부산지방법원 2025타경5980. 부산 수영구 망미동 센텀수영강변2차이-편한세상 205동 401호가 경매에 나왔습니다. 감정평가상 25층 건물의 4층에 위치하는 공동주택이며, 동일 면적대 실거래 비교 기준은 약 59.9㎡입니다. 소유자는 정종훈 씨로, 2015년 11월 20일 거래가액 237,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

등기부를 살펴보면 여러 차례 근저당권 설정과 말소가 있었지만, 현재 경매에서 판단해야 할 기준점은 명확합니다. 2020년 6월 11일 설정된 현대해상화재보험의 채권최고액 222,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이 근저당권은 이후 한국자산관리공사로 이전되었고, 후순위에는 애큐온저축은행의 근저당권이 있습니다.

가격 측면에서는 최근 12개월 실거래 평균 323,533,333원에 비해 현재 최저가가 낮습니다. 그렇다고 시세 차익이 충분히 확보되었다고 보기는 어렵습니다. 최근 거래가격의 편차가 있고, 본건은 비교 거래의 층수보다 낮은 4층이기 때문입니다. 권리관계는 비교적 단순하지만 실제 점유와 입찰가격 판단은 별개로 접근해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

권리분석의 출발점은 2020.06.11 설정된 을구 10번 근저당권입니다. 채권최고액은 222,000,000원이며 최초 근저당권자는 현대해상화재보험주식회사입니다. 2025.07.15 한국자산관리공사로 근저당권이 이전되었지만, 근저당권의 설정 순위 자체가 새로 시작되는 것은 아닙니다.

그 뒤에 설정된 애큐온저축은행의 채권최고액 165,600,000원 근저당권은 후순위입니다. 애큐온저축은행의 2025.10.27 임의경매개시결정, 수영구의 2025.12.29 압류, 한국자산관리공사의 2026.04.06 임의경매개시결정도 말소기준 이후의 권리입니다. 이들 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

과거 등기 중에는 2005.03.21 이준호 명의로 설정된 전세금 75,000,000원의 전세권도 있습니다. 그러나 이 전세권은 2007.07.31 이미 말소되었습니다. 2015년 신한은행 근저당권도 2020.06.15 말소되었으며, 국민건강보험공단의 과거 압류 역시 해제되었습니다. 따라서 해당 과거 권리들을 현재 살아 있는 인수권리로 계산해서는 안 됩니다.

② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최저 거래보다는 높다

같은 단지 이편한세상2차의 전용 약 59.9㎡ 실거래를 비교했습니다. 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 323,533,333원이며, 최신 거래는 2026년 8월 344,000,000원입니다.

현재 최저매각가 304,000,000원은 최근 12개월 평균의 94.0%입니다. 인수액 0원을 전제로 한 예상 실질취득금액도 304,000,000원이므로, 시세 비교에 사용해야 하는 금액과 최저가가 일치합니다.

최근 거래가격은 299,900,000원부터 344,000,000원까지 분포합니다. 감정가이자 현재 최저가인 304,000,000원은 평균보다 낮지만 최근 거래 최저액 299,900,000원보다 높습니다. 특히 2026년 5월에는 5층이 300,000,000원에 거래된 사례도 있습니다.

본건은 4층이고, 제시된 비교 거래는 5층부터 22층까지입니다. 동일한 면적대라는 점은 비교에 유리하지만, 층과 향, 내부 상태에 따라 개별 가격은 달라질 수 있습니다. 따라서 344,000,000원의 최신 거래만을 기준으로 기대 매각가를 높이기보다는 323,533,333원의 최근 12개월 평균과 299,900,000원의 하단 거래가격을 함께 살펴야 합니다.

단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.0회이며, 본건 역시 현재까지 유찰 0회인 신건입니다. 유찰이 반복될 것이라는 전제보다는 현재 가격 자체의 타당성을 먼저 판단하는 것이 적절합니다.

③ 예상배당표 (매각가 304,000,000원 가정)

현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정한 예상배당입니다. 근저당권 채권최고액 합계는 387,600,000원이지만 실제 배당 가능한 매각대금은 집행비용을 공제해야 합니다. 그 결과 후순위 애큐온저축은행 근저당권에서 미배당액이 발생합니다.

집행비용 5,056,000원은 추정치입니다. 채권 배당은 채권최고액 기준의 단순 추산이며, 실제 채권잔액·당해세·법정 우선채권 등은 배당 결과를 바꿀 수 있습니다. 을구 10번 근저당권은 한국자산관리공사로 이전된 이력이 있어 실제 배당권리자와 채권액은 승계관계를 반영해 확인해야 합니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아지지만 배당 부족은 커진다

향후 유찰되는 경우를 가정하면 최저매각가격과 채권자 예상배당액은 다음과 같이 변화합니다. 중요한 점은 배당 부족액 증가가 매수인 인수금액 증가를 의미하지 않는다는 것입니다. 현재 분석상 세 시나리오 모두 매수인 예상 인수액은 0원입니다.

유찰 시나리오는 각 회차의 가정가격에 따른 배당 추정이며 실제 유찰 여부나 낙찰가격을 예측한 결과는 아닙니다. 점유관계와 법정 우선채권에 따라 실제 인수 및 추가 부담 판단은 달라질 수 있습니다.

신청채권자인 애큐온저축은행의 예상배당액은 현재 회차 76,944,000원, 1회 유찰 가정 시 16,995,200원, 2회 유찰 가정 시 0원입니다. 어느 경우에도 신청채권의 전액 만족은 예상되지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 망미동 소재 과정교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 대단위 아파트단지와 아파트상가, 수영강, 하수처리장 등으로 형성되어 있으며 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통사정은 보통 수준입니다.
• 단지 규모. 이편한세상2차는 486세대 단지로, 2004.08.25 준공되었습니다. 단지 내 전용 약 59.9㎡의 최근 실거래 12건이 확인되어 가격 비교에 활용할 수 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 25층 건물의 4층이며, 위생·급배수·승강기·화재탐지 및 경보·도시가스 설비가 있습니다.
• 도로. 서북측 폭 약 30~35m, 남서측 폭 약 15~20m 도로에 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 사다리형 아파트 부지입니다.
• 토지이용 및 규제. 도시지역으로 제2종·제3종일반주거지역 및 준공업지역이 관련되어 있으며, 역사문화환경보존지역(정과정 유적지)도 포함됩니다. 개별 토지이용계획 확인이 필요합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 2,077,000원/㎡입니다. 이는 토지 기준 수치로 아파트 전유부분의 직접적인 매매가격은 아닙니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이가 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 실제 내부 보존상태와 수리 필요 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 최근 동일 면적대 실거래가 299,900,000원부터 344,000,000원까지 분포합니다. 거래사례가 존재하는 점은 긍정적이지만 가격 편차가 있으며, 본건 4층의 개별 가격을 평균 그대로 적용하는 것은 주의가 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자·임차관계 확인. 임대관계 미상입니다. 현황조사서, 매각물건명세서와 주민등록 전입세대 확인을 통해 실제 점유자, 전입일, 보증금 및 배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
• 말소기준권리 확인. 2020.06.11 을구 10번 근저당권이 기준입니다. 2025.07.15 한국자산관리공사로 이전된 근저당권의 승계 내역을 등기 원본과 대조해야 합니다.
• 후순위 권리 말소 확인. 애큐온저축은행 근저당권, 경매개시결정 및 수영구 압류는 말소기준 이후 권리입니다. 실제 매각물건명세서에서 별도의 매수인 인수조건이 있는지 확인해야 합니다.
• 세금 및 배당순위 확인. 수영구 압류등기가 존재합니다. 등기상 후순위 압류의 소멸과 조세채권의 실제 배당순위는 구분해야 하므로 관련 세액과 우선배당 가능성을 점검해야 합니다.
• 근저당 채권잔액 확인. 예상배당은 채권최고액 기준입니다. 채권최고액과 실제 피담보채무 잔액은 다를 수 있으므로 채권계산서 및 배당관계를 대조해야 합니다.
• 4층 가격 보정. 비교 거래가격은 5층부터 22층까지입니다. 현재 최저가 304,000,000원을 최근 평균 323,533,333원뿐 아니라 5층 실거래 300,000,000원과도 비교해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정평가상 설비가 확인되지만 전유부분 내부 상태, 수리비 발생 가능성은 별도로 조사해야 합니다.
• 관리비 체납 확인. 공동주택의 미납 공용관리비 등 매수인에게 문제 될 수 있는 비용을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 입찰기일과 진행상태 확인. 매각기일은 2026.11.03입니다. 변경·취하·정지 여부, 입찰장소, 보증금 및 제출서류를 법원 공고 원본으로 확인해야 합니다.
• 최종 원본 대조. 2026.10.21 기준 등기사항과 법원 현황조사, 매각물건명세서, 감정평가서 및 최신 실거래를 다시 대조한 뒤 입찰 여부를 판단해야 합니다.

맺으며 — “권리는 긍정적, 가격은 조건부 매력”

이 사건은 등기상 권리관계와 가격을 분리해서 판단하면 구조가 선명해지는 경매입니다. 말소기준인 현대해상화재보험 근저당권은 한국자산관리공사로 이전되었고, 그 후순위에 있는 애큐온저축은행 근저당권과 경매개시결정, 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 채권최고액 기준 예상 미배당액이 88,656,000원에 달하지만, 이를 낙찰자 인수채무로 보아서는 안 됩니다.

가격 또한 무조건 불리하지는 않습니다. 현재 최저가이자 예상 실질취득금액인 304,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 323,533,333원의 94.0%입니다. 하지만 최근 실거래 최저액이 299,900,000원이고, 5층 거래가격도 300,000,000원이었던 만큼 4층인 본건의 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다.

남은 핵심 변수는 실제 점유관계, 내부 상태, 조세 및 관리비 부담, 개별 층수에 맞는 가격입니다. 확인된 임차인이 없더라도 임대관계가 미상이라는 점은 입찰 전에 해소해야 합니다. 해당 사항이 확인된다면 비교적 단순한 등기상 소멸 구조와 평균 이하의 최저가를 장점으로 평가할 수 있습니다.

결론은 권리상 긍정적, 가격상 제한적 매력, 현장확인 필수입니다. 최근 시세 대비 일정한 여유는 있지만 최저 거래가격보다 높은 신건이므로, 단순한 할인율보다 실제 취득 이후 비용과 개별 호수의 적정가격을 중심으로 판단하는 것이 합리적입니다.