부산지방법원 2025타경5982. 부산 남구 대연동 대연롯데캐슬레전드1단지 102동 206호가 강제경매로 나왔습니다. 2018년 준공된 2,917세대 단지의 전용 39.7㎡형으로, 본건은 15층 건물의 2층입니다. 소유자는 주식회사예다인이며, 2019.01.16 소유권을 이전받을 당시 등기된 거래가액은 130,000,000원입니다.
눈여겨볼 것은 기존 근저당권이 이미 말소되었다는 점입니다. 2019년 설정된 부산성의신용협동조합 근저당권은 2021.04.14 해지로 말소됐고, 현재 권리분석상 말소기준은 2021.10.21 국(수영세무서장)의 압류입니다. 그런데 정원용의 전입신고일은 그보다 앞선 2021.04.14입니다. 전입일만으로 대항력을 최종 확정할 수는 없지만, 매수인 인수 가능성을 반드시 따져야 하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5982 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 1872 대연롯데캐슬레전드1단지 102동 2층 206호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 남구 수영로 135 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 39.7㎡ · 15층 중 2층 |
| 단지 규모 / 준공 | 2,917세대 · 2018.02.27 |
| 소유자 | 주식회사예다인 (2019.01.16 소유권이전, 등기 거래가액 130,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 220,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 정원용 / 200,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.10.21 국 압류 (수영세무서장) |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 점유·임차 | 정원용 전입신고 확인 · 보증금 및 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입이 핵심
등기부상 부산성의신용협동조합 근저당권(채권최고액 146,600,000원)은 이미 말소되었습니다. 따라서 이 물건의 말소기준권리는 기존 근저당이 아니라 2021.10.21 국 압류입니다. 이후 부산광역시 압류와 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 과거의 강제경매개시결정 2건도 각각 취하되어 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미상이 만드는 실질취득 위험
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정원용 | 2021.04.14 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 인수 가능 |
실제 확인되는 임차 관련 신고인은 1명입니다. 전입일 선행 사실만으로 대항력 성립을 확정하지 않았으며, 확정일자·보증금·점유 및 배당요구 여부를 추가 확인해야 합니다.
특이한 점은 정원용이 임차인으로 신고된 사람인 동시에 이번 경매의 신청채권자라는 사실입니다. 청구액은 200,000,000원입니다. 두 지위가 같은 사람에게 나타난다는 점에서 실제 임차관계, 채권의 발생 원인, 가장임차인 또는 관계인 가능성까지 검토할 필요가 있습니다. 다만 동일인이라는 사실만으로 가장임차인이라고 단정하거나 대항력을 배제할 수는 없습니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 실질취득은 미확정
같은 단지 대연롯데캐슬레전드1단지의 동일 전용면적 39.7㎡ 최근 실거래 12건입니다. 최근 거래 평균은 231,000,000원, 최신 2026.10 거래는 247,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 39.7㎡ | 11 | 247,000,000원 |
| 2026.09 | 39.7㎡ | 8 | 225,000,000원 |
| 2026.09 | 39.7㎡ | 9 | 227,000,000원 |
| 2026.08 | 39.7㎡ | 6 | 240,000,000원 |
| 2026.07 | 39.7㎡ | 10 | 260,000,000원 |
| 2026.07 | 39.7㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2026.05 | 39.7㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 2026.05 | 39.7㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2026.04 | 39.7㎡ | 8 | 235,000,000원 |
| 2026.03 | 39.7㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.03 | 39.7㎡ | 9 | 228,000,000원 |
| 2026.03 | 39.7㎡ | 13 | 240,000,000원 |
| 최근 평균 | 39.7㎡ | 12건 | 231,000,000원 |
최근 12건의 거래가격 범위는 200,000,000원~260,000,000원입니다. 신건 최저가 220,000,000원은 최근 평균보다 11,000,000원 낮고, 최신 거래 247,000,000원보다도 27,000,000원 낮습니다. 최근 12개월 평균 대비 최저가 비율은 95.2%입니다.
다만 동일 면적이라도 층과 개별 상태에 따라 거래가격 차이가 존재합니다. 특히 본건은 2층이며, 최근 동일 면적 2층 거래는 210,000,000원입니다. 본건 최저가는 이 거래가격보다 10,000,000원 높습니다. 따라서 평균 대비 4.8% 낮다는 사실만으로 확실한 저가 매수 기회라고 보기는 어렵습니다.
단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.9회입니다. 현재는 0회 유찰된 신건이며, 가격만 보면 일부 할인 요소가 있지만 이 사건의 핵심 장애물은 감정가보다 임차관계 및 우선매수권에 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 220,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,880,000원 |
| 1. 경매신청채권자 · 정원용 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 16,120,000원 |
위 금액은 매각대금 220,000,000원을 가정한 단순 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용 3,880,000원은 추정치이며, 체납세금·임차인 우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다. 특히 정원용의 임차보증금과 신청채권의 관계가 확정되지 않았으므로 중복채권 여부 및 배당 실체를 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 인수 위험은 남는다
| 회차 | 최저매각가 | 예상배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 220,000,000원 | 200,000,000원 | 0원 | 16,120,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 176,000,000원 | 172,736,000원 | 27,264,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 140,800,000원 | 138,028,800원 | 61,971,200원 | 0원 |
미배당액은 신청채권자 청구액 기준 단순 계산이며, 이를 그대로 매수인 인수액으로 볼 수는 없습니다. 임차보증금 승계 여부와 실제 부담액은 별도로 확정해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 대연동 부산중앙고등학교 남측 인근. 주변은 학교·관공서·공동주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스 정류장과 도시철도 2호선 못골역이 있어 대중교통 이용 여건은 무난한 편입니다.
- 단지. 2018.02.27 준공된 2,917세대 아파트 단지로, 본건은 철근콘크리트구조 15층 건물 내 2층 세대입니다.
- 설비. 급수·배수·위생·승강기·화재경보·옥내소화전·도시가스공급 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측과 동측은 광대로, 북측과 서측은 소로에 접하고 있습니다.
- 토지 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·정비구역이며, 교육환경 보호 관련 절대보호구역과 상대보호구역에 해당합니다.
- 공부 사항. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 동일 면적 최근 실거래 12건이 확인됩니다. 거래가격은 200,000,000원~260,000,000원으로 편차가 있어 개별 층과 상태를 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 정원용 임차관계. 전입일 2021.04.14, 보증금 미상. 임대차계약서·실제 점유·확정일자·배당요구 및 대항요건을 확인해야 합니다.
- 신청채권과 임차보증금. 정원용이 임차 신고인과 신청채권자로 함께 나타나는 이유, 200,000,000원 청구채권의 발생 원인과 보증금과의 관계를 확인해야 합니다.
- 말소기준권리. 2021.10.21 국 압류를 기준으로 권리순위를 검토하되, 체납세액과 법정기일에 따른 조세 우선순위는 별도 확인해야 합니다.
- 우선매수권. 전세사기피해자법상 우선매수권의 행사 주체·행사 여부·절차를 집행법원에 확인해야 합니다. 일반 입찰자의 낙찰 가능성을 좌우합니다.
- 실질취득비용. 매수인에게 승계되는 임차보증금이 존재한다면 최저매각가에 합산해 실제 취득비용을 산정해야 합니다.
- 시세 검토. 최근 평균 231,000,000원뿐 아니라 최신 거래 247,000,000원과 동일 면적 2층 거래 210,000,000원을 함께 비교해야 합니다.
- 세금·관리비. 국 및 부산광역시 압류 관련 체납세액, 공용부분 미납 관리비 등을 확인해야 합니다.
- 입찰 원본. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 집행법원의 우선매수권 관련 안내를 대조해야 합니다.
맺으며 — “시세보다 낮다 ≠ 실제로 싸게 살 수 있다”
부산 대연롯데캐슬레전드1단지 102동 206호는 최근 동일 평형 평균 231,000,000원보다 낮은 220,000,000원에 신건 경매가 시작됩니다. 최저가가 최근 시세의 95.2%라는 점은 명목상 가격 이점입니다.
하지만 이 사건에서 우선해야 할 것은 가격이 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 정원용, 확인되지 않은 임차보증금, 동일인의 경매신청채권, 전세사기피해자 우선매수권이 복합적으로 존재합니다. 특히 우선매수권이 행사되면 일반 입찰자의 낙찰이 제한되는 닫힌 경매 성격까지 고려해야 합니다.
결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 임차보증금과 매수인 인수액을 확정하고, 우선매수권 행사 여부를 확인한 뒤에야 실질취득비용을 최근 시세와 비교할 수 있습니다. 현재 가격만으로 높은 투자매력 등급을 부여하기는 어렵습니다. 권리·절차 불확실성이 해소되기 전까지 종합 판단은 C등급(42점)입니다.
