대전지방법원 2026타경50192. 충청남도 서산시 지곡면 무장리의 늘푸른오스카빌 115동 504호입니다. 철근콘크리트조 15층 건물 중 5층에 위치한 전용 84.9824㎡ 아파트로, 방 3개와 주방·거실, 욕실 겸 화장실 2개를 갖추고 있습니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사우림이며, 2021.03.11. 거래가 95,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건은 2024.04.26. 설정된 국의 압류가 말소기준권리로 제시되어 있습니다. 이후 서울보증보험주식회사 가압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 그러나 임차인 이경선의 전입·점유·확정일자는 2021.09.30.로, 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 임차인의 선순위 대항력을 반드시 고려해야 합니다.
다행히 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다는 확약서를 제출한 사실이 기재되어 있습니다. 이 확약이 매각 및 권리정리 과정에서 그대로 적용된다는 전제에서는 해당 임차권의 매수인 인수 위험이 해소됩니다. 다만 입찰 전 확약서 원본과 적용 범위를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경50192 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 지곡면 무장리 920 늘푸른오스카빌 115동 5층 504호 |
| 도로명주소 | 충청남도 서산시 지곡면 충의로 762-78 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9824㎡ · 방 3·주방 및 거실·욕실 겸 화장실 2 · 지상 15층 중 5층 |
| 소유자 | 주식회사우림 (2021.03.11. 소유권이전, 거래가 95,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 151,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 109,496,370원 |
| 실제 임차인 | 이경선 1명 · 보증금 105,000,000원 |
| 매수인 실질 인수 | 0원 (확약 반영) |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
등기상 말소기준권리는 2024.04.26. 국의 압류입니다. 그 이후 등기된 서울보증보험주식회사 가압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
주의할 부분은 임차인 이경선입니다. 임대차계약일은 2021.08.18.이고, 전입신고·점유개시·확정일자가 모두 2021.09.30.입니다. 이후 2024.10.02. 보증금 105,000,000원의 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 임차권등기의 접수일만 보고 후순위 임차인으로 판단해서는 안 됩니다. 대항력의 기초가 되는 전입과 점유가 말소기준권리보다 앞서 있기 때문입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 권리 양도
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
|
이경선 주거용 건물 전부 임차권등기 |
전입 2021.09.30 확정 2021.09.30 임차권등기 2024.10.02 |
105,000,000원 |
대항력 있음
우선변제
승계·확약 확약 반영 실질 인수 0원 |
주택도시보증공사는 매각물건명세서에 '양도전: 임차인 이경선'으로 기재된 보증금 관련 권리의 양수인입니다. 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 실제 임차인은 이경선 1명이며, 임차보증금 합계는 105,000,000원입니다.
다만 확약은 이경선으로부터 양도된 해당 임차보증금 권리에 한정됩니다. 다른 임차권이나 별개의 점유권리가 확인된다면 이 확약으로 자동 해소되는 것은 아닙니다. 현황조사와 매각물건명세서 원본을 대조해 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 신건 가격은 최근 실거래의 151.7%
늘푸른오스카빌은 1,980세대 아파트 단지로, 2006.09.21. 준공됐습니다. 대상 물건의 전용면적은 84.9824㎡이며, 같은 면적대의 최근 12개월 실거래 12건을 비교했습니다. 최근 거래는 2026년 8~10월에 분포합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 84.98㎡ | 13 | 115,000,000원 |
| 2026.10 | 84.98㎡ | 13 | 117,000,000원 |
| 2026.10 | 84.98㎡ | 6 | 100,000,000원 |
| 2026.10 | 84.98㎡ | 11 | 106,800,000원 |
| 2026.09 | 84.98㎡ | 7 | 100,000,000원 |
| 2026.09 | 84.98㎡ | 2 | 90,000,000원 |
| 2026.09 | 84.98㎡ | 8 | 95,000,000원 |
| 2026.09 | 84.98㎡ | 2 | 79,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 8 | 122,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 15 | 90,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 4 | 95,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 10 | 85,000,000원 |
| 최근 평균 | 84.98㎡ | 12건 | 99,566,666원 |
최근 실거래 최저는 79,000,000원, 최고는 122,000,000원, 최근 12개월 평균은 99,566,666원입니다. 최신 거래가격은 2026.10. 기준 115,000,000원입니다.
반면 신건 최저매각가는 151,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 대비 151.7%에 해당하며, 최신 거래가격과 최근 실거래 최고가보다도 높습니다. 확약에 따라 매수인 인수액이 0원이라도, 신건 실질취득액은 낙찰가인 151,000,000원 수준입니다. 따라서 보증금 인수 문제가 해소됐다는 이유로 가격 메리트가 생기는 것은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 151,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,914,000원 |
| 1. 임차보증금 · 이경선 (우선변제) | 105,000,000원 | 105,000,000원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 70,000,000원 | 43,086,000원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 109,496,370원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 추정 배당 기준입니다. 집행비용 2,914,000원, 임차보증금 105,000,000원, 서울보증보험주식회사 43,086,000원으로 매각대금 151,000,000원이 배분됩니다. 별도 채권의 미배당 및 압류 관련 조세채권은 실제 배당절차에서 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 경매신청 청구액과 양수한 임차보증금 권리는 별개의 실제 임차보증금으로 중복 계산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 전 산술 인수와 실질 인수를 구분
| 회차 | 최저매각가 | 산술상 인수 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 151,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 120,800,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 96,640,000원 | 10,499,520원 | 0원 |
2회 유찰 시 표시된 산술상 인수액 10,499,520원은 확약의 효력을 반영하지 않은 계산상 금액입니다. 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 유효하게 적용되면 이경선 관련 실질 인수액은 0원으로 평가합니다. 이는 확약이 적용되는 해당 임차권에 한정된 판단입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서산시 지곡면 무장리 소재 서산오토밸리 남측 인근에 위치합니다. 주변은 농경지·임야·근린생활시설 등이 혼재하며, 감정평가상 제반 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 단지 내 도로 및 간선도로를 통해 충의로로 연결되며, 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 15층 건물 중 5층입니다. 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지설비 등이 설치되어 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·지구단위계획구역에 해당합니다. 가축사육제한구역 및 교육환경 관련 보호구역도 포함됩니다. 공시지가는 267,100원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물로 표시되지 않았으며 감정평가상 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다. 실내 상태는 별도 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 1,980세대 규모로 동일 면적대의 실거래가 확인되지만, 최근 거래가격이 79,000,000원부터 122,000,000원까지 폭넓게 분포합니다. 층·향·내부 상태와 수요에 따라 매각가격 차이가 클 수 있으므로 평균가격만으로 환금성을 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.10.12. 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약서의 내용·적용 대상·조건을 매각물건명세서 원본과 대조해야 합니다.
- 선순위 임차권 확인. 이경선의 전입·점유·확정일자가 2021.09.30.로 말소기준권리보다 앞섭니다. 확약이 인수 위험을 해소하는 핵심 근거이므로 관련 권리의 변동 여부를 확인해야 합니다.
- 실제 점유 및 명도. 임차권등기가 존재하지만 현재 실제 점유 상태는 별도로 확인해야 합니다. 확약에 따른 권리 소멸과 현실적인 인도·명도 절차는 구분해야 합니다.
- 시세 기준. 신건 최저가 151,000,000원은 최근 실거래 평균 99,566,666원의 151.7%입니다. 최신 거래 115,000,000원과 비교해도 높으므로 감정가를 곧바로 적정 낙찰가로 판단해서는 안 됩니다.
- 유찰 시 가격 검토. 1회 유찰 시 120,800,000원, 2회 유찰 시 96,640,000원입니다. 회차별 가격과 실거래 평균·최신 거래를 비교하면서 취득 부대비용과 수선비 등을 별도로 고려해야 합니다.
- 국세 압류 확인. 2024.04.26. 서산세무서장 관련 압류가 존재합니다. 세액·법정기일·당해세 여부에 따라 실제 배당액이 달라질 수 있으므로 조세채권 및 배당관계를 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 미납 여부를 관리사무소에 확인하고, 매수인이 부담할 가능성이 있는 항목을 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 실거래 원본을 확인한 후 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “인수 위험 해소와 가격 메리트는 별개”
이 사건은 단순한 무임차 아파트가 아닙니다. 보증금 105,000,000원을 가진 선순위 대항력 임차인 이경선이 존재했고, 해당 보증금 권리를 양수한 주택도시보증공사가 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 유효하게 적용되면 매수인이 부담할 임차보증금 인수액은 실질 0원입니다.
하지만 권리 위험이 줄었다고 해서 현재 가격이 적정해지는 것은 아닙니다. 신건 최저가 151,000,000원은 최근 실거래 평균 99,566,666원의 151.7%이고, 최근 거래 최고가 122,000,000원보다도 높습니다. 확약을 반영한 현재 실질취득액 역시 최근 시세보다 크게 높습니다.
결론은 '권리는 조건부 양호, 신건 가격은 보류'입니다. 주택도시보증공사의 확약을 입찰 전 확인하고, 유찰에 따른 가격 조정이 실제 시세 대비 충분한 수준인지 검토하는 접근이 적절합니다. 특히 1회 유찰 후에도 최근 실거래 평균보다 높은 만큼 권리 정리의 긍정적 요소와 가격 판단을 반드시 분리해야 합니다.
