대전지방법원 2026타경10314. 천안시 서북구 불당동 아르떼보엠 1층 119호가 경매에 나왔습니다. 소유자는 최유진이며, 2016년 소유권이전 직후 천안배원예농업협동조합 앞으로 채권최고액 513,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 명환철 명의로 채권최고액 400,000,000원의 후순위 근저당권이 추가됐습니다. 두 근저당의 채권최고액 합계는 913,600,000원입니다.

현재 최저매각가는 713,000,000원으로, 채권최고액 합계보다 낮습니다. 예상배당표에서는 후순위 근저당권자에게 일부만 배당되고 210,130,000원의 미배당이 발생합니다. 그러나 중요한 점은 이 부족액을 낙찰자가 별도로 갚는 구조가 아니라는 것입니다. 등기상 두 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있으며, 예상 매수인 인수액도 0원입니다.

실질적인 입찰 위험은 다른 곳에 있습니다. 감정평가상 이 호실은 소매점 용도로 확인되며, 인접한 120호와 물리적으로 구획되지 않은 상태입니다. 120호는 매각 대상에 포함되지 않으므로, 낙찰 후 119호의 독립적인 사용·점유·공간 분리가 가능한지를 확인하지 않고 입찰하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 과거 경매 이력도 주목

말소기준권리는 2016.12.13 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 천안배원예농업협동조합의 채권최고액은 513,600,000원이며, 다음 순위인 명환철의 근저당권 채권최고액은 400,000,000원입니다. 두 근저당권과 이번 임의경매개시결정등기는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

특이하게도 이 부동산은 이번 경매에 앞서 2018년과 2024년에 임의경매개시결정이 등기된 이력이 있습니다. 2018년 경매개시결정등기는 이후 말소됐고, 2024년 경매개시결정등기는 취하에 따라 말소됐습니다. 즉, 현재 사건은 0회 유찰인 신건이지만, 이 부동산에 관한 경매개시 이력 자체가 처음인 것은 아닙니다.

② 점유·임차 및 물리적 사용 위험

신고된 임차인은 없습니다. 감정평가 현장조사 당시 이용상태는 공실로 기재돼 있습니다. 다만 임대관계는 미상으로 표시돼 있으므로, 임차인 신고가 없다는 사실만으로 현재 점유관계나 대항력 있는 임차인의 존재 가능성까지 완전히 배제할 수는 없습니다.

현재 자료에 보증금이나 확정일자가 확인된 임차인은 없으므로 특정 점유자에 대해 대항력 있음 또는 우선변제권 있음으로 판정할 근거도 없습니다. 임대관계가 미상인 이상, 점유자가 추가로 확인된다면 전입·점유·사업자등록·확정일자 등 해당 용도에 적용되는 대항요건과 권리 발생 시점을 별도로 조사해야 합니다.

③ 가격 판단 — 최저가 713,000,000원이 싼지는 미확인

현재 물건은 감정가 713,000,000원이 그대로 최저매각가인 신건입니다. 등기상 권리 소멸 및 예상 인수액을 기준으로 계산한 실질취득금액 역시 약 713,000,000원입니다. 다만 이 금액에 취득세, 명도·점유 정리 비용 및 경계벽 관련 공사비 등은 포함되지 않습니다.

이 호실과 비교할 만한 실거래 가격이 확인되지 않았으므로, 713,000,000원이 최근 시세보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다. 더욱이 감정평가상 소매점으로 확인된 물건을 일반적인 주거용 도시형생활주택의 가격과 단순 비교하는 것은 적절하지 않습니다. 동일하거나 유사한 상업용 호실의 거래, 독립 사용 가능성 및 현재 공실 상태를 함께 고려해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 713,000,000원 가정)

최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 9,530,000원을 제외한 채권자 배당 합계는 703,470,000원입니다. 선순위 근저당권의 채권최고액 513,600,000원을 우선 반영하고, 명환철의 후순위 근저당에는 189,870,000원이 배당됩니다. 채권최고액 기준 미배당은 210,130,000원, 소유자 잔여금은 0원입니다.

신청채권자의 청구금액은 680,466,227원으로, 선순위 근저당 채권최고액보다 큽니다. 따라서 이 계산에서 채권최고액 전액을 배당받더라도 청구금액이 전액 충족되는 것은 아닙니다. 단, 청구액 미충족과 후순위 근저당 미배당은 매수인에게 그 채무가 자동 승계된다는 의미가 아닙니다.

배당액은 채권최고액을 기준으로 한 시뮬레이션입니다. 실제 채권잔액·배당요구·우선권·집행비용에 따라 달라질 수 있으며, 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 낮아져도 미배당은 커진다

가정상 1회 유찰 시 최저매각가는 570,400,000원, 2회 유찰 시 456,320,000원입니다. 해당 시나리오에서도 예상 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 따라서 확인된 등기상 소멸 권리만 놓고 보면 매각가 하락분이 보증금 인수 증가로 상쇄되는 구조는 아닙니다.

하지만 최저매각가가 내려간다고 해서 가격 메리트가 자동으로 생기는 것은 아닙니다. 현재 해당 호실의 실거래 시세가 검증되지 않았고, 120호와의 경계 및 독립적 사용 문제가 남아 있습니다. 유찰가가 낮아지더라도 분리 사용에 필요한 비용과 매각 가능한 상태인지에 대한 검증이 선행돼야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 불당동 갤러리아백화점 센터시티점 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 백화점, 대형할인마트 및 근린생활시설 등이 분포하는 노선변 상가지대로 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장과 간선도로가 있습니다. 천안아산역(KTX) 및 아산역(1호선)이 소재하고, 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 2016.12.01 사용승인된 철근콘크리트구조 2층 건물의 1층 호실입니다. 외벽은 석재타일 및 페인팅 등으로 마감됐고, 강화유리·새시창호, 위생·급배수·소화전·승강기 설비 등이 확인됩니다.
• 도로. 부지 서측과 북측은 약 20m, 남측은 약 30m 폭의 포장도로에 접합니다. 도로 접근성과 실제 점포의 영업·임대 경쟁력은 별도로 구분해 평가해야 합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 철도보호지구 및 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 토지 지목은 주차장이며, 공시지가는 1,420,000원/㎡입니다. 이 가격은 개별 호실의 거래시세를 나타내지 않습니다.
• 공부·현황. 감정요항표의 공부와의 차이 항목에는 별도 차이가 없다고 기재됐으나, 현장에서는 건축물현황도에 표시되지 않은 칸막이와 주방선반, 인접 120호와의 경계벽 부재가 별도로 확인됐습니다. 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 상업시설이 밀집한 입지라는 장점은 있지만, 이 호실의 거래 유동성과 가격 경쟁력이 입증된 것은 아닙니다. 특히 비매각 호실과 물리적으로 연결된 상태는 독립적인 임대·매매 과정에 장애가 될 가능성이 있어 주의가 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 119호·120호 경계 확인. 집합건축물 현황도와 실제 공간을 대조해 각 호실의 법적 범위, 출입구, 설비, 사용 범위를 확인하세요. 경계벽 설치 가능 여부와 관련 비용도 확인이 필요합니다.
• 120호 권리자 및 점유관계 확인. 120호는 매각 대상이 아니므로 소유·점유관계를 별도로 확인하세요. 경계가 없는 현재 상태에서 119호만 독립적으로 인도받을 수 있는지 검토해야 합니다.
• 용도 확인. 도시형생활주택으로 표시된 경매 분류와 감정상 건축물대장 주용도인 소매점 사이의 차이를 건축물대장 및 관할 행정기관 자료로 확인하세요.
• 현재 점유 재확인. 감정 당시 공실이라는 사실만으로 매각기일의 공실이 보장되지 않습니다. 현황조사서, 전입세대 및 상가 임대차 관련 확인자료 등으로 실제 점유와 대항력 발생 가능성을 검토하세요.
• 청구액과 배당순위 확인. 신청채권자 청구금액은 680,466,227원이며 선순위 근저당 채권최고액은 513,600,000원입니다. 실제 채권잔액과 배당요구 내역을 재확인하세요.
• 과거 경매 이력 확인. 2018년과 2024년의 경매개시결정 및 말소 경위, 이번 경매개시까지의 등기 변동을 확인하세요.
• 미납 관리비·공용부분 부담. 관리주체에 미납 관리비와 공용부분 관련 부담 가능성을 확인하세요. 예상 인수채무 0원은 모든 부대비용이 0원이라는 뜻이 아닙니다.
• 시세 및 환금성 검증. 소매점 용도, 1층 위치, 독립 사용 가능성 등이 유사한 호실의 실거래와 임대 사례를 확인한 후 입찰 상한을 결정하세요. 감정가만으로 시장가치를 확정하지 마세요.
• 서류 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물현황도를 직접 확인하고, 특히 120호 경계에 관한 현황 변경 여부를 점검하세요.

맺으며 — “근저당 소멸 ≠ 독립 사용 보장”

이 사건은 등기상 권리만 보면 비교적 정리 가능한 구조입니다. 말소기준 근저당권 이후의 후순위 근저당권은 매각으로 소멸하며, 채권 미배당 210,130,000원은 매수인이 인수하는 채무로 계산되지 않습니다. 확인된 예상 인수액은 0원입니다.

하지만 이 물건의 핵심은 배당표에 있지 않습니다. 119호와 비매각 120호 사이에 경계벽이 없다는 사실이 매각물건명세서에 명확하게 기재돼 있습니다. 여기에 소매점 용도와 경매 물건종류의 표기 차이, 임대관계 미상, 과거 경매개시 이력, 실거래 시세 검증의 부재가 함께 남아 있습니다.

최저매각가 713,000,000원은 실질취득 기준으로도 약 713,000,000원이지만, 이 금액이 시장가격보다 유리한지 판단할 근거는 부족합니다. 따라서 현 단계에서의 결론은 권리상 인수채무는 제한적이나, 물리적 독립성과 가격 적정성 검증이 선행돼야 하는 물건이라는 것입니다. 입찰의 출발점은 가격표가 아니라 119호와 120호의 경계 확인입니다.