대구지방법원 2026타경90. 경주시 천군동 보문관광단지에 있는 블루원프라이빗콘도미니엄 509동 5094호입니다. 감정평가상 이용상태는 휴양콘도미니엄입니다. 소유자인 한미프랜트주식회사는 2019년 8월 28일 이 물건을 650,000,000원에 취득했고, 같은 날 부산은행 앞으로 채권최고액 473,000,000원의 근저당권을 설정했습니다.

이후 국민건강보험공단 압류, 기술보증기금 가압류, 세무서 및 여수시 압류 등이 잇따랐습니다. 부산은행이 2026년 4월 14일 임의경매를 신청했고, 현재 최저매각가는 감정가와 같은 605,000,000원입니다. 권리 순서를 보면 매각으로 정리될 권리가 대부분이지만, 채권관계가 복잡하다는 사실과 매수인이 그 채무를 인수한다는 것은 전혀 다른 문제입니다.

이 물건의 판단 기준은 세 가지입니다. 첫째, 근저당과 후순위 권리의 소멸 여부. 둘째, 압류 관련 세금과 실제 배당순위. 셋째, 콘도미니엄의 거래시세·이용조건·환금성입니다. 특히 일반 아파트의 시세나 매각 특성을 그대로 대입해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후의 압류·가압류

말소기준권리는 2019년 8월 28일 접수된 을구 1번 부산은행 근저당권입니다. 이후 설정된 기술보증기금의 가압류와 공적기관의 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

핵심은 선순위 인수권리가 확인되지 않았다는 점입니다. 부산은행 근저당 자체도 매각으로 소멸하며, 그 후의 기술보증기금 가압류 및 압류 등은 매수인이 채무 자체를 이어받는 구조가 아닙니다.

기술보증기금의 가압류 청구금액은 2,316,200,000원으로 크지만, 이는 채권자의 청구금액이지 낙찰자가 부담하는 금액이 아닙니다. 후순위 채권자가 배당받지 못하는 금액을 매수인 인수액으로 더해서는 안 됩니다.

2026년 8월 14일에는 울산지방법원의 재산보전처분이 등기되었으나, 회생신청 취하허가결정에 따라 2026년 9월 4일 말소되었습니다. 따라서 해당 보전처분을 현재 유효한 매수인 인수권리로 판단하지 않습니다.

② 가격 분석 — 취득가는 과거, 현재 시세는 별도

현재 최저매각가는 605,000,000원으로 감정가와 동일합니다. 소유자가 2019년 8월에 취득한 당시 거래가액은 650,000,000원이었습니다. 따라서 최저가가 당시 취득가액보다 낮다는 사실은 확인되지만, 이를 현재 시장가격 대비 할인이라고 해석해서는 안 됩니다.

휴양콘도미니엄은 일반적인 주거용 아파트와 달리 실제 이용조건, 운영방식, 거래 상대방의 범위에 따라 시장성이 달라질 수 있습니다. 같은 리조트 내에서도 객실 조건과 권리 형태가 비교에 영향을 줄 수 있으므로, 동일 시설·유사한 권리 형태의 최근 거래를 확인하는 것이 우선입니다.

③ 예상배당표 (매각가 605,000,000원 가정)

현재 회차 최저가로 매각된다는 가정 아래, 집행비용을 먼저 차감하고 부산은행 근저당권과 기술보증기금 가압류에 배당하는 추정 결과입니다. 실제 배당은 세금·교부청구·채권액 확정에 따라 달라질 수 있습니다.

집행비용 8,450,000원은 추정치입니다. 부산은행 배당액은 채권최고액 기준이며, 기술보증기금 배당액은 청구금액을 기준으로 계산했습니다. 당해세 및 미확정 조세채권의 우선배당은 반영되지 않았습니다.

④ 회차별 배당 시나리오

현재 신건에서는 부산은행에 채권최고액 기준 전액 배당이 예상됩니다. 1회 유찰 가정에서도 부산은행은 전액 배당되지만, 2회 유찰 가정에서는 부산은행 역시 일부 미배당이 발생하는 구조입니다. 어느 시나리오에서도 등기상 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

2회 유찰 가정에서는 부산은행의 예상배당액이 380,979,200원으로 감소합니다. 이 경우 신청채권도 전액 회수되지 않는 것으로 계산됩니다. 다만 이는 채권자의 회수 문제이며, 그 차액이 매수인의 채무로 이전된다는 의미는 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경주시 천군동 경주세계문화엑스포 남측 인근에 있습니다. 주변은 보문관광단지로, 숙박시설·연수원·리조트·골프장 및 각종 근린생활시설 등이 형성된 관광·휴양 환경입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가되었습니다. 단지 주변은 약 15m 폭의 포장도로에 접하고 내부 가로망도 정비되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조이며 외벽은 샌드스톤·삼나무치장·대리석 마감, 내부는 대리석·목재 인테리어 등을 사용한 것으로 기재되었습니다. 위생·급배수·도시가스보일러 난방·시스템 냉난방·소화전·화재탐지설비가 있습니다.
• 토지. 자연녹지지역 및 유원지에 해당하고, 온천원보호지구에 포함됩니다. 일부 가축사육제한구역에도 해당합니다. 관련 토지면적은 142,123㎡이며 공시지가는 353,600원/㎡입니다. 이 수치는 개별 호실의 전유면적 또는 대지권 면적을 의미하지 않습니다.
• 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 임대관계는 없는 것으로 조사되었습니다.
• 환금성. 일반 주거용 아파트가 아닌 휴양콘도미니엄입니다. 관광·휴양 수요, 운영·이용조건, 개별 객실의 상품성에 따라 매수층이 달라질 수 있습니다. 실제 재매각 가능성과 매수 수요는 별도 검증이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리. 을구 1번 부산은행 근저당의 설정일(2019.08.28)과 후순위 압류·가압류의 소멸 여부를 등기사항전부증명서 원본으로 재확인하세요.
• 조세채권. 국세·지방세 압류 관련 실제 체납액과 법정기일, 당해세 해당 여부 및 교부청구 내용을 확인하세요. 배당표의 부산은행 전액배당은 세금 우선배당에 따라 바뀔 수 있습니다.
• 회생 관련 이력. 재산보전처분이 2026.09.04 말소된 사실과 회생신청 취하허가결정의 효력을 확인하세요. 입찰 전 추가된 처분제한이나 법적 절차가 없는지도 점검해야 합니다.
• 점유 및 명도. 감정평가상 임대관계는 없지만 현장 점유자, 이용객·운영자 관계, 사용계약의 성격을 확인하세요. 임대관계 없음이 곧바로 인도 절차의 부담이 없음을 뜻하지는 않습니다.
• 운영·이용규정. 콘도 객실의 개별 이용 가능 여부, 위탁운영 계약, 예약·사용 제한, 수익배분 약정, 관리주체의 규약을 확인하세요.
• 관리비 및 운영비. 체납 관리비, 공용부분 관리비, 리조트 운영비·시설유지비 등의 부담 내역과 매수인 승계 여부를 확인하세요.
• 적정 가격. 동일 리조트의 유사 객실 실거래, 유사 경매 낙찰 사례, 현재 매물 조건을 대조하세요. 2019년 취득가액 650,000,000원만으로 현재 605,000,000원이 저렴하다고 판단하지 마세요.
• 입찰 시나리오. 신건 605,000,000원, 1회 유찰 가정 484,000,000원, 2회 유찰 가정 387,200,000원에 대해 각각 취득 부대비용과 재매각 가능성을 검토하세요. 유찰 후 금액은 확정된 향후 매각가격이 아닌 시나리오입니다.
• 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기사항전부증명서를 입찰 직전에 다시 확인하고, 휴양콘도미니엄의 이용·운영에 관한 법률 및 계약상 제한도 점검하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도, 좋은 가격인지는 별개”

이 물건의 등기상 권리구조는 부산은행 근저당을 말소기준으로 정리됩니다. 후순위 가압류와 압류도 매각으로 소멸하는 것으로 분석되며, 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 기술보증기금 등 채권자의 대규모 미배당액 역시 낙찰자가 대신 부담할 채무로 볼 수 없습니다.

그러나 권리상 안전하다는 것과 투자 대상으로 매력적이라는 것은 다른 이야기입니다. 국세·지방세 압류가 얽힌 배당 구조, 과거 회생 관련 등기 이력, 휴양콘도미니엄이라는 비주거 특성, 운영·이용조건, 현재 실거래 시세의 불확실성을 모두 고려해야 합니다.

특히 신건 최저가 605,000,000원이 과거 취득가액보다 낮다는 이유만으로 매수를 권할 근거는 없습니다. 최근의 동종 객실 거래가격과 실제 매각 가능성을 확인하기 전까지는 가격 메리트 판단을 보류하는 것이 타당합니다.

결론은 권리상 인수 0원, 가격은 미검증, 환금성과 운영조건은 주의. 이 경매는 등기상 소멸 여부보다도 콘도미니엄을 실제로 어떻게 이용하고, 나중에 얼마에 처분할 수 있는지를 확인하는 일이 매수 판단의 핵심입니다.