대구지방법원 2026타경10216. 경주시 강동면 국당리 325번지에 있는 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 241㎡이며, 건물은 시멘트 블럭조 슬래브지붕 2층 구조입니다. 현재 소유자는 최혜식으로, 2013년 4월 15일 소유권을 취득했습니다. 같은 날 연일신용협동조합 앞으로 채권최고액 39,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다.

등기 권리관계는 비교적 단순합니다. 과거에 설정된 전세권·근저당권·가압류는 이미 말소됐고, 현재 유효한 근저당권이 말소기준이 됩니다. 다만 이 물건은 임차인이 없는 빈집이 아닙니다. 2021년 8월 31일 전입한 한성훈이 조사상 점유자로 확인됩니다. 전입일은 말소기준보다 늦어 해당 전입을 기준으로 한 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자, 실제 점유관계는 추가 확인이 필요합니다.

또한 단독주택은 아파트와 달리 건물의 실제 면적, 제시외 시설, 토지 경계와 현황, 명도 비용, 개별 환금성이 낙찰 후 부담을 크게 바꿀 수 있습니다. 따라서 권리 소멸과 실물 확인을 분리해서 판단해야 하는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2013년 근저당

핵심은 2013년 4월 15일 접수된 을구 11번 연일신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 39,000,000원이며, 채무자는 최혜식입니다. 해당 근저당에는 국당리 325 토지가 공동담보로 기재되어 있습니다. 이 근저당권은 말소기준으로서 매각 시 소멸하는 권리입니다.

과거의 강동농업협동조합·박종환·김필수 근저당권과 경주시 전세권, 상록수제일차유동화전문유한회사 가압류는 이미 말소된 이력입니다. 이 과거 권리들을 현재의 인수채무로 합산할 이유는 없습니다. 갑구 7번 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다.

② 임차·점유 분석 — 대항력은 없지만 명도 확인 필요

현황조사 및 매각물건명세서에는 한성훈이 목록 1번 일부에 전입한 것으로 기재되어 있습니다. 전입일은 2021년 8월 31일로, 말소기준일인 2013년 4월 15일보다 늦습니다. 따라서 해당 전입을 기초로 말소기준권리에 대항하는 임차권은 성립하지 않는 것으로 분석됩니다.

조사상 점유자는 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 확인되지 않습니다. 한성훈의 보증금, 확정일자, 배당요구 여부 및 실제 임대차관계가 확정되지 않아 우선변제 가능성을 단정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 78,047,790원 가정)

신건 최저매각가와 동일한 금액에 매각된다고 가정한 추정 배당입니다. 집행비용을 공제하고 근저당권에 채권최고액을 기준으로 배당하는 보수적인 계산이며, 실제 채권원리금 확정이나 최종 배당표를 의미하지 않습니다.

집행비용 1,804,860원은 추정치이며 근저당 배당 39,000,000원은 채권최고액 기준입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았으므로 실제 배당액과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 실제 배당 충족 여부 역시 별도 확인이 필요합니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 인수액을 구분

현재 신건 최저가를 기준으로, 1회 및 2회 유찰 시 매각가가 낮아지는 경우의 배당 시나리오입니다. 제공된 각 회차의 채권 부족액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 0원이라는 시뮬레이션 결과가 보증금 미상의 점유자나 미확인 권리를 없애 주지는 않습니다.

⑤ 건물·제시외 시설 — 면적 확인이 중요한 이유

감정평가에 따르면 건물은 시멘트 블럭조 슬래브지붕 2층 단독주택으로, 외벽은 석재·타일·몰탈 위 페인팅 등으로 마감되어 있습니다. 급·배수 및 위생설비, 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.

매각물건명세서에는 일괄매각, 제시외 건물 포함이라고 기재되어 있습니다. 반면 별도로 언급된 단층 변소 2㎡는 이미 멸실된 것으로 조사됐습니다. 따라서 감정평가에 실제 무엇이 포함되어 있는지와 매각으로 취득하는 물적 범위를 현장에서 확인하는 절차가 중요합니다.

⑥ 입지·토지이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경상북도 경주시 강동면 국당리 소재 국당1리마을회관 북측에 위치하며, 주변은 임야·농경지·마을 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근은 가능하나 감정평가상 제반 교통사정은 다소 불편한 것으로 평가됩니다. 접근 도로의 실제 폭과 차량 진출입 여건을 확인해야 합니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적은 241㎡입니다. 평지의 사다리형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)로 표시됩니다.
• 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역에 속하며, 가축사육제한구역·비행안전구역·공장설립제한지역 등의 제한이 있습니다. 보전관리지역과는 접하는 것으로 조사됩니다.
• 공시지가. 86,900원/㎡입니다. 공시지가는 행정상 기준가격으로, 매매 가능한 시장가격과 동일하지 않습니다.
• 건물 활용. 단독주택으로 이용 중이고 급·배수·위생설비 및 개별난방설비가 설치되어 있습니다. 실제 노후도와 수선 필요 여부는 별도 실사가 필요합니다.
• 환금성. 농경지·임야·마을이 혼재하는 입지와 개별 단독주택의 특성상 일반적인 대단지 아파트와 동일한 거래 유동성을 기대하기 어렵습니다. 실거래 사례와 실수요를 검증하기 전까지 환금성은 보수적으로 평가하는 편이 적절합니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 토지·건물 등기 동시 확인. 건물 근저당에 토지가 공동담보로 기재되어 있으므로 국당리 325 토지의 등기사항전부증명서를 별도 확인하고 권리와 매각 범위를 대조하세요.
• 점유자 한성훈 확인. 2021.08.31 전입 사실과 실제 점유 상태, 임대차관계, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요. 명도에 필요한 절차와 비용도 따로 검토해야 합니다.
• 2층 면적 대조. 공부상 25.74㎡와 실측사정 50.4㎡ 차이의 원인을 건축물대장 및 현황도면으로 확인하고, 면적에 따른 행정상 문제 여부를 검토하세요.
• 제시외 시설 실사. 멸실된 단층 변소 2㎡, 외부계단, 데크 및 기타 제시외 건물의 현황과 포함 범위를 확인하세요.
• 채권자 명칭 검증. 연일신용협동조합과 영일만신용협동조합의 명칭 차이 및 채권관계를 등기와 사건기록에서 대조하세요.
• 배당의 우선순위 검토. 당해세·소액임차인 최우선변제 가능성 등을 확인한 뒤 예상배당표를 재산정하세요. 추정 잔여액은 확정 배당액이 아닙니다.
• 적정 입찰가 산정. 주변 단독주택·토지의 실제 거래가격, 건물 상태, 수선 비용, 명도 비용, 제약 사항을 반영하여 응찰 상한을 정하세요. 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
• 매각기일 재확인. 2026.11.03 입찰 전에 사건의 기일 변경, 취하·정지 여부 및 최종 매각물건명세서를 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 실물과 점유

이 물건은 등기상 권리 구조가 복잡한 유형은 아닙니다. 2013년 연일신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이전에 설정된 주요 부담은 이미 말소되었습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액도 0원입니다.

하지만 실질적인 안전성까지 확정된 것은 아닙니다. 한성훈이라는 점유자가 있고, 보증금과 임대차관계가 확인되지 않았습니다. 더불어 2층의 공부면적과 실측면적이 다르며, 멸실된 건물과 제시외 시설이 함께 언급되는 단독주택입니다. 토지 등기와 실제 매각 범위도 별도로 검증해야 합니다.

감정가 78,047,790원은 현재 최저매각가와 같습니다. 그런데 인근 실거래를 바탕으로 한 적정 시세가 확인되지 않은 상태에서는 이 가격을 싸다고 평가할 근거가 부족합니다. 유찰 시 가격이 낮아지더라도 같은 원칙이 적용됩니다.

결론은 권리상 인수는 낮게 추정되지만, 점유·건물현황·시세 확인이 선행되어야 하는 조건부 검토 물건입니다. 토지와 건물의 법적·물리적 상태를 확인하고, 점유 문제를 해결할 수 있으며, 실거래 기준으로 충분한 가격 여유가 확보될 때 입찰을 검토하는 것이 적절합니다.