* 배당 시뮬레이션상 인수액 0원입니다. 김말쇠의 임대차 성립 여부와 보증금이 확인되지 않아 실제 매수인 부담액은 확정할 수 없습니다. 보증금 인수가 발생하면 실질취득금액은 낙찰가에 해당 인수액을 더해 산정해야 합니다.
부산지방법원 2025타경5883. 부산 남구 대연동 ‘대연대우아파트’ 102동 20층 2010호입니다. 감정가는 191,000,000원이고 한 번도 유찰되지 않아 최저매각가 역시 같습니다. 단지는 457세대, 사용승인일은 1996년 2월 27일이며, 감정평가상 이 물건은 철근콘크리트조 21층 건물의 20층에 위치한 아파트입니다.
이 사건은 일반적인 근저당 실행에 따른 임의경매가 아니라 김주황이 신청한 강제경매입니다. 과거 사해행위취소와 공유지분 이전, 별도 지분 경매의 이력이 있으며, 현재 김말쇠가 지분 11분의 9, 김주황이 지분 11분의 2를 보유하고 있습니다. 더 중요한 것은 현황조사에 등장하는 김말쇠가 현재 공유자 김말쇠와 동일하다는 점입니다. 단순히 선순위 전입자라는 이유만으로 임차보증금 인수를 확정해서도 안 되고, 소유자라는 이유만으로 임차권 가능성을 검토하지 않고 넘어가서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5883 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 1170-2 대연대우아파트 102동 20층 2010호 도로명주소: 부산광역시 남구 홍곡로 343 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 실거래 비교 면적 59.88㎡ · 통칭 23평형 · 21층 건물 중 20층 |
| 소유자 | 김말쇠(지분 11분의 9), 김주황(지분 11분의 2) |
| 감정가 / 최저가 | 191,000,000원 / 191,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김주황 / 19,090,909원 |
| 말소기준권리 | 2025.09.23 갑구 11번 강제경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 현황조사 대상 | 김말쇠 · 전입 1996.03.12 · 보증금 및 확정일자 미상 |
| 등기상 근저당 | 없음 |
① 권리 흐름 — 말소된 권리보다 공유관계 확인이 중요하다
등기상 현재 유효한 근저당권은 확인되지 않습니다. 2024년 발생했던 가처분과 한국자산관리공사 가압류, 종전 지분 경매개시결정은 이미 말소된 것으로 정리되어 있습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025년 9월 23일 접수된 갑구 11번 강제경매개시결정이며, 해당 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
② 점유·임차관계 — 이 사건의 핵심 위험
현황조사와 매각물건명세서에 나타나는 점유·임차 조사 대상은 김말쇠 1명입니다. 전입신고일은 1996년 3월 12일로 현재 말소기준권리보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않으며, 김말쇠는 현재 등기상 공유자이기도 합니다. 따라서 실제 임대차계약의 성립 여부부터 확인해야 합니다.
| 성명 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김말쇠 점유 부분 미상 · 공유자와 동일인 |
1996.03.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
임차 조사 대상 1명이며, 실제 임차인으로서의 법적 지위는 미확정입니다. 보증기관 대위·승계 신고에 따른 중복 집계는 없습니다. 전입일만으로 대항력이나 보증금 인수액을 확정하지 않았습니다.
대항력 판단: 전입일이 말소기준권리보다 앞서므로 선순위 점유 가능성을 배제할 수 없습니다. 다만 보증금·확정일자·점유의 법적 원인 등이 확인되지 않았으므로 현 단계의 판단은 ‘대항력 가능·미상’입니다. 소유자 본인의 점유라면 일반적인 제3자 임차인의 임차보증금 인수와 법률관계가 다를 수 있습니다.
매수인 인수 판단: 예상배당 계산에서는 인수액을 0원으로 놓고 있지만, 이는 보증금이 확인되어 인수 위험이 해소됐다는 의미가 아닙니다. 유효한 선순위 임대차와 미배당 보증금이 확인될 경우에는 그 인수액을 낙찰가에 추가해야 합니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형이라면 낙찰가가 낮아져도 미배당 인수액이 증가하여 실질취득금액이 보증금 수준에 묶일 수 있습니다. 이 사건에서는 보증금이 미상이므로 그러한 구조의 적용 여부와 실질취득금액을 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 신건 가격
대연대우아파트의 비교 대상은 전용면적 59.88㎡ 거래입니다. 최근 12개월 실거래 3건 평균은 188,333,333원이며, 최신 거래는 2026년 9월 2층에서 체결된 179,000,000원입니다. 전체 12건 평균 188,750,000원보다 최근 12개월 평균이 낮으며, 최근 대비 과거 거래 추세 지표는 -0.3%로 소폭 하락을 나타냅니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.88㎡ | 2 | 179,000,000원 |
| 2026.04 | 59.88㎡ | 20 | 199,000,000원 |
| 2025.12 | 59.88㎡ | 12 | 187,000,000원 |
| 2024.10 | 59.88㎡ | 9 | 165,000,000원 |
| 2023.10 | 59.88㎡ | 12 | 160,000,000원 |
| 2023.07 | 59.88㎡ | 20 | 200,000,000원 |
| 2023.05 | 59.88㎡ | 5 | 177,000,000원 |
| 2023.04 | 59.88㎡ | 3 | 178,000,000원 |
| 2023.03 | 59.88㎡ | 13 | 215,000,000원 |
| 2023.02 | 59.88㎡ | 17 | 190,000,000원 |
| 2022.09 | 59.88㎡ | 18 | 210,000,000원 |
| 2022.07 | 59.88㎡ | 1 | 205,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.88㎡ | 3건 | 188,333,333원 |
| 전체 평균 | 59.88㎡ | 12건 | 188,750,000원 |
최저매각가 191,000,000원은 최근 12개월 평균보다 2,666,667원 높고, 최신 거래 179,000,000원보다 12,000,000원 높습니다. 즉 최근 평균 대비 101.4%, 최신 거래 대비 약 106.7%입니다. 동일 20층의 2026년 4월 거래가 199,000,000원이라는 긍정적인 비교 사례는 있으나, 단 한 건의 고가 거래만으로 현재 신건을 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 191,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,474,000원 |
| 1. 갑구 11번 · 김주황 강제경매 | 19,090,909원 | 19,090,909원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 168,435,091원 |
집행비용은 매각가의 약 1.8%를 적용한 추정치입니다. 신청채권자 청구액 19,090,909원 전액 배당을 가정합니다. 위 배당은 임차보증금, 당해세, 임차인의 최우선변제 등을 반영하지 않았으므로 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다. 소유자 교부 잔액은 확정 지급액이 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수 위험은 남는다
현재 신건의 최저가와 향후 유찰을 가정한 매각가격은 다음과 같습니다. 신청채권자 청구액은 각 시나리오에서 모두 배당되는 것으로 계산되어 있지만, 이는 임차인의 보증금 인수 위험이 해소됐다는 의미가 아닙니다.
| 회차 | 최저매각가 | 신청채권자 배당 | 소유자 잔여 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 191,000,000원 | 19,090,909원 | 168,435,091원 |
| 1회 유찰 가정(80%) | 152,800,000원 | 19,090,909원 | 130,769,891원 |
| 2회 유찰 가정(64%) | 122,240,000원 | 19,090,909원 | 100,637,731원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 대연동 감만중학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 단독주택, 소규모 점포, 학교, 시장 등이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 1996년 2월 27일 사용승인된 457세대 단지이며, 해당 호실은 철근콘크리트조 슬래브지붕 21층 건물의 20층에 있습니다. 승강기, 도시가스 개별난방, 급배수 및 소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동남측 약 15m 중로, 북측과 서측 약 8m 소로에 각각 접합니다. 대지는 완경사지의 부정형 토지를 평탄화하여 조성했습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 감만중학교 관련 절대보호구역·상대보호구역 등의 제한이 있습니다. 공시지가는 1,591,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 실제 실내 상태, 노후 설비, 수선비는 별도로 조사해야 합니다.
- 환금성. 동일 면적 12건의 실거래가 확인되어 거래 사례는 존재합니다. 다만 가격 범위가 160,000,000~215,000,000원으로 넓고 최근 시세 추세는 -0.3%로 소폭 하락하여 매도가격 산정에 주의가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차 실체. 김말쇠가 공유자이면서 임차 조사 대상인 이유를 확인합니다. 임대차계약서, 실제 보증금 지급, 계약 상대방, 점유 원인 및 소유권 취득 시점의 관계를 검토해야 합니다.
- 대항력·배당. 1996.03.12 전입의 효력과 현재 점유 상태를 확인하고, 보증금·확정일자·배당요구 여부를 원본으로 점검합니다. 대항력과 인수액은 아직 확정되지 않았습니다.
- 매각 범위. 공유자 김말쇠 11분의 9, 김주황 11분의 2의 소유관계와 이번 경매의 매각 범위를 반드시 대조해야 합니다. 전체 호실 취득인지 지분 취득인지에 따라 가치와 사용·처분 가능성이 달라집니다.
- 사해행위취소 이력. 2024년 가처분, 일부 지분 이전, 종전 강제경매 및 말소 경위를 확인합니다. 현재 말소된 등기 외에 진행 중인 분쟁이 없는지도 조사해야 합니다.
- 입찰가격. 최근 12개월 평균 188,333,333원, 최신 거래 179,000,000원, 동일 20층 거래 199,000,000원을 비교하고, 인수액이 확정된 후에만 응찰 상한을 산정해야 합니다.
- 점유·명도. 실제 점유자와 사용 권원을 확인해야 합니다. 소유자와 임차 조사 대상이 동일하여 일반적인 명도 절차와 다를 가능성이 있습니다.
- 관리비·공과금. 장기 체납 관리비 중 공용부분 승계 가능액 및 미납 공과금 등을 별도로 확인해야 합니다.
- 입찰보증금·기일. 2026.11.03 매각기일의 실제 진행 여부, 최저매각가, 입찰보증금 비율과 제출 서류를 법원 공고로 최종 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 확인하고, 필요하면 법률전문가에게 임차관계 및 공유관계의 효력을 검토받아야 합니다.
맺으며 — “근저당이 없다고 안전한 경매는 아니다”
부산 대연대우아파트 2010호는 겉으로 보면 단순해 보일 수 있습니다. 감정가와 최저가가 같은 신건이고, 기존 가압류와 가처분이 말소되어 있으며 현재 유효한 근저당도 확인되지 않기 때문입니다.
하지만 이 사건은 공유지분의 사해행위취소와 강제경매 이력을 갖고 있고, 현황조사상 임차인으로 기재된 김말쇠가 등기상 공유자와 동일합니다. 보증금과 확정일자까지 미상이므로, 배당 계산상 인수액 0원을 그대로 확정된 안전성으로 해석할 수 없습니다.
가격도 충분히 매력적이라고 보기 어렵습니다. 신건 최저가 191,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 188,333,333원을 웃돌고, 가장 최근 거래 179,000,000원보다 높습니다. 시세 추세 역시 -0.3%의 소폭 하락입니다. 동일 층 고가 거래 사례가 있더라도 미확인 인수액과 공유관계 위험을 상쇄하는 가격 메리트가 확보됐다고 단정할 수 없습니다.
결론은 ‘권리 확인 전 입찰 보류, 가격도 신중’입니다. 먼저 김말쇠의 임대차 실체와 실제 매각 범위를 확정하고, 그 결과를 반영한 실질취득금액을 최근 실거래와 비교해야 합니다. 권리가 해결된 뒤에도 신건 최저가가 최근 평균 시세 이상이라는 사실은 변하지 않습니다.
