부산지방법원 2025타경2508. 부산 서구 동대신동1가의 동대신역비스타동원아파트 105동 12층 1201호가 경매로 나왔습니다. 전용면적은 73.9095㎡, 지상 28층 건물의 12층에 위치한 아파트입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 500,000,000원입니다.

이 사건은 가격과 권리를 나누어 살펴봐야 합니다. 최근 12개월 동일 평형 실거래 평균은 486,250,000원으로, 최저매각가가 평균보다 13,750,000원 높습니다. 더구나 가장 최근인 2026년 10월 거래는 470,000,000원으로, 신건 최저가가 이 거래보다 30,000,000원 높습니다.

권리 쪽에서는 2025년 1월 7일 구덕신용협동조합 가압류가 말소기준권리로 산정되어 있습니다. 그러나 그보다 앞서 설정된 새마을금고 근저당권과 이후 근저당권 이전등기가 함께 확인됩니다. 특히 경매 신청채권액 408,852,608원이 예상배당에서 지급되지 않는 것으로 처리되어 있어, 등기부상 말소 여부와 실제 배당순위에 대한 원본 대조가 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 근저당 이전 확인

소유권 관계. 2022년 1월 10일 동대신2구역주택재개발정비사업조합 명의로 소유권보존등기가 이루어졌고, 2022년 2월 21일 이영숙 명의로 소유권이전등기가 접수되었습니다. 매매 원인일은 2019년 1월 14일이며, 등기상 거래가액은 372,000,000원입니다.

근저당 관계. 2022년 2월 21일 동대신동새마을금고 명의의 채권최고액 489,600,000원 근저당권이 설정되었습니다. 이후 명칭이 부산구덕새마을금고로 변경되고, 2026년 1월 23일 주식회사새마을금고자산관리회사로 근저당권 이전등기가 접수되었습니다. 기존 근저당 등기에는 말소 상태가 표시되어 있지만 이전등기는 별도로 확인되므로 권리의 최종 상태를 단정할 수 없습니다.

가압류·압류 관계. 구덕신용협동조합 가압류 외에 신한카드 주식회사 가압류 6,314,890원, 부산광역시 서구의 압류가 있습니다. 기존 보전처분과 2024년 12월 압류는 이미 말소된 것으로 확인됩니다. 현재 남은 후순위 등기는 산정된 말소기준권리가 적정하다는 전제에서 매각으로 소멸할 것으로 처리되어 있습니다.

② 시세 비교 — 최근 거래가 더 중요하다

동대신역비스타동원아파트 동일 평형(전용 약 73.91㎡)의 실거래 내역입니다. 전체 12건의 평균은 487,750,000원이지만, 가격 판단에는 보다 최근인 최근 12개월 4건 평균 486,250,000원을 우선 적용합니다. 가장 최근 거래가는 470,000,000원입니다.

최저매각가 500,000,000원은 최근 12개월 평균의 102.8%입니다. 전체 12건 평균과 비교해도 102.5%로 시세 이상입니다. 최신 거래가 470,000,000원과 비교하면 30,000,000원 높은 수준으로, 현재 가격을 저렴하다고 평가하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 500,000,000원 가정)

다음은 현재 산정된 예상배당 내역입니다. 집행비용과 가압류채권 배당 후 소유자에게 잔액을 교부하는 형태로 계산되어 있습니다. 그러나 신청채권 408,852,608원과 근저당권 이전 내역이 반영된 최종 배당표인지 확인되지 않아 아래 금액은 확정 배당액이 아닙니다.

위 배당표는 집행비용 7,400,000원과 가압류채권 106,314,890원 등을 반영한 시뮬레이션입니다. 근저당권 이전·신청채권 배당 여부와 당해세·최우선변제 등이 확정되지 않았으므로 실제 배당 및 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 서구 동대신동1가 소재 화랑초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하며 인근에 버스정류장과 부산도시철도 1호선 동대신역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물. 2021년 준공된 503세대 아파트입니다. 철근콘크리트구조, 지상 28층 건물의 12층이며 승강기·소방·급배수설비, 도시가스 개별난방설비 등을 갖추고 있습니다.
• 도로. 북측 약 40m, 서측 약 35m, 남동측 약 10m의 포장도로와 접하고 있습니다. 차량 접근이 가능한 도로 여건입니다.
• 규제. 제3종일반주거지역, 정비구역 및 상대보호구역 관련 제한이 있습니다. 공시지가는 1,620,000원/㎡이고 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 동일 평형 실거래가가 450,000,000원에서 530,000,000원까지 분포합니다. 거래 사례는 존재하지만 가격 편차가 있어 층·향·내부 상태에 따른 개별 가치 판단이 중요합니다. 최근 시세가 소폭 하락한 점도 매도 가능 가격 산정에 반영해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 원본 확인. 2025.01.07 구덕신용협동조합 가압류가 말소기준권리로 산정된 이유와 2022.02.21 근저당의 말소 여부를 확인해야 합니다.
• 근저당권 이전 확인. 2026.01.23 주식회사새마을금고자산관리회사로의 근저당권 이전등기와 기존 근저당 말소 상태의 관계를 대조해야 합니다.
• 신청채권 배당 확인. 경매 신청채권액 408,852,608원이 예상배당에서 0원으로 처리된 이유를 확인하세요. 배당표상의 소유자 잔여금 386,285,110원을 확정 금액으로 간주하면 안 됩니다.
• 임대차·점유 현황 확인. 신고 임차인은 0명이지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사서, 전입세대·점유관계를 확인한 뒤 대항력이나 명도 부담을 판단해야 합니다.
• 신건 가격 재검토. 최저가 500,000,000원은 최근 12개월 평균 486,250,000원보다 높습니다. 최신 거래가 470,000,000원 및 최근 하락 추세까지 함께 고려해 입찰가 상한을 정해야 합니다.
• 유찰 회차 점검. 현재 0회 유찰인 신건입니다. 회차 시나리오에는 1회 유찰 400,000,000원, 2회 유찰 320,000,000원이 제시되어 있으나 실제 유찰을 전제로 자금 계획을 확정하지 마세요.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당 및 취득 과정에서 영향을 줄 수 있는 항목을 확인하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 실거래 원본을 대조해 소멸권리, 점유관계, 실제 인수부담을 확정해야 합니다.

맺으며 — “가격은 보류, 권리는 재확인”

부산 동대신역비스타동원아파트 105동 1201호는 2021년 준공된 아파트로, 동일 평형 실거래 사례가 확인되는 물건입니다. 그러나 신건 최저가 500,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균의 102.8%이고, 최신 거래가보다도 높습니다. 최근 가격 추세가 -0.5%라는 점까지 감안하면 현 시점에서 가격 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.

권리도 단순한 안전형이라고 결론짓기는 이릅니다. 신고 임차인 0명·시뮬레이션상 인수 0원이라는 긍정적 요소는 있지만, 2022년 설정된 근저당과 2026년 이전등기의 관계, 신청채권액 408,852,608원의 배당 누락 문제가 남아 있습니다. 이 부분을 확인하기 전에는 매수인 인수 위험이 확정적으로 없다고 단정해서는 안 됩니다.

종합 판단은 C등급(48점) — 입찰 보류 및 재검토입니다. 먼저 등기와 배당관계를 확인하고, 가격 측면에서는 최근 실거래 평균과 최신 거래가보다 유리한 조건이 형성되는지를 살피는 것이 타당합니다. 이 물건의 핵심은 권리관계 확인과 매수가격 절제입니다.