대구지방법원 2026타경126. 경주시 충효동에 있는 그랜드명가 101동 2층 206호입니다. 사건상 용도는 근린주택으로 표시되어 있으나, 감정평가에서는 전용 84.6001㎡의 연립주택으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 백산그랜드명가 101동은 총 24세대, 2014년 10월 준공된 소규모 공동주택입니다.
등기상 핵심은 명확합니다. 2014년 11월 26일 설정된 경주농업협동조합 근저당권 122,400,000원이 말소기준입니다. 이후 국세 관련 압류, 기술보증기금 가압류, 경주농업협동조합 가압류, 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 물건은 권리의 말소 여부보다 가격과 실제 점유 관계를 함께 살펴야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경126 (임의경매 · 경주지원 경매개시결정) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 충효동 3029 그랜드명가 제101동 제2층 제206호 도로명: 경상북도 경주시 충현로4길 12-13 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 사건상 근린주택 / 감정상 연립주택 |
| 전용면적 / 층수 | 84.6001㎡ · 5층 건물 중 2층 · 계단식 |
| 건물 규모 / 준공 | 백산그랜드명가(101동) · 24세대 · 2014.10.24 |
| 소유자 | 최봉권 (소유자 요약상 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 150,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 경주농업협동조합 / 66,549,770원 |
| 말소기준권리 | 2014.11.26 경주농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 122,400,000원 |
| 점유 조사 | 김동현 · LIGAY YEKATERINA (2명, 임대차 관계 미확인) |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 등기 확인 기준 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2014년 근저당
말소기준권리는 2014.11.26 경주농업협동조합 근저당권입니다. 이보다 뒤에 설정된 현재 존속 중인 국세 압류 2건, 기술보증기금 가압류 76,750,000원, 경주농업협동조합 가압류 9,168,694원 및 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 웰컴저축은행 근저당권 25,200,000원, 삼성카드 가압류 10,870,976원 등은 이미 말소 처리된 이력이 있습니다.
따라서 등기된 후순위 담보권과 압류를 매수인이 그대로 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 국세 관련 압류가 존재하므로 실제 배당순위에서는 당해세 등 법정 우선채권 여부를 따져야 합니다. 세금의 배당 우선순위와 등기권리의 매각 소멸 여부는 별개의 문제입니다.
② 임차인·점유 분석 — 전입은 후순위, 보증금은 미상
현황조사와 매각물건명세서 등에서 2명의 점유 관련 인원이 확인됩니다. 모두 2014.11.26 말소기준일 이후 전입했습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 없지만, 보증금·확정일자·배당요구와 실제 계약관계가 확인되지 않아 임차인별 우선변제 및 명도 문제까지 확정할 수는 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 분류된 사람은 없습니다.
| 성명 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김동현 목록 1번 일부 |
2021.04.19 | 미상 | 전입 기준 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| LIGAY YEKATERINA 목록 1번 일부 |
2024.12.09 | 미상 | 전입 기준 없음 | 미상 | 승계 아님 |
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 높은 신건 가격
백산그랜드명가 101동의 실거래 이력은 총 4건입니다. 전체 평균 거래가는 151,250,000원이지만, 이 수치에는 2022년 거래가 포함되어 있습니다. 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 147,500,000원(2건), 최신 거래 150,000,000원(2026.01), 최근 거래 추세 -4.8%를 우선하는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 84.6㎡ | 4층 | 150,000,000원 |
| 2025.05 | 84.6㎡ | 3층 | 145,000,000원 |
| 2022.09 | 79.2㎡ | 2층 | 156,000,000원 |
| 2022.01 | 84.6㎡ | 5층 | 154,000,000원 |
| 전체 거래 평균 | 151,250,000원 (4건) |
|---|---|
| 최근 12개월 평균 | 147,500,000원 (2건) |
| 최신 거래 | 2026.01 · 150,000,000원 |
| 최근 거래 추세 | -4.8% (과거 거래 대비) |
| 최저가 / 전체 평균 | 99.2% |
| 최저가 / 최근 평균 | 101.7% |
현재 최저매각가 150,000,000원에 낙찰되고 인수금액이 없다고 가정하면 실질취득액도 150,000,000원입니다. 이는 최신 거래와 동일하고, 최근 12개월 평균보다 2,500,000원 높습니다. 전체 평균 대비 99.2%라는 숫자만 보면 할인처럼 보일 수 있지만, 최근 거래 수준과 하락 추세를 감안하면 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 평가하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (최저가 150,000,000원 낙찰 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,900,000원 |
| 1. 근저당 · 경주농업협동조합 | 122,400,000원 | 122,400,000원 |
| 2. 가압류 · 기술보증기금 | 76,750,000원 | 24,700,000원 |
| 3. 가압류 · 경주농업협동조합 | 9,168,694원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 208,318,694원 | 147,100,000원 |
근저당권 채권최고액 기준의 단순 배당 추정입니다. 신청채권자의 경매 청구액은 66,549,770원으로, 예상배당표의 근저당 배당액 122,400,000원과 다릅니다. 실제 채권계산서·배당요구·법정 우선순위에 따라 결과가 달라집니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 있습니다.
이 가정에서 매각대금 150,000,000원 중 집행비용 2,900,000원을 제외한 채권자 배당은 147,100,000원입니다. 총 채권액 208,318,694원 중 61,218,694원은 미배당으로 남고, 소유자 잔여금은 없습니다. 미배당 채권의 존재 자체가 낙찰자에게 그 채무가 승계된다는 뜻은 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 채권 미배당은 증가
| 회차 | 최저가 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 150,000,000원 | 147,100,000원 | 61,218,694원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 120,000,000원 | 117,520,000원 | 90,798,694원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 96,000,000원 | 93,872,000원 | 114,446,694원 | 0원 |
인수금액이 0원이라는 전제가 유지된다면, 유찰 후에는 최저매각가 하락이 실질취득액 감소로 연결됩니다. 현재 150,000,000원에서 1회 유찰 가정 시 120,000,000원, 2회 유찰 가정 시 96,000,000원입니다. 반대로 채권자의 미배당은 61,218,694원에서 90,798,694원, 114,446,694원으로 증가합니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경주시 충효동 문화고등학교 남서측 인근입니다. 주변은 공동주택·일반주택·주거나지·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스승강장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 5층 건물의 2층 206호입니다. 위생·급배수설비, 승강기, 도시가스 개별난방설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 토지는 동측과 북측의 왕복 2차선 포장도로에 접합니다. 지목은 대, 토지이용상황은 다세대로 표시됩니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 고도지구, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 문화고등학교·문화중학교 상대보호구역 등이 해당합니다. 공시지가는 619,900원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 그러나 폐문 및 이해관계인 부재로 내부구조·설비·마감상태를 직접 확인하지 못했으며, 내부 변경이나 하자 여부는 미확인입니다.
- 환금성. 24세대 소규모 공동주택으로 거래 표본이 제한적입니다. 최근 거래 추세 -4.8%와 거래 사례의 희소성을 고려해 매수 후 처분가격과 매도 소요 기간을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 설정. 신건 최저가 150,000,000원은 최근 12개월 평균 147,500,000원의 101.7%입니다. 최신 거래와 같은 가격이므로 무리한 상향 입찰은 피하고 실제 취득 관련 비용까지 반영해야 합니다.
- 점유자 현장 확인. 김동현과 LIGAY YEKATERINA의 전입일은 말소기준 이후입니다. 다만 현재 실제 점유자, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부 및 다른 점유 관계를 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세 압류와 국민건강보험공단 압류가 존재합니다. 세금채권의 법정기일·당해세 여부·교부청구 내역을 확인해 예상배당표와 실제 배당의 차이를 점검해야 합니다.
- 용도 대조. 사건상 근린주택과 감정상 연립주택이라는 표시 차이를 건축물대장·등기사항증명서·매각물건명세서로 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 폐문 상태에서 외부관찰과 탐문에 의한 평가가 이루어졌습니다. 누수·내부구조 변경·설비·마감 하자 및 예상 수선비를 점검해야 합니다.
- 관리비와 명도. 체납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분과 점유자 인도 협의·명도 절차에 필요한 비용을 확인해야 합니다.
- 유찰 전략. 1회 유찰 시 120,000,000원, 2회 유찰 시 96,000,000원의 시나리오가 있지만, 실제 진행 여부와 매각조건 변경은 매각기일 전에 확인해야 합니다.
- 원본 서류 재확인. 입찰 전 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구종기 관련 기록을 대조해야 합니다.
맺으며 — “소멸하는 권리, 그러나 매력적이지 않은 신건 가격”
경주 그랜드명가 206호는 2014년 경주농업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 등기권리가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 조사된 2명의 전입도 그 이후이므로, 확인된 전입일 기준으로는 선순위 대항력 인수 문제가 드러나지 않습니다. 최저가 낙찰을 가정한 인수금액은 0원, 실질취득액은 150,000,000원으로 추정됩니다.
하지만 가격을 비교하면 결론이 달라집니다. 최근 12개월 거래 평균은 147,500,000원, 최신 거래는 150,000,000원, 최근 거래 추세는 -4.8%입니다. 신건 최저가 150,000,000원은 최근 평균의 101.7%로, 현재 가격에서 확실한 할인 이점을 찾기 어렵습니다.
여기에 24세대 소규모 단지의 제한적인 거래량, 2명의 점유 관련 인원에 대한 보증금·계약관계 미확인, 내부 실사 미완료라는 불확실성도 남아 있습니다. 세금 압류에 따른 실제 배당순위 변동 가능성까지 고려하면 단순히 말소기준이 명확하다는 이유로 안전한 투자라고 단정할 수 없습니다.
종합 판단은 C등급. 등기권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 하락 추세에서 최근 시세 이상으로 매수할 이유는 부족합니다. 신건 입찰은 신중하게 접근하고, 점유·용도·내부 상태를 확인한 뒤 유찰에 따른 가격 변화를 검토하는 것이 적절합니다.
