대전지방법원 2026타경66. 충남 당진시 원당동 원당마을주공1단지 113동 7층 705호 아파트입니다. 현재 소유자는 손신제 씨로, 2009년 8월 24일 138,000,000원에 취득하면서 하나은행에 채권최고액 102,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준이며, 이후 한국주택금융공사로 권리가 이전됐습니다. 그 뒤 여러 채권자의 가압류와 근저당권, 세금 압류, 과거 경매개시결정이 이어졌고 이번에 다시 임의경매가 진행되는 구조입니다.

현재 최저매각가는 감정가와 같은 174,000,000원입니다. 입찰 전 가장 먼저 확인할 것은 후순위 권리의 소멸 여부와 임차인의 실제 보증금·점유상태입니다. 그러나 이 부분을 확인하더라도 가격 경쟁력은 별개의 문제입니다. 최근 동일 면적 실거래 평균보다 최저가가 높고, 같은 단지의 평균 유찰 횟수도 3.8회로 나타납니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수액이 없다는 사실만으로 높은 평가를 주기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 원칙

등기상 가장 중요한 분기점은 2009년 8월 24일 하나은행 근저당권입니다. 그보다 앞선 우리은행 근저당권은 이미 말소됐고, 하나은행 근저당권은 2010년 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 권리이전은 기존 근저당권의 순위를 유지하므로, 말소기준 시점은 2009.08.24 그대로입니다.

그 이후 설정된 최광호의 가압류 및 근저당권, 김미숙의 가압류, 당진우리신용협동조합의 가압류 등은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 현재 등기상 남아 있는 당진시 및 국의 압류도 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 등기상 압류의 소멸과 조세채권의 배당 우선순위는 서로 다른 문제입니다.

이 물건은 과거 2015년 강제경매와 2020년 임의경매가 진행됐다가 취하된 기록도 있습니다. 과거 경매개시결정은 이미 말소됐으며 이번 경매는 2026.02.10 개시된 별도 사건입니다. 반복된 채무집행 이력만으로 새로운 인수권리가 생기는 것은 아니지만, 입찰 전 최신 등기와 점유상태를 다시 확인할 이유는 충분합니다.

② 임차인 분석 — 대항력 없음 판정, 보증금은 확인 필요

현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 실제 조사 임차인은 강경자 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 중복된 구조는 아닙니다.

임차인 강경자 씨의 전입일은 2022.05.20로 말소기준인 2009.08.24보다 늦습니다. 조사자료상 대항력이 없는 임차인으로 판정되므로, 확인된 사실관계를 전제로 낙찰자가 임대차보증금을 승계할 구조는 아닙니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균의 108.2%, 신건 가격 메리트 부족

원당마을주공1단지 동일 면적 59.1㎡의 최근 실거래 12건을 기준으로 비교합니다. 거래 시기는 2026년 6월부터 10월까지이며, 최근 12개월 평균은 160,833,333원입니다.

거래가격은 135,000,000원~185,000,000원까지 편차가 큽니다. 현재 최저매각가인 174,000,000원은 최근 평균보다 13,166,667원 높고, 최근 평균의 108.2%에 해당합니다. 즉 감정가가 시세 평균보다 높아 신건 자체에 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.

다만 최신 거래인 2026년 10월 7층 175,000,000원과 비교하면 이 물건의 최저가는 1,000,000원 낮습니다. 동일 층·동일 비교면적의 최신 거래가 존재한다는 점은 참고할 만하지만, 개별 호수의 향·상태·수리 여부 등이 같다고 확인된 것은 아닙니다. 따라서 최신 거래 한 건만으로 저평가됐다고 판단해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 174,000,000원 가정)

집행비용 3,236,000원은 추정치입니다. 배당표는 제공된 채권액 및 채권최고액 기준의 단순 예상이며 실제 확정배당표가 아닙니다. 하나은행 근저당권의 한국주택금융공사 이전 사실은 별도 반영해 해석해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제·채권자 간 배당순위 조정 등에 따라 실제 배당금은 달라질 수 있습니다.

이 가정에서는 채권자에게 169,793,642원이 배당되고, 집행비용을 제외한 소유자 잔여금은 970,358원입니다. 하지만 세금 압류가 있는 사건이므로 이 잔여금을 실제 소유자 수령액으로 확정할 수 없습니다. 특히 조세채권이 선순위로 배당되면 후순위 배당액이 감소할 수 있습니다.

⑤ 회차별 배당 시나리오 — 유찰 시 채권 미배당 증가

예상 시나리오에서는 유찰로 매각가격이 내려가도 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 이는 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 유형과 다릅니다. 여기서는 가격이 내려갈수록 채권자의 미배당금이 증가하지만, 그 미배당금 자체가 곧바로 낙찰자의 부담으로 전환되지는 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충남 당진시 수청동 소재 당진터미널 서측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설 및 아파트 등이 혼재하며, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 대중교통 편의도는 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 도로. 토지 남측과 서측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트벽식구조의 지하 1층·지상 15층 건물로, 기본적인 위생·급배수·승강기·소화전·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 이용상태. 아파트로 이용 중인 것으로 평가됐습니다. 다만 감정평가 과정에서 수차례 방문에도 폐문부재 등이 있어 건축물현황도면 및 탐문에 의해 내부상태를 확인했습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 상대보호구역·가축사육제한구역·하수처리구역 등의 제한이 확인됩니다. 공시지가 자료는 1,311,000원/㎡입니다.
• 위반사항. 위반건축물로 표시된 사항은 없으며, 공부와의 차이도 별도로 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 1,050세대의 아파트 단지이며 동일 면적 거래 표본이 확인됩니다. 다만 실거래가격이 135,000,000원부터 185,000,000원까지 넓게 형성돼 있어 개별 호수의 층·향·관리상태와 가격에 따라 매수 수요가 달라질 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최근 실거래를 기준으로 가격 판단. 신건 최저가 174,000,000원은 최근 12개월 평균 160,833,333원의 108.2%입니다. 전체 평균이나 최신 고가 거래 한 건만 보고 저평가됐다고 판단하지 마세요.
• 동일 층 최신 거래 비교. 2026년 10월의 7층 거래 175,000,000원과 비교하되, 향·수리상태·내부 마감 등 개별 차이를 추가 확인해야 합니다.
• 임차인 계약 및 점유 확인. 강경자 씨의 전입일은 말소기준보다 늦지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본, 전입세대 관련 자료 및 실제 점유를 확인하세요.
• 국세·지방세 확인. 당진시와 국 명의 압류의 세목·법정기일·체납액·교부청구 내역을 확인하고, 당해세 우선배당 가능성도 검토해야 합니다.
• 근저당권 이전 관계. 하나은행 근저당권이 한국주택금융공사로 이전된 사실과 현재 경매신청 채권자의 권리관계를 원본으로 대조하세요.
• 과거 경매 이력. 2015년 강제경매와 2020년 임의경매가 취하된 이력이 있으므로 현재 진행 중인 2026타경66의 권리상태와 혼동하지 않아야 합니다.
• 명도 및 내부 확인. 대항력 없는 임차인이라도 실제 거주자가 있다면 명도 협의와 인도 절차가 필요할 수 있습니다. 폐문부재로 미확인된 내부 하자와 수리비도 고려하세요.
• 체납 관리비. 공용부분 관리비 체납 여부 및 승계될 수 있는 비용을 관리사무소에 확인하세요.
• 유찰 시나리오. 단지 평균 유찰 3.8회와 제공된 회차별 가격을 참고하되, 실제 법원 공고와 시장 수요를 확인한 후 입찰가를 결정하세요.
• 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 확인하고 새로운 권리·점유 변동이 없는지 점검하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도 가격은 별개다”

이 물건의 가장 큰 장점은 말소기준이 분명하고, 현재 확인된 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 2009년 하나은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 정리되고, 임차인 강경자 씨도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

하지만 이를 곧바로 안전한 투자 또는 저렴한 매수 기회라고 판단하기에는 확인할 사항이 남아 있습니다. 임차보증금과 실제 점유상태가 미확인이고, 국세·지방세 압류가 여러 건 존재하며, 과거 경매 취하 이력도 있습니다. 특히 폐문부재로 내부 상태를 충분히 확인하지 못했다는 점은 실제 취득 후 비용에 영향을 줄 수 있습니다.

가격은 더욱 신중하게 봐야 합니다. 최저가 174,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 160,833,333원보다 높은 108.2% 수준입니다. 최신 7층 거래 175,000,000원과 비교하면 근접하지만, 그것만으로 충분한 가격상 여유가 확보된 것은 아닙니다. 같은 단지의 평균 유찰 횟수도 3.8회여서 신건 즉시 응찰보다 회차별 가격과 실거래 흐름을 검토할 필요가 있습니다.

결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 가격은 보류입니다. 임차인·세금·내부상태를 확인하고, 최근 실거래 평균에 비해 충분한 가격 경쟁력이 확보되는지를 먼저 판단해야 합니다. 이 물건의 핵심은 단순히 낙찰받을 수 있느냐가 아니라 실제 취득비용을 감안해 얼마에 낙찰받느냐입니다.