대전지방법원 2026타경50252. 충청남도 당진시 원당동 600-17, 디바인힐스토리 12단지 12동 102호입니다. 전용면적 67.08㎡의 1층 다세대주택으로, 방 3개와 거실 겸 주방, 욕실 겸 화장실 2개를 갖춘 구조입니다. 2017년 사용승인된 8세대 규모의 건물입니다.

현재 소유자는 성광일이며, 2024.09.27. 진정명의회복을 원인으로 소유권이 이전됐습니다. 채권자인 주택도시보증공사가 136,768,078원을 청구해 강제경매를 신청했습니다. 등기부상 경매개시결정은 2026.03.12. 대전지방법원 서산지원의 결정으로 기재돼 있습니다.

등기부에는 과거 서천서부수산업협동조합의 채권최고액 143,000,000원 근저당권이 보이지만, 이 근저당은 2020.04.01. 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 중요한 기준은 2024.12.06. 국(천안세무서장)의 압류입니다. 문제는 그보다 먼저 성립한 김미경의 대항력과 2024.05.08. 임차권등기입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 먼저 생긴 임차권이 핵심

권리분석에서 가장 중요한 구분은 말소기준권리보다 먼저 성립한 권리와 나중에 등기된 권리입니다. 2017년 근저당은 이미 말소됐으므로 현재 말소기준권리로 판단하지 않습니다. 2024.12.06. 국세 압류를 기준으로 보면 그 이전에 성립한 김미경의 임차권이 남습니다.

2024.12.13. 예산세무서장 압류, 2025.08.25. 당진시 압류, 2026.03.12. 강제경매개시결정은 말소기준권리 이후의 등기입니다. 매각으로 소멸하는 권리로 분류되지만, 압류등기의 소멸과 조세채권의 배당 우선순위는 별개의 문제입니다. 국세·지방세 중 당해세 등 우선배당 대상이 존재하면 임차인 배당액이 줄어들 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 대항력 확정 1명, 미상 1명

임차인으로 기재된 사람은 김미경과 박찬진, 2명입니다. 주택도시보증공사는 경매신청채권자이며 별도의 실제 임차인으로 합산하지 않습니다. 특히 박찬진은 주거 관련 기재가 있으나 계약과 점유의 구체적인 내용이 확인되지 않아 추가 조사가 필요합니다.

임차인 분석의 결론은 명확합니다. 김미경의 대항력과 우선변제권은 확인됐고, 박찬진의 권리관계는 미상입니다. 보증금이 확인된 김미경 125,000,000원 외에 박찬진의 미상 보증금을 임의로 더해 계산해서는 안 되지만, 미상이라는 이유로 부담이 0원이라고 처리해서도 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 확인된 거래가의 140%

가격을 비교할 대상은 당진 원당동 디바인힐스토리 12단지의 같은 면적 거래입니다. 확인된 전용 67.08㎡ 거래는 2025.07.의 95,000,000원입니다. 집계된 최근 12개월 평균 역시 95,000,000원으로, 표본은 1건입니다.

최저매각가와 확인된 거래가의 차이는 38,000,000원입니다. 감정가와 동일한 최저가 133,000,000원은 95,000,000원의 140.0%입니다. 단순히 비교해도 경매가격이 낮지 않은데, 이 물건은 대항력 있는 임차권 때문에 유찰 후에도 실질취득액이 예상보다 높게 유지됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 133,000,000원 가정)

현 회차 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 예상배당입니다. 집행비용을 우선 차감한 뒤 김미경의 임차보증금을 배당하고, 남은 금액을 경매신청채권자인 주택도시보증공사에 배당하는 구조입니다.

매각대금 133,000,000원 기준 가정배당입니다. 주택도시보증공사 청구액 136,768,078원 중 5,338,000원이 배당되고 131,430,078원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등의 실제 우선배당과 박찬진의 미상 권리는 반영되지 않은 추정치입니다. 주택도시보증공사의 미배당 채권액을 곧바로 매수인 인수액으로 해석해서는 안 됩니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 낮아져도 총취득액은 잘 안 내려간다

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰대금보다 큰 경우, 배당으로 돌려받지 못한 보증금은 매수인에게 인수될 수 있습니다. 그러면 낙찰대금이 내려가는 만큼 인수보증금이 늘어나 실질취득액은 보증금에 가까운 수준으로 유지됩니다. 이 물건은 바로 이 구조를 주의해야 합니다.

1회 유찰 시 최저가는 106,400,000원으로 내려가지만, 김미경의 예상 미배당 보증금 20,889,600원을 합하면 실질취득액은 127,289,600원입니다. 2회 유찰 시에도 낙찰대금 85,120,000원에 인수보증금 41,812,160원을 더하면 126,932,160원입니다.

두 경우 모두 실질취득액은 김미경의 보증금 125,000,000원에 가까워지며, 차이는 집행비용 등 배당 선순위 금액의 영향입니다. 최저가가 크게 내려가더라도 실질취득액은 확인된 거래가 95,000,000원을 계속 웃돕니다. 계산된 실질취득액은 김미경에 대한 가정 인수액만 반영하며, 박찬진 관련 미상 부담이나 실제 우선 조세배당에 따른 추가 부담은 별도로 남을 수 있습니다.

유찰 시나리오는 제시된 회차별 추정배당을 기준으로 산출했습니다. 실제 배당액, 낙찰가, 조세채권 우선순위와 임차인의 권리관계에 따라 인수액 및 최종 취득비용은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 당진농업기술센터 북동측 근거리에 위치합니다. 주변은 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 및 임야가 혼재한 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스 정류소가 있습니다. 감정평가상 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2017.11.13. 사용승인된 철근콘크리트구조의 다세대주택입니다. 지하 1층, 지상 4층으로, 외벽은 석재타일·몰탈위 페인팅·징크패널 등으로 마감됐습니다.
• 승강기. 디바인힐스 12동 승강기는 안전검사 유효기간 경과로 2026.01.26.부터 운행정지 상태입니다. 검사 재이행, 보수 필요 여부, 재가동 계획과 그 비용 부담을 확인해야 합니다. 1층 물건이더라도 건물의 시설상태와 향후 매도 가능성에 영향을 줄 수 있습니다.
• 내부 상태. 이해관계인의 부재로 내부 확인이 어려웠으며, 감정평가는 표준적인 설비와 이용상황을 기초로 이뤄졌습니다. 실제 내부 훼손, 수리비, 점유상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역에 해당하며, 가축사육제한구역 및 준보전산지 관련 사항이 기재돼 있습니다. 토지 공시지가는 144,400원/㎡이고, 공부상 토지는 2020.03.11. 합병됐습니다.
• 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 건물 내부와 실제 현황을 직접 확인하지 못했다는 점은 별도로 고려해야 합니다.
• 환금성. 8세대 규모의 소규모 다세대주택으로, 확인되는 전용 67.08㎡ 매매 거래는 2025.07. 1건입니다. 거래 표본이 적어 매도 시점의 적정가격과 매수 수요를 판단하기 어렵습니다. 대단지 아파트 수준의 환금성을 전제해서는 안 됩니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 김미경 임차권 인수 확인. 을구 3번 임차권등기의 보증금 125,000,000원과 전입·확정일자·임차권등기 시점을 원본으로 대조하고, 배당 후 미반환 보증금이 어느 범위에서 매수인 부담으로 남는지 확인해야 합니다.
• 박찬진 권리관계 확인. 전입신고일, 실제 점유, 임대차계약과 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 대항력 가능성을 배제할 근거가 확보되기 전에는 추가 인수위험을 고려해야 합니다.
• 조세채권 우선순위 확인. 천안세무서장·예산세무서장·당진시 압류의 채권액과 법정기일, 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다. 우선 조세배당이 발생하면 김미경의 미배당 보증금이 증가할 수 있습니다.
• 실질취득 총액 계산. 현재 133,000,000원, 1회 유찰 가정 127,289,600원, 2회 유찰 가정 126,932,160원이라는 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다. 낙찰가만으로 비교하면 가격 위험이 과소평가됩니다.
• 승강기 운행정지 확인. 2026.01.26.부터 정지된 승강기의 검사·보수·재운행 가능 여부와 비용 부담 주체를 건물 관리 관계자 등에게 확인해야 합니다.
• 내부 확인과 명도 계획. 감정 당시 내부 확인이 이뤄지지 않았습니다. 실제 점유자, 내부 훼손 여부, 수선비와 인도 절차를 확인해야 합니다.
• 관리비 체납. 공용부분 관리비 등의 미납 여부와 매수인 부담 가능성을 확인해야 합니다. 승강기 관련 공동비용도 함께 살펴봐야 합니다.
• 소유권 이전 경위. 2024.09.27. 소유권이전 원인이 진정명의회복으로 기재돼 있습니다. 관련 등기 및 사건 경위를 원본으로 확인하고, 현재 소유관계와 매각 대상 범위가 일치하는지 점검해야 합니다.
• 시세 재검증. 확인된 거래 1건은 2025.07. 95,000,000원입니다. 최근 동일 면적 거래, 유사 다세대주택 거래 및 현장 매물가격을 추가로 조사해야 합니다. 133,000,000원의 가격 적정성이 입증되기 전에는 신중해야 합니다.
• 매각물건명세서 원본 대조. 임차권 인수 문구, 점유 및 배당 관련 사항, 법정지상권 해당 없음의 기재와 매각조건을 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 경매”

이 사건은 최저가만 보면 판단을 잘못하기 쉬운 구조입니다. 신건 최저가 133,000,000원은 확인된 실거래 95,000,000원보다 40% 높습니다. 여기서 유찰을 기다려도 김미경의 보증금 미배당액이 매수인에게 인수되는 구조 때문에 실질취득액은 보증금 125,000,000원에 가까운 수준으로 유지됩니다.

1회 유찰 시 실질취득액은 127,289,600원, 2회 유찰 시에도 126,932,160원입니다. 두 가격 모두 확인된 거래가보다 높습니다. 따라서 단순한 유찰만으로 의미 있는 가격 메리트가 생긴다고 볼 수 없습니다.

여기에 박찬진의 미상 임차관계, 국세·지방세 압류 3건의 배당변수, 승강기 운행정지, 내부 미확인, 8세대 소규모 건물의 환금성 제약이 겹칩니다. 현재 배당 가정상 인수액 0원이라는 숫자만으로 권리가 안전하다고 판단하기도 어렵습니다.