대전지방법원 2026타경50256. 당진시 시곡동 현대그린아파트 103동 1층 108호가 경매에 나왔습니다. 1996년 12월 준공된 575세대 아파트 단지로, 실거래 비교 대상 면적은 약 84.25㎡입니다. 감정가는 129,000,000원, 최초 최저매각가도 동일합니다.
이 물건은 겉으로만 보면 단순한 주택 경매처럼 보입니다. 신고된 임차인은 없고 명세서에도 인수권리와 법정지상권이 해당 사항 없는 것으로 기재되어 있습니다. 하지만 등기 흐름을 살펴보면 2016년 근저당권 설정, 2026년 한국자산관리공사로의 권리이전, 이어진 임의경매가 확인됩니다. 반면 말소기준권리 산출 결과는 그보다 늦은 2024년 가압류를 가리킵니다. 단순히 후순위 권리가 모두 사라진다고 결론 내리기 어려운 이유입니다.
여기에 신건 최저가가 최근 실거래 평균보다 16,198,334원 높습니다. 실거래 최신 사례인 108,440,000원과 비교하면 차이는 20,560,000원입니다. 따라서 권리관계가 정리되더라도 현재 가격을 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경50256 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 시곡동 120-9 현대그린아파트 103동 1층 108호 |
| 도로명주소 | 충청남도 당진시 서해로 6258-8 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 지상 15층 중 1층 · 실거래 비교면적 84.245㎡ |
| 단지 규모 | 현대그린 · 575세대 · 1996.12.06 준공 |
| 소유자 | 신동섭 · 2013.12.02 소유권이전 · 당시 거래가액 119,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 129,000,000원 / 129,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 한국자산관리공사 / 114,779,569원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 등기사항 확인 기준 | 2026.10.21 · 대전지방법원 당진등기소 |
| 명세서상 인수권리 | 해당 사항 없음 |
| 법정지상권 | 해당 사항 없음 |
① 권리 흐름 — 2016년 근저당부터 확인해야 한다
따라서 2016년 근저당권의 실제 존속 여부와 말소 이력을 먼저 확인해야 합니다. 그 권리가 유효하다면 2024년 가압류를 가장 이른 유효 권리로 보는 판단은 달라집니다. 채권최고액은 실제 잔존 채무액과 동일하지 않으므로, 금액만으로 배당액을 확정할 수도 없습니다.
기존에 정리된 권리도 구분할 필요가 있습니다. 중소기업은행 전세권 50,000,000원은 2004.08.20 말소 기록이 있고, 농협은행 근저당권 85,200,000원과 32,400,000원은 2016.06.03 말소 기록이 확인됩니다. 2018년 케이비캐피탈 가압류 26,074,870원도 2024.06.13 말소되었습니다. 이러한 과거 권리를 현재 인수 채무에 더해서는 안 됩니다.
한편 2024.12.30 페퍼저축은행 가압류와 2025.04.02 에스비아이저축은행 가압류, 2026.03.12 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 선행 근저당권의 유효 여부가 확인되기 전에는 전체 권리관계가 검증됐다고 볼 수 없습니다.
임차인·점유 분석 — 신고된 임차인 없음, 실제 점유는 미확인
| 구분 | 확인 내용 | 판단 |
|---|---|---|
| 신고된 실제 임차인 | 0명 | 신고된 보증금 없음 |
| 대항력 | 현재 점유자의 전입·임대차관계 확인 필요 | 미상 |
| 우선변제권 | 확정일자·보증금 확인되지 않음 | 미상 |
| 보증금 승계 | 명세서상 인수권리 없음 | 0원 추정 · 현장 확인 필요 |
감정평가 과정에서 여러 차례 현장을 방문했으나 폐문부재로 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 건물 이용상태도 건축물대장 도면과 탐문조사에 의존하였고, 임대 여부는 미상으로 기재되어 있습니다. 소유자의 등기상 주소가 해당 호수로 변경된 이력은 있으나, 이것만으로 현재 실제 점유자를 확정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균보다 14.4% 높다
현대그린 동일 면적대(84.25㎡)의 최근 12개월 실거래 12건을 비교했습니다. 거래 기간은 2026년 1월부터 8월까지이며, 최저 거래가는 100,000,000원, 최고 거래가는 135,000,000원입니다. 비교 기준은 전체 누적 평균이 아니라 최근 12개월 평균과 최신 거래입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.25㎡ | 4층 | 108,440,000원 |
| 2026.08 | 84.25㎡ | 10층 | 120,000,000원 |
| 2026.08 | 84.25㎡ | 11층 | 109,940,000원 |
| 2026.08 | 84.25㎡ | 3층 | 106,930,000원 |
| 2026.07 | 84.25㎡ | 3층 | 100,000,000원 |
| 2026.06 | 84.25㎡ | 4층 | 107,430,000원 |
| 2026.06 | 84.25㎡ | 10층 | 110,450,000원 |
| 2026.05 | 84.25㎡ | 2층 | 102,920,000원 |
| 2026.05 | 84.25㎡ | 1층 | 115,000,000원 |
| 2026.05 | 84.25㎡ | 8층 | 135,000,000원 |
| 2026.02 | 84.25㎡ | 14층 | 124,500,000원 |
| 2026.01 | 84.25㎡ | 14층 | 113,010,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.25㎡ | 12건 | 112,801,666원 |
신건 최저가 129,000,000원은 최근 12개월 평균 112,801,666원보다 16,198,334원 높습니다. 최신 거래 108,440,000원과 비교해도 20,560,000원 높아, 최신 거래가 대비 약 119.0%입니다.
특히 해당 경매물건은 1층입니다. 같은 단지·같은 면적의 2026년 5월 1층 실거래가 115,000,000원과 비교하면 최저가가 14,000,000원 높은 수준입니다. 최고 거래가 135,000,000원인 사례도 존재하지만 이는 8층 거래로, 해당 최고가 하나만을 기준으로 1층 경매물건의 가격 경쟁력을 주장하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 129,000,000원 가정)
아래는 현재 산출된 예상배당표입니다. 집행비용 2,606,000원을 제외한 뒤 페퍼저축은행과 에스비아이저축은행의 가압류 청구금액을 배당하고, 소유자에게 24,204,199원이 돌아가는 형태입니다. 그러나 한국자산관리공사와 연결된 근저당권 배당이 반영되지 않았으므로 확정 배당순위로 사용해서는 안 됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,606,000원 |
| 1. 가압류 · 페퍼저축은행 | 73,444,139원 | 73,444,139원 |
| 2. 가압류 · 에스비아이저축은행 | 28,745,662원 | 28,745,662원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 24,204,199원 |
| 신청채권자 · 한국자산관리공사 | 114,779,569원 | 0원으로 산출 |
위 배당액의 매각대금 합계는 129,000,000원이며, 한국자산관리공사의 0원 배당은 별도 추가 배분액이 아닙니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 특히 근저당권의 말소·이전 이력이 확인되기 전에는 소유자 잔여금 24,204,199원도 확정할 수 없습니다.
이는 앞서 확인된 2016년 근저당권의 말소 표기와 2026년 권리이전 기록의 불일치와 함께 검증해야 할 부분입니다. 담보권이 유효하다면 우선순위와 실제 채권액에 따라 배당 구성이 달라질 수 있습니다. 다만 배당표상 미배당금이 있다고 해서 그 금액이 곧바로 매수인 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 실제 인수 여부는 존속 권리와 매각조건을 별도로 판단해야 합니다.
유찰 회차별 가격·미배당 시나리오
현재는 최초 매각기일을 앞둔 신건입니다. 다음 표는 유찰을 가정한 가격과 채권자 미배당 추정액을 보여줍니다. 채권자 미배당은 매수인 인수액과 다른 개념입니다.
| 회차 | 매각가격 | 채권자 미배당 | 매수인 인수(추정) |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 129,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 103,200,000원 | 1,234,601원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 82,560,000원 | 21,515,881원 | 0원 |
회차별 금액은 유찰 가정에 따른 추정치로, 실제 매각가격이나 배당을 보장하지 않습니다. 인수 0원 역시 명세서 및 현재 산출 기준이며 점유·선순위권리 확인을 전제로 합니다. 한국자산관리공사 청구액은 위 채권자 미배당 집계와 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 충청남도 당진시 시곡동 소재 시곡3리마을회관 서측 인근입니다. 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장 거리 및 운행 빈도 등을 고려한 대중교통 여건은 보통입니다. 북측에 폭 약 10m의 포장도로가 접합니다.
- 건물. 1996.12.06 준공된 575세대 아파트로, 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 15층 건물의 1층 108호입니다. 위생·급배수·승강기·난방설비가 갖추어져 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 성장관리계획구역, 지구단위계획구역 등으로 확인됩니다. 관련 규제에는 가축사육제한구역과 하수처리구역 등이 포함됩니다. 토지 공시지가는 419,200원/㎡입니다.
- 건물 상태. 위반건축물로 표시되지 않았고 공부와의 차이는 확인되지 않았습니다. 다만 폐문부재로 내부 상태는 직접 확인되지 않았으므로 보수 필요 여부를 별도로 점검해야 합니다.
- 환금성. 동일 면적 최근 12건의 거래가격은 100,000,000원부터 135,000,000원까지 분포합니다. 거래 사례는 존재하지만 가격 편차가 있으며, 대상은 1층이므로 다른 층의 고가 거래를 그대로 적용하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 2016년 근저당권 원본 확인. 한화손해보험 근저당권 142,800,000원의 실제 말소 여부와 한국자산관리공사로의 2026.02.12 권리이전 기록을 등기 원본에서 대조해야 합니다.
- 말소기준권리 확정. 2024.12.30 페퍼저축은행 가압류가 산출상 기준으로 제시되지만, 2016년 근저당권이 유효하다면 권리순위가 달라집니다. 원본 확인 전에는 말소기준을 확정하지 않는 것이 안전합니다.
- 배당표 재산정. 경매신청채권자 한국자산관리공사의 청구액 114,779,569원과 예상배당 0원의 원인을 확인하고, 가압류 배당액 및 소유자 잔여액을 다시 검증해야 합니다.
- 임차인·점유 재확인. 신고된 임차인은 없지만 현장 폐문부재 및 임대미상 상태입니다. 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대 및 실제 점유자를 대조해야 합니다.
- 가격 상한 재검토. 최근 12개월 평균 112,801,666원, 최신 거래 108,440,000원, 동일 면적 1층 거래 115,000,000원을 우선 비교하세요. 현재 최저가 129,000,000원에는 확인된 가격 할인 효과가 없습니다.
- 관리비·내부 상태. 공용부분 관리비 체납 여부, 내부 하자 및 보수 가능성, 실제 명도에 필요한 절차를 확인해야 합니다.
- 매각기일 및 원본 대조. 2026.11.03 매각 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 다시 확인하고 변경된 매각조건이 없는지 검토해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 추정”만으로 입찰할 물건이 아니다
이 사건의 핵심은 가격과 권리 검증 두 가지 모두입니다. 임차인 신고가 없고 명세서상 명시된 인수권리도 없다는 점은 긍정적입니다. 그러나 2016년 근저당권의 말소 표시와 2026년 권리이전·경매신청이 상충하고, 추정배당표에서는 그 신청채권자의 배당이 0원으로 산출되었습니다. 이는 입찰 전에 해소해야 할 실질적인 확인 사항입니다.
가격도 기다릴 이유가 있습니다. 감정가이자 현재 최저가인 129,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 112,801,666원보다 높고, 최신 거래 108,440,000원보다도 높습니다. 실질취득액을 매각대금과 동일하게 보더라도 현재는 시세보다 저렴한 매수가 아닙니다.
결론은 현재 입찰 보류. 먼저 근저당권의 유효 여부와 배당순위, 실제 점유를 확인해야 합니다. 그다음에도 응찰가를 최근 실거래와 비교해야 합니다. 이 물건의 판단 기준은 감정가 대비 할인율이 아니라 권리관계가 검증된 상태에서 최근 시장가격보다 충분히 낮은 실질취득비용을 확보할 수 있는가입니다.
