대구지방법원 2025타경10789. 경북 경주시 서면 아화리 705-33 소재 공장용지와 건물을 대상으로 하는 임의경매입니다. 토지면적은 2,013㎡, 지목은 공장용지이며 토지이용상황도 공업용입니다. 건물에는 공장뿐 아니라 냉동창고, 사무실 및 기숙사 용도가 혼재합니다. 냉동설비와 제시외 건물까지 평가대상에 포함되어 있어 일반적인 주거용 부동산과는 물건의 성격과 가격 판단 기준이 다릅니다.
등기상 소유자는 이영락이고, 임의경매 신청채권자는 중앙로신용협동조합입니다. 신청 청구금액은 530,000,000원입니다. 한편 2022년 설정된 채권최고액 636,000,000원의 근저당권은 2026년 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 기록이 존재합니다. 선행 근저당권의 말소 여부와 이전 관계를 정확히 대조하는 것이 이 사건 권리분석의 출발점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10789 (임의경매) |
|---|---|
| 등기 관할 | 대구지방법원 경주지원 등기계 |
| 소재지 | 경상북도 경주시 서면 아화리 705-33 도로명주소: 경상북도 경주시 서면 내서로 276 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장·냉동창고·사무실·기숙사 |
| 매각 형태 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 냉동설비 포함 평가 |
| 토지 | 2,013㎡ · 공장용지 · 공업용 · 평지 · 사다리형 |
| 도로 | 중로한면 |
| 소유자 | 이영락 (단독소유) |
| 감정가 | 732,671,560원 |
| 최저매각가 | 732,671,560원 (신건 · 유찰 0회) |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 신청채권자 | 중앙로신용협동조합 |
| 청구금액 | 530,000,000원 |
| 선행 근저당 | 2022.05.31 설정 · 채권최고액 636,000,000원 · 2026.03.10 권리이전 기록 |
| 등기 발급일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 2022년 근저당이 핵심이다
과거 등기에는 근저당권, 가압류 및 강제경매 이력이 다수 존재합니다. 다만 과거 설정·말소 내역보다 중요한 것은 2022년 근저당권과 이번 경매개시결정의 선후관계입니다. 2025년 경매개시결정이 말소기준으로 분류되어 있으나, 그보다 앞선 2022년 근저당권과 이후 2026년 근저당권 이전 기록을 함께 확인해야 합니다.
② 임차인·점유 및 인수 위험
확인된 임차인 신고는 0명입니다. 따라서 현재 산출된 배당 및 유찰 시나리오상 매수인 인수액은 0원으로 표시됩니다. 다만 이는 확인된 임차보증금과 인수채무를 기준으로 한 계산 결과이지, 현장 점유자나 미확인 권리관계까지 모두 해소되었다는 뜻은 아닙니다.
잠정 실질취득금액은 현재 최저매각가 732,671,560원 + 계산상 인수액 0원 = 732,671,560원입니다. 그러나 이 금액은 취득 관련 세금, 명도비용, 설비 유지·정비비용 등 부대지출을 포함하지 않으며, 확인되지 않은 인수 위험도 금액화하지 않은 수치입니다.
③ 가격 검증 — 7.33억을 싸다고 볼 수 있는가
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 732,671,560원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 감정가 대비 100%에서 매각이 진행됩니다. 그러나 감정가와 최저가가 같다는 사실만으로 시장가격의 적정성을 판단할 수는 없습니다.
특히 이 물건은 일반적인 아파트가 아니라 공장, 냉동창고, 사무실, 기숙사, 제시외 건물 및 냉동설비를 함께 평가한 일괄매각 대상입니다. 주변 거래가격뿐 아니라 공장시설의 사용가능성, 냉동설비 상태, 토지와 건물의 적법성 및 재매각 가능성까지 고려해야 합니다. 현재로서는 최근 실거래와의 비교가 확인되지 않아 감정가 대비 할인 여부나 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
| 매각 시나리오 | 매각가격 | 감정가 대비 | 매수인 인수 집계 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 732,671,560원 | 100% | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 586,137,248원 | 80% | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 468,909,798원 | 64% | 0원 |
유찰 시나리오는 감정가 대비 80% 및 64%의 가정값입니다. 실제 매각기일과 매각조건은 별도로 확인해야 하며, 각 회차의 인수액 0원은 현재 계산상 수치입니다.
④ 예상배당표 (매각가 732,671,560원 가정)
현재 산출된 배당표는 집행비용을 공제한 나머지를 소유자에게 교부하는 형태입니다. 그러나 사건의 신청 청구금액이 530,000,000원이고, 선행 근저당 채권최고액도 636,000,000원이므로, 신청채권자에게 실제로 배당할 금액이 0원이라고 확정할 수 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 산출 배당액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 9,726,716원 |
| 1. 신청채권 · 중앙로신용협동조합 | 530,000,000원 | 0원 (미반영) |
| 2. 근저당권 · 이전등기 확인 대상 | 최고액 636,000,000원 | 확정 불가 |
| 잔여 · 소유자 교부(기계적 산출) | — | 722,944,844원 |
위 722,944,844원은 집행비용만 공제한 산출 잔액입니다. 신청채권 530,000,000원과 근저당 피담보채권의 실제 배당이 반영되지 않아 소유자에게 실제 지급될 금액으로 사용할 수 없습니다. 채권최고액은 실제 채권잔액과 다를 수 있으며, 당해세·최우선변제 등도 별도 확인 대상입니다.
| 시나리오 | 신청 청구액 | 신청채권자 산출 배당 | 산식상 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 530,000,000원 | 0원 | 722,944,844원 |
| 1회 유찰 | 530,000,000원 | 0원 | 577,875,876원 |
| 2회 유찰 | 530,000,000원 | 0원 | 461,820,700원 |
위 회차별 소유자 잔여는 채권배당이 제외된 계산치입니다. 실제 배당가능액, 채권자의 만족 여부와 잔여금은 이를 기준으로 판단할 수 없습니다.
⑤ 입지·토지·시설 메모 (토지 및 매각물건명세서 기준)
- 토지 규모와 이용. 아화리 705-33은 면적 2,013㎡의 공장용지입니다. 토지이용상황은 공업용이며, 지형은 평지·사다리형입니다.
- 도로 조건. 도로접면은 중로한면으로 기재되어 있습니다. 다만 도로와 접한다는 사실만으로 모든 제시외 건물의 적법한 부지 이용이 보장되는 것은 아닙니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역에 포함됩니다. 가축사육제한구역에도 저촉됩니다. 향후 시설의 이용·변경 가능성은 관련 규제를 확인해야 합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 91,600원/㎡입니다. 공시지가는 감정가 전체 또는 실제 거래가격과 동일한 의미가 아닙니다.
- 실제 건물 용도. 목록2 중 공부상 공장은 실제 공장 및 냉동창고, 공부상 사무실은 실제 사무실 및 기숙사로 이용되고 있습니다.
- 냉동창고·냉동설비. 목록2의 냉동창고와 냉동설비가 평가에 포함되어 있습니다. 설비의 실제 작동 여부, 사용가능성, 유지관리 상태가 낙찰 후 활용가치에 영향을 줄 수 있습니다.
- 제시외 건물 2-1. 목록2 건물의 증축부분으로 일반건축물대장에 등재되어 있습니다. 다만 실사면적과 대장면적이 서로 다르며, 대장면적으로 평가되었습니다.
- 제시외 건물 2-4. 본건 토지와 도로부지 등에 걸쳐 있는 건물입니다. 매각물건명세서에서도 권리관계를 매수인이 확인할 필요가 있다고 명시하고 있습니다.
- 환금성. 공장·냉동창고·기숙사가 혼재하고 냉동설비까지 포함된 특수목적 물건으로, 매수자의 실제 사용목적과 시설 수요가 중요합니다. 일반 주거용 물건과 같은 방식으로 환금성을 가정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재판정. 2022.05.31 중앙로신용협동조합 근저당권과 2025.11.12 임의경매개시결정의 관계를 먼저 확인하세요. 2022년 근저당권의 말소 분류와 2026년 이전등기 사이의 불일치를 해소해야 합니다.
- 근저당 이전 확인. 2026.03.10 케이씨유엔피엘대부주식회사 명의로 이전된 근저당권의 원인, 권리 귀속 및 실제 피담보채권 관계를 확인하세요.
- 신청채권 배당 재산정. 신청 청구액 530,000,000원이 배당표에 반영되지 않은 상태입니다. 채권계산서 및 배당순위를 확인하지 않고 소유자 잔여 722,944,844원을 실제 지급액으로 판단하면 안 됩니다.
- 임차·점유 조사. 임차인 신고는 없지만 공장, 냉동창고, 사무실 및 기숙사의 실제 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 경계. 제시외 건물 2-4의 도로부지 걸침 부분을 확인하고, 해당 부지의 권원 및 건축물의 적법성을 검토하세요.
- 증축부분 면적 검증. 제시외 건물 2-1의 실사면적과 건축물대장 면적이 다릅니다. 평가 기준과 실제 사용면적의 차이를 확인하세요.
- 냉동설비 현장 확인. 평가에 포함된 냉동창고와 냉동설비의 가동 상태, 유지관리 상태 및 향후 사용가능성을 확인하세요.
- 시세·수요 검증. 신건 가격 732,671,560원이 합리적인지 판단하려면 유사 용도의 공장·냉동창고 거래사례와 시설 상태를 함께 비교해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·공장·냉동창고·사무실·기숙사·냉동설비 및 제시외 건물의 매각 포함 범위를 명세서와 감정평가 내역에 대조하세요.
- 원본과 매각조건 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 지적 관련 서류를 확인하고 실제 매각조건에 변동이 없는지 점검하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 미확인 위험
이 물건은 감정가 732,671,560원의 신건 공장·냉동창고 일괄매각입니다. 확인된 임차인은 없고 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 그것만으로 안전한 경매라고 판단하기에는 중요한 문제가 남아 있습니다.
우선 2022년 근저당권의 말소 여부와 2026년 권리이전 기록을 확인해야 합니다. 그리고 신청 청구액 530,000,000원이 배당에 반영되지 않았으므로, 산출된 소유자 잔여액을 그대로 신뢰해서는 안 됩니다. 여기에 도로부지에 걸쳐 있는 제시외 건물과 냉동설비를 포함한 특수목적 시설의 사용·환금성 위험도 존재합니다.
실거래 비교로 가격 우위를 확인할 수 없는 현재 상황에서, 신건 최저가가 감정가와 동일하다는 사실은 투자 매력의 근거가 되지 않습니다. 향후 유찰로 가격이 하락하더라도 권리 및 시설 문제가 자동으로 해결되는 것은 아닙니다.
종합 결론은 보수적 검토(D등급)입니다. 이 사건의 승부처는 낮은 입찰가를 예상하는 데 있지 않습니다. 선행 근저당과 채권배당의 정합성을 확인하고, 도로부지에 걸친 건물과 냉동설비의 실제 가치를 검증한 뒤 가격을 판단하는 것이 우선입니다.
