대전지방법원 2026타경10351. 충남 아산시 배방읍 장재리의 코아루웰메이드시티 19층 1942호가 경매에 나왔습니다. 2020년 5월 20일 사용승인을 받은 20층 건물의 오피스텔로, 아산역 남서측 인근에 위치합니다. 감정가는 153,000,000원, 현재 최저매각가도 동일한 신건입니다.
등기 흐름을 보면 소유자 김용효 씨가 2020년 7월 20일 한국토지신탁으로부터 소유권을 이전받았고, 같은 날 신한은행 근저당권이 설정됐습니다. 이후 여러 채권자의 가압류와 압류, 간이회생절차가 이어졌으며, 2024년 회생절차가 종결된 뒤 2026년 임의경매가 개시됐습니다.
이 사건은 단순히 근저당권만 있는 물건은 아닙니다. 오래된 권리들의 말소 여부, 여전히 등기된 압류, 실제 점유관계, 배당순위를 함께 살펴야 합니다. 특히 오피스텔인 만큼 임대차가 존재할 가능성을 배제하지 않고 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경10351 (임의경매) |
|---|---|
| 경매개시 관할 | 대전지방법원 천안지원 |
| 소재지 | 충청남도 아산시 배방읍 장재리 1719 코아루웰메이드시티 19층 1942호 도로명주소: 충청남도 아산시 배방읍 희망로 32 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 현황 오피스텔 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 · 지상 20층 중 19층 · 2020.05.20 사용승인 |
| 소유자 | 김용효 (단독소유) |
| 소유권 취득 | 2020.07.20 · 거래가액 149,153,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 153,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 신청채권자 | 에프에스제이2509유동화전문 유한회사 |
| 사건 청구금액 | 120,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.07.20 신한은행 근저당권 · 채권최고액 120,000,000원 |
| 임대·점유관계 | 미확인 임대관계 미상 · 현장 이해관계인 부재 |
| 등기 확인 기준 | 2026.10.21 발행 등기사항전부증명서 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 확인할 사항이 있다
이 사건의 말소기준권리는 2020년 7월 20일 접수된 을구 1번 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원이며, 경매 매각으로 소멸하는 권리입니다.
그 이후 설정된 근로복지공단의 가압류 34,700,000원, 국의 압류, 그리고 2026년 임의경매개시결정 역시 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 따라서 이들 채권의 미배당액이 곧바로 매수인의 개인채무가 되는 것은 아닙니다.
| 권리 / 채권자 | 설정일 | 채권 관련 금액 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 을구 1 · 신한은행 근저당권 | 2020.07.20 | 120,000,000원 | 말소기준 |
| 갑구 12 · 근로복지공단 가압류 | 2022.10.14 | 34,700,000원 | 매각소멸 |
| 갑구 23 · 국 압류 (김해세무서장) | 2024.10.17 | 미상 | 매각소멸 |
| 갑구 24 · 임의경매개시결정 | 2026.03.09 | — | 매각소멸 |
기존의 국민건강보험공단 압류, 박경태·롯데카드·박귀선·정경주의 가압류 등은 이미 등기부상 말소된 권리입니다. 과거 강제경매개시결정도 취하되어 말소됐습니다. 또한 2022년 개시된 간이회생절차는 2024년 2월 종결됐고, 관련 보전처분·회생절차개시·회생계획인가 등기도 말소됐습니다.
국세 압류 역시 매각소멸 대상으로 분류되지만, 압류등기의 소멸과 조세의 배당 우선순위는 다른 문제입니다. 법정기일과 당해세 여부에 따라 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
② 임차인·점유 분석 — 신고 임차인은 없지만 임대관계는 미상
현재 확인된 임차인 신고자는 0명입니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있고, 현장조사 당시 이해관계인이 부재하여 실내 이용상태를 직접 확인하지 못했습니다. 따라서 임차인이 존재하지 않는다고 확정하거나, 명도가 필요 없다고 판단할 수는 없습니다.
| 구분 | 점유·보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 확인된 임차인 | 신고자 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 |
| 미확인 점유관계 | 임대관계·보증금 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 확인 필요 |
확인된 임차인 신고와 실제 점유현황은 다를 수 있습니다. 미확인 점유자가 대항력 있는 임차인인지는 점유 개시일, 주민등록 또는 사업자등록, 확정일자, 계약 및 보증금 관계 등을 검토해야 판정할 수 있습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 153,000,000원의 적정성은 미확인
현재 최저매각가는 153,000,000원으로 감정가의 100%입니다. 단 한 차례도 유찰되지 않은 신건입니다.
이 물건의 등기에는 2020년 소유권 이전 당시 거래가액 149,153,000원이 기재돼 있습니다. 그러나 이는 과거 해당 호실의 취득거래일 뿐, 현재 오피스텔 매매 시세를 나타내는 값은 아닙니다. 최근 12개월 실거래 평균과 최신 실거래, 시장 추세가 확인되지 않아 현재 최저가의 할인율이나 가격 경쟁력을 판단할 근거는 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 153,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,942,000원 |
| 1. 을구 1 · 신한은행 근저당권 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 갑구 12 · 근로복지공단 가압류 | 34,700,000원 | 30,058,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 154,700,000원 | 150,058,000원 |
| 미배당 합계 | — | 4,642,000원 |
신건 최저가에 낙찰된다는 가정에서 집행비용 2,942,000원을 공제하고, 신한은행 근저당권에 120,000,000원, 근로복지공단 가압류에 30,058,000원이 배당되는 계산입니다. 근로복지공단 채권은 전액 배당되지 못하며, 미배당액 4,642,000원이 발생합니다.
다만 근저당권 배당액 120,000,000원은 채권최고액을 채권액으로 가정한 계산입니다. 이는 실제 대출 잔액이나 신청채권자의 확정 배당액을 증명하는 수치가 아닙니다. 신청채권자의 실제 권리관계, 국세 배당순위와 세액, 임차인의 최우선변제 여부에 따라 배당 결과가 바뀔 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 확인은 필요
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 153,000,000원 | 150,058,000원 | 4,642,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 122,400,000원 | 119,886,400원 | 34,813,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 97,920,000원 | 95,757,440원 | 58,942,560원 | 0원 |
유찰에 따라 매각가격이 낮아질수록 채권자가 배당받지 못하는 금액은 증가합니다. 그러나 채권자의 미배당액 증가가 곧 매수인의 부담 증가를 의미하지는 않습니다. 위 시나리오에서는 어느 회차든 확인된 인수액이 0원으로 계산됩니다.
반대로 경매가격이 122,400,000원 또는 97,920,000원까지 내려간다고 해도 그것만으로 시세보다 저렴해지는 것은 아닙니다. 동일 건물 오피스텔의 최근 거래가격과 실제 임차보증금 부담을 비교해야 비로소 실질적인 취득가격의 경쟁력을 판단할 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 아산역(1호선·장항선) 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 오피스텔, 아파트단지, 근린생활시설 등이 분포하는 주택 및 상가지대로, 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하며 인근에 간선도로, 지하철역 및 다수의 시내버스정류장이 있습니다. 도로교통과 대중교통 이용상황은 양호한 것으로 평가됩니다.
- 도로 조건. 남측 왕복 6차선, 서측 왕복 12차선, 북동측 왕복 2차선 포장도로에 접하는 입지입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 20층 건물 중 19층으로, 2020년 5월 20일 사용승인됐습니다. 위생·급배수설비, 도시가스 난방설비, 소화전설비, 승강기 및 지하주차장시설을 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 아산배방 지구단위계획구역 및 택지개발지구에 해당하며 중점경관관리구역에 포함됩니다. 토지 전체 면적은 4,226.6㎡, 공시지가는 2,608,000원/㎡입니다.
- 공부 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 특이사항이 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 내부 현황은 현장 이해관계인 부재로 직접 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 역세권 접근성과 도로 여건은 장점으로 볼 수 있지만, 오피스텔의 실제 매매수요·임대수익·공실 수준 및 거래 유동성은 별도 확인이 필요합니다. 아파트와 동일한 환금성을 전제하는 것은 적절하지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실제 점유자 확인. 현황조사서와 전입세대확인서, 외국인체류확인 관련 자료, 상가건물임대차 여부 및 현장 점유자를 대조해야 합니다. 임차인이 확인되면 대항요건과 보증금·확정일자·배당요구 여부를 검토하세요.
- 매각물건명세서 재확인. 매수인에게 인수되는 권리나 점유 관련 기재, 매각 조건 변경 여부를 매각기일 직전에 확인해야 합니다.
- 신청채권자와 근저당권 관계. 신한은행 근저당권과 에프에스제이2509유동화전문 유한회사의 채권 관계, 승계 또는 이전 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 국세 압류 및 배당순위. 김해세무서장의 압류와 관련된 체납세액, 법정기일, 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다. 배당표의 예상 금액은 확정 배당액이 아닙니다.
- 회생절차 이력. 2024년 회생절차종결 및 관련 등기말소 이력을 확인하고, 회생계획이 담보채권에 미친 영향을 검토해야 합니다.
- 동일 건물 실거래 확인. 코아루웰메이드시티의 유사 면적·유사 층수 거래 중 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선 비교하세요. 오래된 고가 거래만으로 투자성을 판단하지 않아야 합니다.
- 임대수익·공실 확인. 오피스텔의 실제 임대료, 보증금, 관리비, 공실기간과 내부 상태를 확인해 투자수익의 기초를 점검해야 합니다.
- 관리비·명도비용. 미납 공용관리비, 점유자와의 인도 협의, 원상복구 가능성, 취득 관련 부대비용을 별도로 산정해야 합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 모든 위험 0원”
아산 코아루웰메이드시티 1942호의 말소기준권리는 명확합니다. 2020년 신한은행 근저당권이 기준이 되고, 후순위 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원이며, 신건 매각가 153,000,000원 기준 채권자 미배당액은 4,642,000원입니다.
다만 이 물건은 임대관계가 확인되지 않은 오피스텔입니다. 과거 회생절차 이력이 있고, 국세 압류도 존재합니다. 따라서 단순히 등기상 말소되는 권리가 많다는 이유로 안전한 낙찰이라고 단정해서는 안 됩니다. 실제 점유자와 임대차 관계, 조세 배당순위, 신청채권자의 권리관계를 확인해야 합니다.
가격에서도 같은 신중함이 필요합니다. 감정가와 최저가가 모두 153,000,000원이지만, 현재 시세와 비교할 최근 실거래 근거가 없어 저렴하다는 결론을 낼 수 없습니다. 과거 149,153,000원에 취득했다는 기록 역시 현재의 시장가치를 대신하지 못합니다.
결론은 권리상 인수액 0원 추정, 점유·조세 추가 확인, 가격 경쟁력 판단 보류입니다. 매각기일 전 임대차와 최신 실거래를 확인한 뒤 실질취득액을 재산정하는 접근이 적절합니다.
