부산지방법원 2025타경826. 부산광역시 남구 문현동 815에 자리한 한일오피스텔 16층 1615호입니다. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 이용상태는 일반업무시설(사무소·오피스텔)입니다. 건물은 지상 20층 철근콘크리트조로 1991년 8월 7일 사용승인됐습니다. 일반적인 주거용 아파트와 달리 업무용 점유관계와 법인 임차인의 권리를 함께 살펴봐야 합니다.

현재 소유자는 김찬식으로 2021년 3월 5일 소유권을 이전받았습니다. 이후 2022년 5월 30일 부산은행 근저당권 220,000,000원이 설정됐으며, 등기된 채무자는 전일로직스주식회사입니다. 부산은행은 청구금액 204,395,426원으로 임의경매를 진행했고, 이후 부산신용보증재단의 가압류 32,400,000원도 등기됐습니다.

부산은행 근저당과 후순위 가압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 문제는 근저당권보다 앞선 임차인 점유관계입니다. 후순위 등기가 소멸하더라도 선순위 대항력 임차인의 보증금 반환문제까지 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 임차인은 별도

권리분석의 기준점은 2022년 5월 30일 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 220,000,000원이며, 해당 근저당권은 매각으로 소멸하는 말소기준권리입니다. 그 뒤에 등기된 부산은행의 임의경매개시결정 및 부산신용보증재단 가압류 역시 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

반면 현황조사에 나타난 두 임차인은 모두 2021년 4월 20일을 전입일로 기재하고 있습니다. 이는 근저당 설정일보다 앞선 날짜입니다. 조사상 대항력이 있는 것으로 분류돼 있으며, 배당예상에서는 보증금 반환액을 매수인이 부담하는 구조입니다. 등기부상 근저당이 말소되는 것과 임차보증금 인수 위험이 해소되는 것은 별개의 문제입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 600만원, 실제 인수대상 확인

현황조사에 나타난 실제 임차인은 2개 법인입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고가 아니라 각각 전일로직스와 전통물류의 임차관계로 조사돼 있습니다. 다만 점유 호실이 서로 겹치므로 두 보증금을 해당 매각목적물에서 각각 인수하는 것이 맞는지는 별도로 확인해야 합니다.

특히 전일로직스(주)는 1615호와 1616호를 함께 점유하는 것으로 조사됐고, 전통물류(주)는 1616호를 점유하는 것으로 표시됐습니다. 즉 두 번째 임차인의 점유 호실은 사건 주소로 표시된 1615호가 아닙니다. 실제 일괄매각 대상과 임대차 목적물에 따라 보증금 인수범위가 달라질 수 있습니다.

또한 전일로직스는 근저당권의 채무자인 전일로직스주식회사와 명칭이 일치하며, 전통물류 임차인 관계인으로 기재된 김찬식은 등기상 소유자 이름과 일치합니다. 이러한 관계만으로 임대차를 무효라고 볼 수는 없지만, 계약당사자·법인 관계·보증금 지급 및 점유의 실체를 확인할 필요가 있습니다.

③ 가격 구조 — 최저가가 아닌 실질취득액으로 판단

현재 최저매각가는 116,000,000원으로 감정가와 같습니다. 그러나 선순위 임차보증금 6,000,000원이 배당받지 못하고 매수인에게 인수된다는 예상배당 가정을 적용하면, 실제 취득에 필요한 금액은 그보다 커집니다.

유찰이 발생하면 최저매각가는 내려가지만, 보증금이 전액 인수되는 가정에서는 인수액 6,000,000원이 별도로 남습니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 실질취득액도 낮아지되, 낙찰가만큼 낮아지는 것이 아니라 인수액을 더한 금액으로 비교해야 합니다.

회차별 실질취득액은 각 매각가에 예상 임차보증금 인수액 6,000,000원을 더한 금액입니다. 실제 낙찰가, 배당, 임대차 권리확정 및 매각범위에 따라 변동할 수 있습니다. 취득세·관리비·명도비용 등은 별도입니다.

④ 예상배당표 (매각가 116,000,000원 가정)

신건 최저가 116,000,000원에 낙찰되는 것으로 가정하면, 집행비용 추정액 2,424,000원을 제외한 113,576,000원이 부산은행 근저당권자에게 배당됩니다. 부산은행 채권최고액 220,000,000원에도 미치지 못하므로, 후순위 부산신용보증재단에는 배당이 발생하지 않는 구조입니다.

배당대상 채권 252,400,000원 중 예상배당액은 113,576,000원이며, 채권 미배당액은 138,824,000원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원으로 예상됩니다. 다만 이 미배당액 전부가 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다. 매수인이 별도로 부담하는 것으로 계산된 금액은 선순위 임차보증금 6,000,000원입니다.

집행비용은 추정액이며, 부산은행 배당은 채권최고액을 기준으로 한 계산입니다. 실제 확정채권액, 당해세, 최우선변제, 배당순위 및 공동담보 배당관계에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다. 임차보증금 인수액은 매각대금 배분과 별도입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 입지. 부산광역시 남구 문현동 문현교차로 남서측 인근입니다. 주변은 근린생활시설, 업무시설 및 중소규모 공동주택이 혼재하고 있으며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 부산도시철도 2호선 문현역과 시내버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물 특성. 1991.08.07 사용승인된 지상 20층 건물로, 위생·급배수·승강기설비 및 기계식주차장이 갖춰져 있습니다. 오래된 업무용 건물인 만큼 설비 유지상태와 수선비용을 점검해야 합니다.
• 이용상태. 일반업무시설(사무소, 오피스텔)로 이용 중입니다. 현장조사 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했으며, 1616호는 유리출입문을 통해 외부에서 관찰한 상태입니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 일반도로 저촉 사항도 있으므로 구체적인 이용·변경 계획이 있다면 규제를 검토해야 합니다.
• 토지 현황. 업무용 건부지로 이용 중인 평지의 부정형 토지입니다. 토지면적은 1,838.4㎡이며, 공시지가는 3,075,000원/㎡입니다.
• 공부·위반 사항. 감정요항상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 표시되지 않습니다. 다만 내부 미확인에 따른 실제 사용상태 점검은 별개입니다.
• 환금성. 근린시설·업무용 오피스텔은 주거용 아파트와 수요층이 다릅니다. 사무실 실사용 가능성, 임대수익, 관리비, 건물 노후도와 동일 건물 거래사례를 함께 평가해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 일괄매각 대상 확정. 1615호만 매각되는지, 공동담보인 1616호까지 일괄매각에 포함되는지 매각목록과 매각물건명세서를 대조하세요. 호실별 평가금액과 실제 소유권 취득범위도 함께 확인해야 합니다.
• 선순위 임차인 대항요건. 전일로직스·전통물류의 임대차계약서, 인도 및 점유, 사업자등록 관계, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하세요. 전입일 기재만으로 법적 대항요건이 모두 충족됐다고 단정해서는 안 됩니다.
• 보증금 인수 범위. 현재 예상액은 6,000,000원이지만, 특히 1616호만 점유하는 전통물류의 보증금이 본건 매수인에게 승계되는지 확인해야 합니다. 실제 반환의무에 따라 취득비용이 달라질 수 있습니다.
• 법인·소유자 관계. 근저당 채무자 전일로직스주식회사와 임차인 전일로직스(주)의 관계, 전통물류 관련인 김찬식과 소유자 김찬식의 관계를 확인하세요. 임대차 및 보증금 지급의 실재성도 검토할 사항입니다.
• 부산은행 공동담보. 근저당 채권최고액은 220,000,000원이고 1616호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 공동담보권 실행범위와 실제 배당관계가 예상표와 같은지 검토해야 합니다.
• 실질취득 기준 입찰가. 현재 최저매각가 116,000,000원에 임차보증금 예상 인수 6,000,000원을 더한 122,000,000원을 비용 판단의 출발점으로 삼으세요. 유찰 시에도 각 회차 매각가에 인수액을 더해야 합니다.
• 시세·수익 검증. 동일 건물의 최근 12개월 업무시설 거래, 최신 거래가격, 층별·호실별 차이, 실제 임대료와 공실 가능성을 조사한 뒤 응찰 상한을 정하세요.
• 내부상태와 관리비. 현장조사 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 내부 시설, 노후 설비, 기계식주차장, 미납 관리비 및 공용부분 승계 위험을 확인하세요.
• 배당 및 비용. 예상 채권 미배당액 138,824,000원을 매수인 인수채무와 혼동하지 마세요. 별도로 집행비용 확정, 당해세, 최우선변제, 취득세 및 명도비용을 검토하세요.
• 입찰 전 최종 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차계약서 및 매각목록을 대조하고 매각조건 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “등기상 소멸 ≠ 보증금 인수 소멸”

부산 문현동 한일오피스텔 1615호는 부산은행 근저당권과 후순위 가압류가 매각으로 소멸한다는 점에서는 권리 구조를 파악할 수 있는 물건입니다. 하지만 등기권리의 소멸만으로 안전한 경매라고 평가하기 어렵습니다.

말소기준권리보다 앞서 전입한 것으로 조사된 두 법인 임차인이 있으며, 현재 배당예상상 보증금 6,000,000원이 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 따라서 신건 최저가 116,000,000원에 낙찰된다는 가정에서 실질취득 예상금액은 122,000,000원입니다. 이 금액조차 취득부대비용과 명도비용은 포함하지 않은 수치입니다.

더 중요한 점은 매각목록상 대상 호실의 범위와 실제 임차인의 점유범위입니다. 전일로직스는 1615호와 1616호에 걸쳐 있고, 전통물류는 1616호 점유로 조사돼 있습니다. 일괄매각 대상·공동담보·임대차 목적물이 서로 어떻게 연결되는지 확인해야 실제 매수인 인수액과 명도 대상을 확정할 수 있습니다.

또한 최근 실거래에 근거한 가격 우위가 확인되지 않은 상태에서 업무용 노후 건물의 신건 최저가만 보고 가격 메리트가 있다고 판단할 수는 없습니다. 권리관계와 매각범위는 확인 필요, 가격 판단은 보류. 이 물건의 핵심은 입찰가격을 낮추는 것보다 먼저 무엇을 낙찰받고 누구의 보증금을 승계하는지 정확하게 확인하는 것입니다.