대전지방법원 2026타경50250. 충남 당진시 원당동의 다세대주택 3층 301호입니다. 2017년 사용승인된 건물로, 감정가는 1억 4,300만원입니다. 사건의 핵심은 매각물건명세서에 명시된 대항력 있는 임차권등기입니다. 임차인 나종범은 2020년 7월 10일 전입·점유를 시작했고, 보증금은 130,000,000원입니다. 이 임차권은 2024년 12월 6일 설정된 말소기준 압류보다 앞서며, 배당으로 전액 변제되지 않은 보증금 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

여기에 가격 문제가 겹칩니다. 비교 가능한 67.08㎡ 실거래 1건은 2025년 7월 95,000,000원입니다. 그런데 신건 최저가는 143,000,000원입니다. 단순히 유찰되어 입찰가격이 내려가면 싸지는 구조도 아닙니다. 낙찰가가 떨어질수록 임차인에게 지급되지 못하는 보증금이 늘어날 수 있기 때문입니다. 따라서 입찰가만이 아니라 매수인이 부담할 보증금 잔액까지 더한 실질취득금액으로 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

등기부상 처음 설정됐던 서천서부수산업협동조합의 채권최고액 143,000,000원 근저당권은 2020년 7월 10일 이미 말소되었습니다. 현재 매각에서 인수되는 근저당권으로 보거나, 예상배당에서 다시 지급되는 채권으로 계산해서는 안 됩니다.

현재 말소기준은 2024년 12월 6일 천안세무서장 압류입니다. 이후 예산세무서장 압류와 당진시 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 압류등기의 소멸과 실제 조세채권의 배당 우선순위는 별개의 문제입니다. 세금의 법정기일과 당해세 해당 여부에 따라 임차인의 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

나종범의 임대차계약일은 2020.05.26, 임차권등기일은 2024.07.12입니다. 보증기관의 별도 승계 신고를 실제 임차인으로 중복 집계하지 않았으며, 현재 확인되는 유효 임차권자는 나종범 1명입니다.

을구 4번에는 김미숙 명의의 보증금 130,000,000원 임차권등기 이력이 있지만, 해당 등기는 착오발견으로 2025년 2월 19일 말소되었습니다. 따라서 현재 유효한 임차권으로 중복 계산하거나 나종범의 보증금과 합산하지 않습니다. 입찰 전 말소 상태의 원본 대조는 필요합니다.

② 시세 비교 — 최저가가 실거래의 150.5%

가격 비교대상은 DIVINEHILLSSTORY12의 전용 67.08㎡ 거래입니다. 확인된 거래는 2025년 7월 1층, 95,000,000원으로 1건이며, 집계 평균도 동일한 95,000,000원입니다. 이 거래는 현재 매각기일과 시간 차이가 있고 본건은 3층이므로, 개별 호실의 상태와 층별 차이를 고려해야 합니다. 그럼에도 신건 최저가와 비교 거래가격의 차이는 상당합니다.

신건 최저가는 실거래보다 48,000,000원 높고, 실거래의 150.5%에 해당합니다. 즉 현재 가격을 근거로 저렴한 경매물건이라고 평가할 수 없습니다. 더욱 중요한 점은 유찰 후 실질취득금액입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 웃도는 구간에서는, 낮아진 매각대금만큼 미배당 보증금이 커져 실질취득금액이 보증금 130,000,000원 부근에서 사실상 고정되는 효과가 나타납니다. 회차별 모형에서 보증금보다 다소 높은 총액이 산출되는 것은 집행비용 및 배당 추정 방식이 반영된 결과입니다. 인수액이 줄어든다는 별도 근거 없이 최저가만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 143,000,000원 가정)

신건 기준 예상배당은 집행비용 2,802,000원, 임차인 130,000,000원, 주택도시보증공사 10,198,000원으로 합계 143,000,000원입니다. 주택도시보증공사의 청구액 중 128,781,898원은 미배당으로 추정됩니다. 이는 신청채권의 미회수액이지 그 자체로 매수인이 인수하는 금액은 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제 등에 따른 배당순위 변동은 별도 검토가 필요합니다.

회차별 배당·인수 시나리오

이 표의 핵심은 입찰가와 실질취득금액의 차이입니다. 2회 유찰 시 낙찰가 자체는 실거래보다 낮아지지만, 보증금 미배당 인수를 더하면 총 취득부담은 여전히 약 1.32억입니다. 매수인이 실질적으로 부담하는 비용을 비교 실거래 9,500만원과 대조하면 어느 회차도 가격 우위가 확인되지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충남 당진시 원당동 소재 다세대주택으로, 감정요항표상 페럼빌 아파트 남측 인근에 위치합니다. 주변은 다가구·다세대주택과 근린생활시설, 전·답 등의 농경지가 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있습니다. 단지 내 도로를 통해 인접 공도와 연결되며 교통사정은 보통입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 평슬래브 및 기타지붕(징크) 건물로 2017.11.13 사용승인됐습니다. 외벽은 석재 타일·징크 패널 마감, 내부는 벽지와 일부 타일, 창호는 샷시 창호 등으로 구성되어 있습니다.
• 승강기. 건물의 엘리베이터가 안전검사 유효기간 경과로 운행 정지된 상태입니다. 3층 호실의 생활 편의성과 수리·검사 비용 부담, 향후 매도 시 선호도에 영향을 줄 수 있는 직접적인 점검사항입니다.
• 토지 및 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역에 해당하며 가축사육제한구역 및 준보전산지 관련 제한이 있습니다. 토지는 완경사의 사다리형이며, 확인된 공시지가는 144,400원/㎡입니다.
• 공부상 소재지 차이. 등기사항전부증명서에는 원당동 600-17, 600-21 양 지상으로 기재되어 있으나, 집합건축물대장 및 현황상 건물은 원당동 600-17에만 소재합니다. 매각대상 대지권과 실제 현황의 일치 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 확인된 단지 규모는 8세대이며, 비교 실거래도 1건입니다. 대규모 아파트보다 가격 검증에 활용할 거래 표본이 제한적이고, 승강기 중지 및 높은 실질취득가격까지 고려하면 향후 매각 유동성을 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아니라 실질취득액 비교. 1회 유찰 시 132,401,600원, 2회 유찰 시 132,047,360원의 예상 실질취득금액을 기준으로 실거래와 비교해야 합니다.
• 나종범 임차권 인수 확인. 매각물건명세서상 대항력 있는 임차권이 명시되어 있습니다. 실제 배당에서 미변제되는 보증금이 얼마인지, 매수인 승계 범위가 어떻게 되는지 확인해야 합니다.
• 국세·지방세 배당순위. 천안세무서장·예산세무서장·당진시 압류가 있습니다. 조세채권의 금액·법정기일·당해세 해당 여부를 확인해 임차보증금의 예상 배당액을 다시 검증해야 합니다.
• 주택도시보증공사 청구관계. 신청채권자 청구액은 138,979,898원입니다. 임차인의 보증금 130,000,000원과의 법률관계 및 대위변제 여부를 사건 원문으로 대조하고, 서로 다른 채권이라는 이유만으로 임차보증금을 중복 합산하지 않도록 주의해야 합니다.
• 말소된 임차권 구분. 김미숙 명의 을구 4번 임차권은 2025.02.19 말소된 이력입니다. 나종범의 유효한 임차권과 혼동해 임차인을 중복 집계하지 않아야 합니다.
• 승강기 정지 원인과 복구. 안전검사 유효기간 경과에 따른 운행 중지 상태이므로 검사·보수·재가동 가능성 및 관련 비용의 부담 주체를 확인해야 합니다.
• 대지권과 공부 일치. 등기부와 집합건축물대장의 지번 표기가 다른 사유 및 토지 지분과 실제 건물 위치를 확인해야 합니다.
• 시세 재검증. 비교 거래는 2025.07의 1건뿐입니다. 본건과 동일한 층·면적·상태의 추가 거래 및 주변 유사 다세대의 매매 사례를 확인해야 합니다.
• 점유·관리비·명도. 현재 실제 점유자, 임차권등기와 점유 현황의 관계, 공용부분 관리비 체납 및 명도 가능성을 확인해야 합니다.
• 최종 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서와 배당 관련 자료를 입찰 직전에 재확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰은 가격을 낮춰도 인수 위험을 없애지 않는다”

이 사건의 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차보증금 130,000,000원입니다. 신건 143,000,000원에서는 전액 배당을 가정해 인수 0원을 예상하지만, 유찰되면 임차인이 돌려받지 못하는 잔액이 매수인 부담으로 남을 수 있습니다. 2회 유찰 시 91,520,000원이라는 낙찰가만 보면 비교 실거래 95,000,000원과 비슷해 보일 수 있습니다. 하지만 40,527,360원의 예상 인수액을 합산하면 실제 취득부담은 132,047,360원입니다.

여기에 세금 압류 3건에 따른 배당 변동 가능성, 8세대 규모의 제한적인 실거래 표본, 운행이 중지된 승강기, 등기부와 건축물대장의 소재지 차이까지 존재합니다. 이런 조건에서 신건 최저가가 비교 실거래의 150.5%라는 점은 무시하기 어렵습니다.

결론은 보수적입니다. 현재 회차에서 임차보증금 전액이 배당되더라도 가격 메리트가 부족하며, 유찰되면 인수보증금이 늘어 총 취득원가가 보증금 수준에서 크게 내려가지 않는 구조입니다. 권리상 조건부 인수 위험과 가격 부담이 겹치는 물건으로, 단순한 유찰을 저가 매수 기회로 판단하기 어렵습니다. 실제 배당순위와 임차권 인수액, 승강기 복구 및 추가 시세자료가 확인되기 전에는 입찰에 신중할 필요가 있습니다.