대구지방법원 2025타경10709. 경상북도 경주시 산내면 대현리 3098-1 소재의 토지·건물 일괄매각 사건입니다. 등기상 소유자는 김명애, 근저당 채무자는 홍순주이며, 현재 경매신청 채권자는 엠씨아이대부주식회사입니다. 최초 울주새마을금고가 설정했던 근저당 3건은 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 근저당권부채권에는 느티나무제사차유한회사의 근질권이 설정되어 있습니다.

핵심은 근저당권 이전과 근질권 설정을 별개의 부동산 근저당 채무로 중복 계산하지 않는 것입니다. 을구 1·2·3번 근저당의 채권최고액은 각각 527,800,000원, 147,100,000원, 102,700,000원으로 합계 777,600,000원입니다. 근저당권 이전과 근질권은 이 채권에 연결된 권리관계로, 같은 금액을 별도로 더해 매수인 인수채무로 판단해서는 안 됩니다.

다만 권리상 인수액이 없다는 것과 물건의 안전성은 별개입니다. 공부상 임야·목장용지가 실제로는 잡종지·도로·법면으로 사용되고 있고, 제시외 건물까지 일괄매각됩니다. 건물의 사용현황과 토지별 적법성, 실제 점유관계 및 매각 범위가 투자판단의 중심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 3건과 채권양도

말소기준권리는 2023.06.01 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 같은 날짜에 설정된 을구 2·3번 근저당도 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 그 뒤의 근저당권 이전 및 근질권 설정은 기존 담보채권에 관한 권리변동이며, 낙찰자가 원금과 채권최고액을 각각 중복 인수하는 구조가 아닙니다.

한편 2024.07.09 울주새마을금고가 신청한 종전 임의경매는 2025.04.18 취하로 말소되었습니다. 현재 진행되는 사건은 2025.09.19 엠씨아이대부주식회사의 신청에 따른 별도 임의경매입니다. 종전 경매개시결정과 현재 경매개시결정을 혼동해서는 안 됩니다.

② 가격 판단 — 감정가 8.09억을 그대로 믿을 수 있을까

현재 최저매각가는 808,671,960원으로 감정가의 100%입니다. 한 번도 유찰되지 않은 신건이므로 가격 인하가 반영되지 않았습니다. 인수금액을 0원으로 보는 권리분석 모형에서는 낙찰가 자체가 실질취득의 기본금액이지만, 취득 관련 세금·등기비용·명도·시설정비비용은 별도로 고려해야 합니다.

더 중요한 문제는 이 물건의 실거래 비교기준이 확립되지 않았다는 것입니다. 단순 주거용 아파트와 달리 토지 이용상태, 건물의 용도, 접도 상황, 제시외 건물의 가치 및 규제에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있습니다. 감정가와 최저가가 같다는 사실만으로 시장가격보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

각 회차는 제시된 유찰 시나리오에 따른 가정치입니다. 실제 매각일정·최저매각가격은 법원 공고에 따르며, 채권 미배당액은 담보채권이 매수인에게 승계되는 금액이 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 808,671,960원 가정)

현재 신건 최저가로 매각되는 경우 집행비용 10,486,720원을 차감하고, 세 근저당의 채권최고액 합계 777,600,000원을 모두 배당하는 모형입니다. 그 결과 소유자에게 20,585,240원이 남는 것으로 계산됩니다.

다만 이는 채권최고액을 실제 배당채권액으로 가정한 단순 추정입니다. 사건의 경매 청구금액은 783,311,460원으로, 위 모형의 채권최고액 합계와 일치하지 않습니다. 채권양도·근질권 설정에 따른 실제 배당금 수령관계, 확정된 원리금, 당해세, 임차인 최우선변제 등은 배당결과를 변경할 수 있습니다. 위 표의 잔여금은 확정된 소유자 수령액이 아닙니다.

④ 토지·건물 현황 — 이 사건의 실질적인 위험

본건은 경주시 산내면 대현리 소재 일송수목원 남동측 원거리에 위치하며, 주변은 단독주택·근린생활시설·농경지·자연림 등이 혼재합니다. 차량 접근이 가능하고 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

등기된 건물은 철근콘크리트구조 단층 제1종근린생활시설입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내부는 노출 콘크리트, 바닥은 에폭시 및 타일 등으로 마감되어 있고, 강화유리·폴딩도어·새시창호와 위생·급배수설비가 기재되어 있습니다.

784㎡와 공시지가 104,600원/㎡는 표시 토지에 관한 정보이며, 일괄매각 전체 토지의 총면적이나 전체 감정가를 의미하지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 산내면 대현리 일송수목원 남동측 원거리로, 단독주택과 근린생활시설·농경지·자연림이 혼재하는 지역입니다. 일반적인 주거단지형 부동산과 수요층이 다릅니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다. 개별 토지의 진출입과 실제 도로 이용관계는 별도로 확인해야 합니다.
• 용도지역. 생산관리지역으로, 용도지역에 따른 건축·토지이용 제한이 적용됩니다. 개별 사업계획에 대한 허용 여부를 관할 행정기관에 확인해야 합니다.
• 규제. 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역에 해당하고, 일부 토지는 접도구역 및 건축법상 도로 관련 사항이 기재되어 있습니다. 향후 개발·증축·시설변경에 영향을 줄 수 있습니다.
• 건물. 제1종근린생활시설 단층 철근콘크리트 건물입니다. 아파트처럼 동일 평형·동일 단지 거래를 이용해 가격을 단순 비교하기 어렵습니다.
• 제시외 건물. 일괄매각에 포함되는 것으로 명시되어 있습니다. 위치, 구조, 면적, 건축물대장 등재 여부 및 사용승인 관련 사항을 현장에서 확인해야 합니다.
• 환금성. 복수의 토지, 서로 다른 실제 이용상태, 근린생활시설 건물, 이용규제가 결합되어 있습니다. 일반적인 주거용 부동산에 비해 매수 수요가 제한될 가능성이 있어 재매각 기간과 가격을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 범위 확인. 일괄매각되는 토지·건물 목록을 지적도, 등기부, 감정평가서, 매각물건명세서에 각각 대조하고 제시외 건물의 포함 범위를 확인하세요.
• 지목·현황 불일치. 목록 3·4·5·7·8의 실제 이용상태와 공부상 지목 차이를 현장과 관할 행정기관에서 확인하세요.
• 도로 및 법면. 도로로 이용 중인 토지의 통행관계, 건축법상 도로 해당 여부, 접도구역 및 법면 때문에 활용이 제한되는 부분을 확인하세요.
• 점유·임대차. 실제 점유자, 임대차계약, 사업자등록·주민등록, 점유 개시일 및 임대차 보증금을 조사하세요. 현재 임대관계는 미상입니다.
• 담보채권 권리관계. 울주새마을금고에서 엠씨아이대부주식회사로 이전된 근저당권과 느티나무제사차유한회사의 근질권을 구분하고, 배당요구 및 채권계산서의 실제 금액을 확인하세요.
• 시장가격 검증. 인근의 용도·면적·접도·건물 상태가 유사한 토지 및 근린생활시설 거래를 별도로 확인해 최저가 808,671,960원의 적정성을 판단하세요.
• 개발·활용 가능성. 생산관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 접도구역과 관련한 사업 인허가 여부를 확인하세요.
• 잔여 비용. 취득 관련 세금, 명도 및 시설정비비용, 미납 공용관리비 해당 여부, 각종 인허가 비용 등을 별도로 검토하세요.
• 입찰 직전 원본 확인. 매각기일 2026.11.03 이전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 공고를 확인하세요.

맺으며 — “근저당은 지워져도 토지의 제약은 남는다”

이 사건의 권리구조 자체는 비교적 파악 가능합니다. 말소기준권리는 2023.06.01 근저당권이고, 세 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 채권양도와 근질권 설정 역시 기존 담보채권의 권리관계를 이해하는 문제이지, 채권최고액을 모두 중복 인수하는 구조는 아닙니다.

하지만 권리상 추정 인수액 0원은 투자 위험 0원을 뜻하지 않습니다. 토지의 공부상 지목과 실제 이용상태가 다르고, 건물은 근린생활시설이며 제시외 건물도 포함됩니다. 실제 임대차와 점유관계도 추가 확인이 필요합니다. 무엇보다 신건 최저가 808,671,960원이 시장가격보다 저렴하다는 근거가 확인되지 않았습니다.

결론은 ‘담보권 소멸 구조는 긍정적, 가격·토지 활용·점유 검증 전 입찰은 보류’입니다. 근저당 말소 여부에만 집중하기보다 실제로 사용할 수 있는 토지와 건물의 가치가 얼마인지를 먼저 검증해야 하는 물건입니다.