대구지방법원 2026타경110. 경주시 동천동 경동하이츠타운의 단지 내 상가 경매입니다. 감정평가 요항표에는 상가동 1층 101호·102호, 2층 201호가 함께 기술돼 있고, 매각물건명세서에는 일괄매각이라고 명시돼 있습니다. 1층은 벽체 구분 없이 근린생활시설로 이용되고, 2층은 생활시설 용도이지만 실제로는 주택으로 이용 중이라고 조사됐습니다. 일반적인 아파트 한 채의 매매와는 다른 유형입니다.
권리 구조는 비교적 명확합니다. 2002년 2월 26일 우성새마을금고 근저당권이 말소기준이며, 이후 설정된 2016년 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2008년과 2009년 설정됐던 전세권도 이미 등기부상 말소됐습니다. 다만 조사상 임차인 가운데 정무관은 등기부에 등장하는 과거 소유자이자 근저당 채무자와 이름이 일치합니다. 실제 임대차인지, 소유자 관계인의 점유인지 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경110 (임의경매) |
|---|---|
| 등기 관할 | 대구지방법원 경주지원 등기계 |
| 소재지 | 경상북도 경주시 동천동 951-1 경동하이츠타운 상가동 1층 101호 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 · 상가동 |
| 감정평가상 이용 | 1층 101·102호: 일단의 근린생활시설, 벽체 구분 없음 2층 201호: 생활시설 용도이나 주택으로 이용 중 |
| 매각방법 | 일괄매각 · 대상 목록 및 호실별 권리관계 대조 필요 |
| 소유자 | 박옥희 (2016.09.05 증여로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 281,000,000원 / 281,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 우성새마을금고 / 234,688,488원 |
| 말소기준권리 | 2002.02.26 · 을구 6번 근저당권 · 우성새마을금고 · 채권최고액 59,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 별도 확인
권리의 출발점은 을구 6번 우성새마을금고 근저당권입니다. 2002.02.26 접수된 채권최고액 59,000,000원의 근저당권으로, 매각에 따른 소멸 기준이 됩니다. 2016.05.13 추가 설정된 우성새마을금고 근저당권 91,000,000원도 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 두 근저당권 모두 102호 등이 공동담보로 기재되어 있어 일괄매각 대상과 공동담보 관계를 대조해야 합니다.
2008년 설정된 전세금 20,000,000원의 전세권은 2009.05.28 말소됐고, 2009년 설정된 전세금 20,000,000원의 전세권도 2010.12.23 말소됐습니다. 관련 전세권 근저당권 역시 말소 처리돼 있습니다. 따라서 과거 전세권 금액을 현재 매수인이 인수할 보증금으로 계산해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 후순위 전입 2명, 정무관의 관계가 변수
현황조사와 매각물건명세서 등에 등장하는 임차인·점유 관련 인원은 실제 임차인으로 신고된 2명입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복 신고는 없으며, 두 사람 모두 기재된 전입일이 말소기준일인 2002.02.26보다 늦습니다. 단, 정무관의 임차인 지위는 관계인 가능성 때문에 추가 확인이 필요합니다.
| 성명 / 점유 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김미애 목록 1번 일부 |
2011.10.07 | 10,000,000원 400,000원 |
없음 말소기준 후 전입 |
미확인 확정일자 미상 2026.05.28 배당요구 |
해당 없음 |
| 정무관 목록 3번 일부 |
2017.09.18 | 미상 | 없음 말소기준 후 전입 |
미확인 확정일자·배당요구 확인 필요 |
해당 없음 |
김미애는 보증금 10,000,000원, 월세 400,000원으로 조사됐고 2026.05.28 배당요구를 했습니다. 전입일은 말소기준권리보다 늦어 제시된 권리분석상 대항력이 없는 것으로 판정됩니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 순위와 실제 배당액은 확정할 수 없습니다. 소액임차인 최우선변제 여부도 별도로 검토해야 합니다.
정무관은 2017.09.18 전입한 것으로 조사됐으나 보증금·차임·확정일자는 확인되지 않습니다. 전입일 자체는 말소기준일 이후여서 대항력 없음으로 판정돼 있지만, 등기부상 2010년 소유권을 취득한 인물이자 2016년 근저당권의 채무자로 등장하는 정무관과 이름이 일치합니다.
③ 시세 비교 — 2.81억이 저렴하다는 근거가 없다
경동하이츠 관련 거래자료의 최근 12개월 평균은 95,000,000원이고, 최신 거래도 2026.06의 95,000,000원입니다. 전체 거래 평균은 93,250,000원이며 최근 대비 과거 추세 지표는 +2.3%입니다. 다만 이 실거래들은 전용 59.92㎡ 또는 84.85㎡의 주거용 거래 표본으로, 이번 상가 일괄매각과 용도·면적이 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.85㎡ | 1 | 95,000,000원 |
| 2023.09 | 84.85㎡ | 8 | 115,000,000원 |
| 2023.07 | 59.92㎡ | 7 | 105,000,000원 |
| 2022.05 | 84.85㎡ | 7 | 100,000,000원 |
| 2022.03 | 59.92㎡ | 8 | 72,000,000원 |
| 2021.07 | 59.92㎡ | 5 | 72,500,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 93,250,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 95,000,000원 |
숫자만 놓고 보면 신건 최저가 281,000,000원은 최근 12개월 평균 95,000,000원의 295.8%이며, 전체 평균 93,250,000원 대비 301.3%입니다. 하지만 이 비율을 상가 시세 대비 고평가율로 직접 해석하는 것도 부정확합니다. 주거 거래와 상가 일괄매각은 수익성, 전용면적, 거래대상, 이용 상태가 다르기 때문입니다.
또한 경동하이츠는 54세대 규모, 1996.10.26 준공으로 확인됩니다. 단지 거래 표본이 6건에 그치고 최근 12개월 거래는 1건이므로, 전체 평균만으로 가격을 평가하거나 최근 상승률 +2.3%를 상가 가치 상승으로 확대해석해서도 안 됩니다. 본건의 실제 환금성은 주거용 단지 거래량이 아니라 상가 매수 수요와 임대수익에 달려 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 281,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,734,000원 |
| 1. 을구 6번 근저당 · 우성새마을금고 | 59,000,000원 | 59,000,000원 |
| 2. 을구 13번 근저당 · 우성새마을금고 | 91,000,000원 | 91,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부(가정) | — | 126,266,000원 |
채권최고액 기준으로 근저당권 합계 150,000,000원을 배당하는 단순 추정입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영하지 않았습니다. 소유자 교부액은 확정 배당금이 아닙니다.
특히 신청채권자의 청구액은 234,688,488원이지만 위 계산에서 우성새마을금고에 배당되는 금액은 근저당권 채권최고액 합계인 150,000,000원입니다. 제시된 배당 시나리오에서도 신청채권의 전액 만족은 이루어지지 않는 것으로 표시됩니다. 따라서 소유자에게 126,266,000원이 실제 교부된다고 확정해서는 안 되며, 공동담보, 실제 채권액, 배당요구 및 배당순위 확인이 필요합니다.
⑤ 회차별 가격·인수 시나리오
| 회차 | 최저매각가 | 예상 인수 | 실질취득 | 소유자 잔여(추정) |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 281,000,000원 | 0원 | 281,000,000원 | 126,266,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 224,800,000원 | 0원 | 224,800,000원 | 70,852,800원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 179,840,000원 | 0원 | 179,840,000원 | 26,522,240원 |
제시된 회차별 시나리오에서는 매각가가 낮아져도 매수인 인수액이 계속 0원으로 추정됩니다. 따라서 확인된 인수채무가 없다는 가정 아래 실질취득액은 각 회차의 최저가와 같습니다. 다만 이는 취득세·등기비용·명도비용 등 부대비용을 제외한 금액입니다.
⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경주시 동천동 경동하이츠타운 상가동 소재. 주변은 주택과 근린상가 등으로 형성된 지역입니다. 아파트 단지 내 상가라는 점에서 주변 생활권 수요를 확인할 필요가 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하며, 감정평가상 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다. 단지 주변은 포장된 소로와 접합니다.
- 이용상태. 1층 101·102호는 벽체 구분 없이 일단의 근린생활시설로 이용되고, 2층 201호는 공부상 생활시설 용도이지만 주택으로 이용 중입니다. 호실별 경계와 실제 사용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물로, 위생 및 급배수설비가 확인됩니다. 주택 이용 부분에는 난방설비가 기재돼 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 소로2류·소로3류 접합, 가축사육제한구역 및 상대보호구역 관련 사항이 있습니다. 공시지가는 729,600원/㎡이며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 54세대 규모의 1996년 준공 단지로, 상가 자체의 매매 수요와 임대수익을 별도 평가해야 합니다. 근린시설과 주택 이용 부분이 혼재한 일괄매각이므로 일반 주거용 매수층과 수요 구조가 다를 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 대조. 1층 101호·102호, 2층 201호와 실제 매각목록의 일치 여부, 호실별 등기부, 대지권 및 공동담보 관계를 확인하세요.
- 김미애 임대차. 보증금 10,000,000원, 월세 400,000원, 배당요구일 2026.05.28을 기준으로 임대차계약서·확정일자·배당요구의 적법성·최우선변제 가능성을 확인하세요.
- 정무관의 신분과 점유. 등기부의 과거 소유자·채무자와 조사된 임차인이 동일인인지, 실제 계약과 보증금이 존재하는지, 현재 누가 점유하고 있는지 확인하세요.
- 상가·주택 대항요건. 사업자등록, 전입신고, 실제 점유, 주거 이용 범위를 각각 확인하고, 호실별 임대차 적용 관계를 검토하세요.
- 동종 상가 가격 검증. 주거 실거래 평균을 적정가로 사용하지 말고, 인근 근린생활시설 매매사례·임대료·공실·유지비를 기준으로 가격을 평가하세요.
- 배당표 재검증. 신청채권 청구액 234,688,488원과 근저당권 채권최고액 합계 150,000,000원의 차이, 공동담보 배당, 당해세 및 소액임차인 배당을 확인하세요.
- 현장·명도 확인. 벽체 구분 없는 1층과 주택 이용 중인 2층의 실제 점유자, 영업 여부, 시설 상태, 공용관리비 체납 및 인도 절차를 확인하세요.
- 최신 원본 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원의 매각조건을 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 소멸은 긍정적, 가격과 점유는 보류”
이 물건은 말소기준권리가 명확하고 후순위 근저당권이 소멸하며, 조사된 임차인들의 전입일도 말소기준일보다 늦습니다. 제시된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 여기까지는 긍정적인 요소입니다.
그러나 281,000,000원이라는 신건 가격이 상가의 적정 가치보다 낮은지는 확인되지 않았습니다. 최근 주거 거래 95,000,000원과의 비교는 용도와 면적이 달라 적정 상가 시세를 증명하지 못합니다. 게다가 일괄매각 범위, 정무관의 관계인 가능성, 상가와 주택 이용 부분의 점유·임대차 관계를 추가로 확인해야 합니다.
결론은 권리 소멸 구조는 비교적 양호하지만, 가격 검증과 점유 위험이 남은 신중 접근 대상입니다. 감정가가 낮아 보인다는 이유로 가격 가점을 줄 수도 없고, 유찰 이후의 최저가만으로 투자성을 확정할 수도 없습니다. 일괄매각 대상 전체의 권리와 실제 점유를 확인하고, 동종 상가 거래 및 임대수익으로 가격을 재평가하기 전에는 입찰 판단을 보류하는 편이 타당합니다.
