대구지방법원 2025타경418. 경상북도 경주시 율동 743-6 소재의 기타 건물과 토지가 결합된 일괄매각 물건입니다. 소유자는 손춘실이며, 2009년 8월 12일 부산은행을 근저당권자로 하는 담보권들이 등기됐습니다. 이후 김두철의 근저당권과 서울보증보험·경북신용보증재단의 가압류가 추가됐고, 부산은행이 임의경매를 신청했습니다.

권리 구조만 보면 말소기준권리와 그 이후의 담보권·가압류가 매각으로 소멸하는 형태입니다. 하지만 이 물건에는 일반 아파트 경매와 다른 특성이 있습니다. 제시외 건물, 기계기구, 조경수, 조경석 등이 매각에 포함되고, 건물 일부는 공부상 용도와 실제 사용 형태가 다릅니다. 또한 여러 목록에 걸쳐 임차인이 조사되었습니다. 따라서 등기상 인수액 0원만으로 안전한 투자라고 판단할 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 5건, 매각으로 소멸

말소기준은 2009년 8월 12일 접수된 을구 1번 부산은행 근저당권입니다. 같은 날 접수된 을구 2~4번 부산은행 근저당권 역시 후순위 접수번호로 기재되어 있고, 2025년 설정된 김두철 근저당권도 매각으로 소멸하는 권리입니다.

부산은행의 4개 근저당권에는 각각 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 따라서 채권최고액을 단순 합산한 금액이 실제 대출 잔액 또는 이 물건만의 최종 배당채권액과 반드시 일치하는 것은 아닙니다. 공동담보목록과 실제 채권계산서를 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 점유 확인 필수

조사된 실제 임차인은 4명입니다. 보증기관의 보증금 대위·승계로 중복 기재된 사람은 없습니다. 네 사람의 전입신고일은 모두 2009년 8월 12일 말소기준권리보다 늦습니다. 기재된 판정에 따르면 대항력은 없는 것으로 분류됩니다.

* 박상숙·김관현의 보증금은 각각 3,000으로 기재된 수치를 원 단위로 표시했습니다. 실무상 금액 단위의 원본 확인이 필요하며, 이를 임의로 3,000만원 등으로 확대 해석하지 않았습니다. 모든 임차인의 확정일자는 확인되지 않았으므로 우선변제권 성립 여부를 단정하지 않습니다.

특히 목록 2번 건물의 2층은 공부상 일반음식점이지만 실제 주택으로 사용 중입니다. 따라서 주거용과 영업용 임대차가 혼재하는지, 각 점유자가 어느 공간을 점유하는지, 실제 사용 형태와 임대차 보호요건이 일치하는지 확인할 필요가 있습니다. 현재 분석상 인수액 0원은 배당 시뮬레이션의 결과이지, 모든 점유·명도 비용의 부재를 보증하는 금액은 아닙니다.

③ 시세·매각조건 — 19.83억의 적정가를 검증해야 한다

현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,982,730,920원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 할인된 경매가격이라는 근거는 없습니다. 더구나 이 물건은 토지뿐 아니라 건물과 기계기구까지 일괄매각되는 구조입니다. 따라서 토지 공시지가 또는 감정가만으로 실제 수익가치와 처분가치를 단정하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,982,730,920원 가정)

위 배당은 채권최고액 및 청구금액을 기준으로 작성된 단순 추정입니다. 집행비용 22,227,309원을 반영했으나 당해세, 임차인 최우선변제 등은 반영하지 않았습니다. 실제 배당금과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 매각가격과 미배당의 변화

매각가가 하락하면 채권자의 배당 부족분은 커지지만, 현재 등기·임차관계 판정하에서는 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 즉 채권자가 배당받지 못한 금액이 자동으로 낙찰자에게 이전되는 구조는 아닙니다.

다만 이 물건은 임차인이 실제 점유하고 있고 보증금 및 우선변제 관계 일부가 확인되지 않았습니다. 배당의 정확도와 낙찰자의 명도·관리 부담은 별도 검증해야 합니다. 낙찰가가 낮아진다는 이유만으로 실질 투자위험이 같은 비율로 줄어드는 것은 아닙니다.

⑥ 토지·건물·이용상태 분석 (감정요항 및 매각조건 기준)

• 토지 용도지역. 생산녹지지역으로 기재되어 있습니다. 토지의 개발·증축·용도변경 가능성은 현행 법령과 개별 인허가 사항을 확인해야 합니다.
• 토지 현황. 기재된 토지 정보는 면적 382.0㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·사다리형, 소로한면 접면입니다. 이 면적을 일괄매각 전체 토지면적으로 단정해서는 안 됩니다.
• 공시지가. 197,300원/㎡로 기재되어 있습니다. 공시지가는 공적 평가 기준이며 복합 물건의 실제 매매가치와 동일하지 않습니다.
• 침수 관련 규제. 침수위험지구 저촉 사항이 있습니다. 건물·설비의 침수 이력, 배수 상태와 보험 가입 가능성 등을 확인할 필요가 있습니다.
• 그 밖의 규제. 공장설립제한지역 및 가축사육제한구역에 포함됩니다. 계획한 영업이나 시설 운영이 가능한지 확인해야 합니다.
• 건물 용도 차이. 목록 2번 건물의 2층은 공부상 일반음식점이지만 현재 주택으로 이용 중입니다. 적법한 용도변경 여부 및 원상회복·시정 가능성을 확인해야 합니다.
• 목록 9번 토지. 지목은 도로이나 현황은 잡종지(증축신고부지)로 기재됩니다. 실제 도로 기능, 진입·통행 관계, 증축신고 및 향후 사용 가능성을 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위. 제시외 건물, 기계기구, 지상의 조경수와 조경석 등이 포함됩니다. 기계기구는 정상작동 여부를 확인할 수 없습니다.
• 매각 제외 물건. 이동 가능한 컨테이너 및 파고라는 매각 대상에서 제외됩니다. 현장에서 포함 물건과 제외 물건을 구분해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준과 공동담보. 부산은행 을구 1~4번의 공동담보목록을 확인하고, 각 근저당권의 실제 피담보채무 및 말소 관계를 대조하세요.
• 임차인 4명의 점유. 라범석·박상숙·김관현·정병문의 계약서, 사용 부분, 확정일자, 배당요구 및 현재 점유 상황을 확인하세요.
• 보증금 금액. 미상인 2명의 보증금과 박상숙·김관현의 보증금 표기 단위를 원본 문서로 확인하세요. 불명확한 금액을 임의로 합산하지 마세요.
• 일괄매각 세부 목록. 토지·건물·제시외 건물·기계기구·조경시설과 제외 대상인 컨테이너·파고라의 범위를 현장에 대조하세요.
• 건물 이용의 적법성. 목록 2번 2층의 주택 이용과 공부상 일반음식점 용도가 다른 이유 및 건축·소방·위생 관련 요건을 확인하세요.
• 목록 9번 도로 토지. 현황 잡종지 및 증축신고부지와 관련한 행정절차, 실제 통행권과 이용 제한을 확인하세요.
• 기계기구 상태. 정상작동 여부가 확인되지 않으므로 설비 현황·수리·철거 비용을 별도로 조사하세요.
• 침수위험. 침수위험지구 저촉 사항과 지형·배수·침수 이력을 확인하고 사용 계획에 반영하세요.
• 시세 및 환금성. 이 물건과 실제로 비교 가능한 복합용도 부동산의 거래사례, 토지가치, 건물 가치와 임대수익을 각각 검토한 뒤 응찰가 상한을 정하세요.
• 원본·기일 확인. 2026.11.03 매각기일 전 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각조건의 변경 여부를 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리 소멸은 명확하지만, 매수가치까지 증명된 것은 아니다”

이 물건은 부산은행의 2009년 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리가 소멸하는 형태이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수 0원입니다. 전입신고가 모두 말소기준권리 이후인 실제 임차인 4명 역시 제공된 판정상 대항력이 없는 것으로 분류됩니다.

그러나 권리상 인수 0원이라는 장점만으로 신건 최저가 1,982,730,920원이 적절한 매수가격이라고 볼 수 없습니다. 보증금 미상 임차인 2명, 실제 사용과 공부상 용도의 차이, 기계기구의 작동 불확실성, 침수위험지구 저촉, 실거래 시세 검증 부족이 동시에 존재하기 때문입니다.

유찰 시 최저가가 하락하더라도 실거래 대비 할인율이 확인되지는 않습니다. 이 물건의 투자 판단은 임차관계 확정 → 일괄매각 범위 확인 → 용도·인허가 검증 → 개별 자산가치 및 환금성 평가를 거친 뒤 이루어져야 합니다.

권리 소멸 구조는 긍정적, 가격 적정성과 이용·명도 위험은 검증 전까지 보류. 복합 부동산의 불확실성을 고려하면 신건 감정가만을 근거로 적극 응찰하기보다는 충분한 현장 실사와 가치 검증이 우선인 물건입니다.