부산지방법원 2025타경699. 부산광역시 기장군 장안읍 좌천리 497-5 소재 부동산에 대한 임의경매입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 9,961,502,230원으로, 유찰 없는 신건입니다. 대상은 단순 주거용 아파트가 아니라 대지·토지와 근린생활시설 건물이 관련된 물건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 4층이며, 건축물대장상 소매점·제조업소·일반음식점·휴게음식점 용도로 구성됩니다.
현재 소유자는 성민글로벌주식회사입니다. 2020년 1월 14일 설정된 하나은행의 채권최고액 5,400,000,000원 근저당권이 말소기준입니다. 2023년에는 임우성 명의의 채권최고액 4,800,000,000원 후순위 근저당권이 추가되었습니다. 한편 선순위 근저당권에는 채권양도 및 일부 대위변제에 따른 권리자 변경사항이 있어, 실제 배당권리자와 채권잔액 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경699 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 장안읍 좌천리 497-5 도로명주소: 부산광역시 기장군 장안읍 정관로 1122-1 |
| 물건종류 | 대지 + 토지 · 근린생활시설 건물 관련 일괄매각 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 4층 |
| 건물 용도 |
1층: 제1종근린생활시설(소매점), 제2종근린생활시설(제조업소) 2층: 제2종근린생활시설(일반음식점) 3·4층: 제2종근린생활시설(휴게음식점) |
| 토지 현황 | 지목 대 · 상업용 · 자연녹지지역 · 토지면적 4,504.0㎡ |
| 토지 특성 | 완경사 · 사다리형 · 세로각지(가) |
| 소유자 | 성민글로벌주식회사 · 단독소유(건물 등기 기준) |
| 감정가 / 최저가 | 9,961,502,230원 / 9,961,502,230원 (신건) |
| 신청채권자 | 주식회사하나은행 |
| 청구금액 | 4,354,758,591원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 확인된 임차인 | 명단 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
| 특별 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 지상 컨테이너 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 승계관계는 확인 필요
말소기준권리는 2020.01.14 설정된 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 5,400,000,000원이며, 이후의 임우성 근저당권과 경매개시결정 및 후순위 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거에 설정된 일부 압류는 등기부에서 이미 말소되었습니다.
다만 2026.09.29에는 선순위 근저당권의 확정채권양도에 따른 이전과 일부 대위변제에 따른 이전이 등기되었습니다. 케이에프에이치이오공구유동화전문유한회사로의 권리이전과 신용보증기금의 369,553,613원 대위변제가 그 내용입니다. 이는 임차보증금 승계가 아닌 근저당채권의 권리변동입니다. 기존 채권최고액에 별도의 독립 채무로 단순 가산해서는 안 됩니다.
| 권리 | 권리자 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 을구 1번 근저당 | 주식회사하나은행 (최초 설정) | 5,400,000,000원 | 말소기준 |
| 을구 1-2 근저당권이전 | 케이에프에이치이오공구유동화전문유한회사 | — | 기존 근저당권 승계 |
| 을구 1-3 일부이전 | 신용보증기금 | 369,553,613원 | 일부 대위변제액 |
| 을구 2번 근저당 | 임우성 | 4,800,000,000원 | 매각으로 소멸 |
| 갑구 24번 압류 | 기장군(부산광역시) | — | 매각으로 소멸 |
| 갑구 25번 압류 | 기장군(부산광역시) | — | 매각으로 소멸 |
| 갑구 24-1 공매공고 | 한국자산관리공사 관련 공매 | — | 별도 절차 확인 |
② 임차·점유 및 실질 인수 검토
확인된 임차인 명단은 없으며, 배당모형상 매수인이 인수할 금액은 0원입니다. 그러나 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 현재 확인된 자료만으로 임차인이 존재하지 않거나 대항력 있는 점유자가 전혀 없다고 확정할 수는 없습니다.
③ 가격 및 유찰 시나리오 — 시세 검증 전까지 보수적으로
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 9,961,502,230원입니다. 실거래 비교자료가 없어 인근 상업용 부동산의 최근 거래가격이나 가격 추세와 비교할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 100% | 9,961,502,230원 | 340,512,792원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 7,969,201,784원 | 2,312,890,234원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 6,375,361,427원 | 3,890,792,187원 |
유찰 시나리오는 감정가 대비 100%·80%·64%를 적용한 계산값입니다. 미배당은 채권최고액 기준의 단순 배당모형상 부족액으로, 매수인 인수액과 다릅니다. 각 회차에서도 추정 인수액은 0원이나 임대차 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 9,961,502,230원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 102,015,022원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 하나은행 최초 설정분 | 5,400,000,000원 | 5,400,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 임우성 | 4,800,000,000원 | 4,459,487,208원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 10,200,000,000원 | 9,859,487,208원 |
| 미배당 잔액 | — | 340,512,792원 |
채권최고액을 기준으로 한 단순 추정 배당표입니다. 선순위 근저당권은 2026.09.29 권리이전·일부 대위변제 등기가 있으므로 실제 배당권리자는 최초 설정권자인 하나은행과 다를 수 있습니다. 실제 채권잔액·권리자별 배분, 조세채권의 우선순위, 임차인 최우선변제 등에 따라 배당은 달라집니다. 미배당은 매수인이 떠안는 금액을 뜻하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 기장군 장안읍 좌천리 소재 부산장안고등학교 북서측 인근입니다. 주변은 근린생활시설과 아울렛매장 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 대상 부동산까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물입니다. 외벽은 치장석재·드라이비트·복합판넬·강화유리 등으로 마감되어 있습니다.
- 설비. 전기, 급·배수, 위생, 승강기, 소화전, 화재탐지 및 스프링클러 설비가 기재되어 있습니다.
- 용도. 1층 소매점·제조업소, 2층 일반음식점, 3·4층 휴게음식점으로 구성됩니다. 실제 사용 현황과 영업시설 상태를 확인할 필요가 있습니다.
- 토지. 자연녹지지역이며 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다. 지형은 완경사·사다리형이고 도로접면은 세로각지(가)입니다.
- 도로 및 제한. 감정평가상 기호(3)은 광로3류(폭 40m~50m)에 접하고 도로구역 관련 기재가 있습니다. 필지별 토지이용계획과 실제 이용 가능 면적을 확인해야 합니다.
- 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 제시외 건물과 매각 제외 컨테이너는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 대규모 상업용 부동산으로, 거래가격뿐 아니라 임대수익·공실·토지 지분관계·향후 활용 가능성이 환금성에 영향을 줄 수 있습니다. 실제 거래 사례가 확인되지 않아 환금성을 정량 평가하기는 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 경매·공매 진행 확인. 한국자산관리공사의 2026-08717-005 공매와 부산지방법원 2025타경699 임의경매의 진행상태, 처분 여부 및 매각기일 변경 여부를 확인하세요.
- 말소기준 및 승계권리. 을구 1번 근저당권과 2026.09.29 권리이전·대위변제 등기를 확인하고, 최종 권리자별 채권잔액과 배당관계를 검토하세요.
- 임차인·점유자. 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유, 사업자등록, 임대차계약 및 보증금·대항력 여부를 확인하세요.
- 매각범위. 일괄매각 대상, 제시외 건물 포함 범위, 매각 제외 컨테이너의 소유권과 반출 문제를 확인하세요.
- 토지 지분. 기호(3)의 2분의 1 지분에 대해 공유관계, 사용·관리 현황, 공동담보 및 매각 대상 지분을 확인하세요.
- 상업시설 현황. 소매점·제조업소·음식점의 실제 이용 상태와 시설 노후도, 공실, 수선 필요성을 확인하세요.
- 가격 검증. 최근 인근 상업용 건물·토지의 실거래가격과 임대수익 등을 확보한 뒤 입찰 상한을 산정하세요. 감정가 대비 할인율만으로 가격 매력을 판단하지 마세요.
- 세금·체납. 압류 관련 체납세액, 법정기일, 당해세, 공과금 및 관리비를 확인하세요.
- 입찰서류. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기사항전부증명서의 최신 원본과 법원 매각공고를 대조하고 입찰보증금 요건을 확인하세요.
맺으며 — “말소기준이 명확하다고 입찰이 단순한 것은 아니다”
이 사건의 근저당권 소멸 구조는 비교적 명확합니다. 그러나 2026년 선순위 근저당권 승계, 한국자산관리공사 공매공고, 미확정 임대관계, 토지 지분과 매각 제외 물건이라는 여러 확인사항이 동시에 존재합니다.
신건 최저매각가 9,961,502,230원은 감정가의 100%입니다. 비교 가능한 실거래가와 수익자료가 없어 이 가격이 시세보다 저렴하다는 근거는 없습니다. 예상배당에서 발생하는 340,512,792원의 미배당 역시 매수인 인수액이 아니라 채권자 측 회수 부족액입니다.
따라서 현재 결론은 “등기상 소멸 구조는 확인되지만, 입찰 판단은 보류”입니다. 경매와 공매의 진행관계, 실제 점유 및 임대차, 정확한 매각범위와 토지 지분, 그리고 시장가격을 검증한 이후에야 실질적인 투자 매력을 판단할 수 있습니다.
