대구지방법원 2026타경10244. 경주시 천북면 동산리에 있는 경주휴엔하임퍼스트 109동 3층 302호, 전용 약 59.90㎡ 아파트입니다. 총 659세대 단지에 속하며, 소유자는 최상준입니다. 2020년 12월 2일 대한토지신탁의 신탁재산 처분으로 소유권을 취득했고, 당시 거래가액은 174,400,000원이었습니다.

같은 날 국민은행에 채권최고액 114,400,000원의 근저당권이 설정됐고, 대한토지신탁주식회사에도 67,288,000원의 후순위 근저당권이 설정됐습니다. 이후 국민건강보험공단의 압류가 추가됐으며, 국민은행이 임의경매를 신청했습니다. 경매 신청 청구액은 100,982,020원입니다.

등기상 권리 순서는 비교적 명확합니다. 말소기준 이후의 담보권과 압류는 매각으로 소멸하며, 후순위 채권자가 배당을 전액 받지 못하더라도 그 부족액이 곧바로 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 다만 실제 점유관계가 확정되지 않았으므로 입찰 전 임차인 여부와 전입관계를 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

핵심은 2020년 12월 2일 국민은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며, 같은 날 후순위로 설정된 대한토지신탁 근저당권과 이후 국민건강보험공단 압류, 국민은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

2019년 대한토지신탁 명의의 소유권보존 신탁과 금지사항등기는 이후 말소됐습니다. 케이카캐피탈과 오케이캐피탈의 가압류 역시 2024년 7월 22일 말소됐습니다. 따라서 이미 정리된 가압류를 현재 존속 중인 채권으로 중복 계산할 이유는 없습니다.

② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 실거래보다 높다

경주휴엔하임퍼스트 동일 평형인 전용 59.9㎡대의 실거래를 비교했습니다. 최근 12개월 기준으로 확인된 거래는 12건, 평균은 155,041,666원입니다. 최저 거래가는 127,000,000원, 최고 거래가는 180,000,000원으로, 층과 개별 물건에 따른 가격 편차도 존재합니다.

신건 최저가 168,000,000원은 최근 12개월 평균 155,041,666원보다 12,958,334원 높습니다. 최근 평균 대비 비율은 108.4%입니다. 최신 거래 지표인 2026년 10월 157,000,000원과 비교해도 최저가가 11,000,000원 더 높습니다.

특히 비교 대상 물건은 3층입니다. 실제로 같은 단지 2026년 8월 3층 거래가 162,000,000원으로 확인되는데, 이번 최저가는 그보다도 6,000,000원 높습니다. 물론 동·향·내부 상태에 따른 차이는 존재하지만, 현재 가격을 시세 대비 저렴하다고 평가하기는 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)

현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 3,152,000원을 공제하고 채권자에게 164,848,000원이 배당됩니다. 국민은행 근저당권은 채권최고액 기준으로 전액 배당되지만, 후순위 대한토지신탁 근저당권에서는 16,840,000원의 미배당이 발생합니다.

중요한 것은 채권자의 미배당금과 낙찰자의 인수액은 다르다는 점입니다. 대한토지신탁의 근저당권은 매각으로 소멸하므로, 미배당금 16,840,000원을 낙찰자가 추가로 지급하는 구조가 아닙니다. 예상배당은 채권최고액 기준이며 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 추정치입니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 동일

1회 유찰하면 최저가가 134,400,000원, 2회 유찰하면 107,520,000원으로 내려가는 시나리오입니다. 이때 후순위 채권자의 미배당은 증가하지만, 말소되는 담보권의 미배당액을 매수인이 승계하지는 않습니다.

다만 이는 임차인 인수위험이 추가로 발견되지 않는다는 전제입니다. 현재 임대관계가 미상이므로 실제 입찰에서는 점유 및 대항력 확인 결과에 따라 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경주시 천북면 동산리 소재 천북초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 면소재지 내 주택, 일부 근린생활시설 및 농경지 등으로 구성됩니다. 대규모 상업지역 중심의 입지와는 구분해서 평가해야 합니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하며, 간선도로 접근성과 시내버스 이용 편의성 등을 고려한 감정평가상 교통여건은 보통 수준입니다. 단지 동·남·서·북측은 각각 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 15층 건물 중 3층 302호입니다. 급배수·위생·승강기·화재경보·옥내소화전·도시가스·난방설비 등을 갖추고 있습니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역입니다. 공원 저촉, 상대보호구역, 가축사육제한구역 등의 토지이용 제한이 표시되어 있습니다. 토지 공시지가는 308,300원/㎡입니다.
• 환금성. 659세대 규모의 아파트로 동일 평형 거래 사례는 존재합니다. 다만 최근 거래가격이 127,000,000원~180,000,000원으로 분산되어 있어 단순 평균만으로 개별 호수의 매도가치를 확정하기 어렵습니다. 천북면 입지와 3층이라는 특성을 반영한 가격 판단이 필요합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다. 다만 내부 수리 상태와 누수·설비 상태 등은 별도 현장 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최근 실거래를 기준으로 입찰가 설정. 최근 12개월 평균은 155,041,666원이고 최신 거래 지표는 157,000,000원입니다. 신건 최저가 168,000,000원을 그대로 가격상 유리한 수준으로 판단하지 않아야 합니다.
• 3층 거래와 직접 비교. 같은 단지 2026년 8월 3층 거래는 162,000,000원입니다. 대상 호수의 향·내부 상태·동별 위치를 확인해 가격 차이를 설명할 수 있는지 점검해야 합니다.
• 임차인 및 점유관계 확인. 신고 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 전입 시점, 임대차계약 여부, 보증금 및 확정일자 등을 확인한 후 대항력과 매수인 인수 가능성을 재검토해야 합니다.
• 말소기준과 후순위 권리 재확인. 국민은행의 2020.12.02 근저당권이 말소기준입니다. 대한토지신탁 근저당권 및 국민건강보험공단 압류의 소멸 여부를 최신 등기사항증명서와 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
• 배당 부족액을 매수인 채무와 혼동하지 않기. 현재 회차 채권 미배당은 16,840,000원으로 예상되지만 등기상 매수인 인수예상액은 0원입니다. 미배당의 발생 자체가 추가 지급의무를 뜻하지 않습니다.
• 명도·관리비 확인. 실제 점유자의 지위와 명도 가능성을 확인하고, 체납 관리비 중 공용부분 승계 위험 및 인도 관련 비용을 조사해야 합니다.
• 경매 일정·원본 확인. 매각기일은 2026.11.03입니다. 입찰 전 대구지방법원 경주지원의 최신 매각공고, 매각물건명세서, 현황조사서 및 등기사항증명서를 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리상 인수 0원이어도 신건은 비싸다”

경주휴엔하임퍼스트 109동 302호는 등기상 권리구조가 비교적 단순한 임의경매 물건입니다. 국민은행 근저당이 말소기준권리이며, 후순위 담보권과 압류는 매각으로 소멸합니다. 예상 배당 부족액이 발생해도 이를 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다.

그러나 가격 측면에서는 결론이 다릅니다. 신건 최저가 168,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 155,041,666원의 108.4%이며, 최신 거래가격 157,000,000원도 웃돕니다. 현재 회차에서는 시세 할인 효과를 확인할 수 없습니다.

또한 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이라는 점에서, 점유조사 없이 권리상 위험이 완전히 해소됐다고 판단할 수 없습니다. 따라서 이번 물건은 등기상 권리구조는 긍정적이나, 가격 매력은 낮고 점유 확인이 필요한 신건으로 평가합니다.

결론은 ‘권리구조 양호, 신건 가격 보류’입니다. 향후 유찰로 최저가가 낮아진다면 가격 경쟁력을 다시 검토할 여지가 있지만, 현재 가격만으로 서둘러 응찰할 근거는 부족합니다.