실 겸 침실 1개, 화장실 1개, 현관으로 구성된 오피스텔입니다. 아파트와 동일한 거주·수요 구조로 판단해서는 안 되며 실제 이용상태와 임대수요를 따로 조사해야 합니다.
• 토지·규제. 도시지역·일반상업지역·아산탕정지구 지구단위계획구역에 해당합니다. 광로3류와 중로2류에 접하고, 택지개발지구·중점경관관리구역 등에 포함됩니다. 토지 공시지가는 3,300,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이에 특이사항이 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 내부 상태, 실제 점유·사용 및 시설 유지관리 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
• 환금성. 주변 상업·업무시설 집적도는 입지상 장점으로 볼 수 있으나, 개별 오피스텔의 매매수요나 임대수익이 확보됐다는 뜻은 아닙니다. 최근 거래와 임대사례를 확인하기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차인·점유자 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서·전입세대 관련 자료를 확인하고, 실제 점유자와 임대차계약 유무를 조사해야 합니다.
• 대항력·보증금 확인. 임차인이 있다면 점유개시일, 전입일, 확정일자, 보증금, 배당요구 여부를 말소기준일과 대조하세요. 대항력 있는 보증금이 낙찰가보다 크고 미배당액을 인수하는 구조라면 실질취득비용이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다.
• 채권 승계 확인. 신한은행 근저당권과 유아이제사십차유동화전문 유한회사의 신청채권 사이의 양도·승계관계, 관련 증빙 및 실제 배당순위를 확인하세요.
• 미배당·조세채권 확인. 신건 기준 예상 미배당액은 2,744,830원입니다. 국민건강보험공단 압류와 기타 조세·공과금의 배당순위 및 실제 채권액이 배당결과에 미치는 영향을 확인하세요.
• 실거래가 검증. 동일 건물 또는 유사 오피스텔의 최근 12개월 거래, 최신 거래가격, 면적·층·이용상태 차이와 최근 가격 추세를 비교하세요. 감정가 114,000,000원이 적정한지 판단하는 핵심 절차입니다.
• 관리비·명도. 오피스텔의 관리비 체납, 공용부분 관리비 승계 가능성, 관리규약, 공실 여부, 실점유자의 인도 협의 및 명도 비용을 점검하세요.
• 원본 대조. 매각기일 2026.11.03 이전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원의 매각조건을 다시 확인하세요.

맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 검증 완료”

불당아리스타팰리스 320호는 말소기준권리와 후순위 권리의 관계가 비교적 명확한 오피스텔입니다. 2020년 신한은행 근저당권을 기준으로 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 제공된 회차별 배당모형에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다.

그러나 임대관계 미상이라는 점이 남습니다. 등기상 확인된 임차인 권리가 없다고 해서 실제 대항력 임차인까지 없다고 확정할 수는 없습니다. 여기에 신청채권자와 근저당권자 사이의 승계관계 및 배당모형의 차이도 확인 대상입니다.

가격 역시 검증이 끝나지 않았습니다. 최저가 114,000,000원은 감정가와 같지만, 최근 실거래와 비교되지 않았으므로 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 오피스텔 특유의 임대수요·공실·환금성 위험까지 고려하면, 권리구조는 조건부 양호, 가격 판단은 보류, 종합 평가는 C등급이 적절합니다. 이 물건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 실제 점유·채권 승계·시장가격을 확인하는 것입니다.