부산지방법원 2025타경6010. 해운대구 우동 947-32에 위치한 토지·건물 일괄매각 사건입니다. 대지 면적은 707㎡, 건물은 1975년 4월 20일 사용승인된 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물입니다. 공부상 1층은 근린생활시설, 2층은 주택으로 되어 있어 일반 아파트와는 다른 가치평가와 권리조사가 필요합니다.

현재 소유자는 황은경이며, 2022년 3월 8일 소유권을 취득했습니다. 같은 날 새중앙새마을금고를 근저당권자로 하는 채권최고액 5,040,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이것이 등기상 말소기준권리입니다. 이후 다수의 근저당권, 가등기, 가압류, 압류와 경매개시결정이 이어졌습니다.

그러나 근저당권보다 앞서 2019년 7월 11일 설정된 전남순의 전세권이 있습니다. 경매신청채권자도 전남순이며, 현황조사상 임차인 역시 전남순입니다. 따라서 후순위 근저당권들이 매각으로 소멸한다는 사실만으로 이 사건의 인수 위험이 모두 해결된다고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권

권리 흐름의 출발점은 2022년 근저당권이 아니라 2019년 전남순의 전세권입니다. 을구 14번 전세권은 말소기준권리인 을구 22번 근저당권보다 먼저 설정됐으며, 등기상 전세금은 150,000,000원입니다. 전세권의 범위는 건물 1층과 2층 전부, 용도는 주거 및 영업용으로 기재되어 있습니다.

전세권의 등기상 존속기간은 2020년 12월 29일까지로 표시되어 있습니다. 그러나 존속기간이 지났다는 사실만으로 전세권의 말소나 보증금 반환 문제가 모두 해결됐다고 볼 수는 없습니다. 존속기간 이후의 법률관계, 전세권 행사 및 배당절차를 별도로 확인해야 합니다.

후순위 등기권리는 구조가 다릅니다. 새중앙새마을금고 근저당권을 기준으로 그 뒤에 설정된 정진구·안희자·배철운·오내원·박옥순·이남준 등의 근저당권과 박헌수·하정애의 가압류, 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 이미 말소된 과거 근저당권과 가압류는 현재 인수 대상에 다시 합산하지 않습니다.

다만 갑구 14번 주식회사케이피홀딩스의 가등기는 2023년 6월 15일 매매예약을 원인으로 설정되어 있습니다. 등기상 소유권이전청구권가등기이며, 담보가등기 해당 여부는 추가 확인이 필요합니다. 말소기준권리 이후의 등기이지만, 법적 성격과 소멸 처리를 입찰 전에 대조해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음

전남순의 전입일은 2018.12.20, 말소기준근저당권 설정일은 2022.03.08입니다. 전입에 따른 대항력이 인정된 임차인으로 분류되지만, 주택임대차보호법상 우선변제 요건은 확정일자 확인이 필요합니다. 별도로 2019.07.11 설정된 등기 전세권에 따른 배당관계가 존재합니다.

③ 매수인 인수액 — 전세금 1.5억의 처리

이 사건에서 가장 중요한 계산은 최저매각가와 실질취득액을 구분하는 것입니다. 전남순의 전세금 전액이 매수인에게 남는다는 보수적 가정을 적용하면 다음과 같습니다.

매수인에게 인수되는 금액이 실제로 발생하는 경우에는 그 금액을 낙찰대금에 더해야 합니다. 반면 배당과 법률상 소멸을 통해 인수액이 없다는 것이 확인된다면 전세금을 추가하지 않아야 합니다. 전세권의 배당과 소멸에 관한 확인이 입찰금액 결정의 선행조건입니다.

④ 가격 판단 — 감정가 71억의 가치 검증이 필요하다

현재 최저매각가 7,103,057,640원은 감정가와 같습니다. 한 번도 유찰되지 않은 신건이므로 감정가 대비 할인은 없습니다. 그러나 감정가와 최저가가 같다는 사실만으로 시장가격과 일치한다고 볼 수는 없습니다.

이 물건의 가격평가에는 일반 공동주택의 단순 평당가격 비교보다 토지의 사용 가능 면적, 도로 이용 부분, 건물의 노후도, 근린생활시설과 주택의 활용 가능성, 매각 제외 시설을 구분하는 검토가 필요합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 7,103,057,640원 가정)

집행비용과 등기상 채권최고액 등을 기준으로 한 예상배당입니다. 채권액은 실제 확정채무액과 다를 수 있습니다. 국세·지방세의 배당우선순위, 당해세, 최우선변제 등은 확정적으로 반영되지 않았습니다. 전남순 전세권의 전액 배당과 매수인 인수액의 동시 계산은 실제 법률상 처리와 다를 수 있어 재검증이 필요합니다.

채권 총액은 11,978,000,000원이며, 현재 매각가를 전제로 한 채권자 예상배당 총액은 7,029,627,064원입니다. 집행비용 73,430,576원을 제외한 매각대금이 채권자들에게 배분되는 구조입니다. 예상 미배당액은 4,948,372,936원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.

⑥ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 위험은 남는다

유찰 시나리오의 취득 부담은 각 회차 매각가에 전세금 150,000,000원 전액을 가산한 보수적 계산입니다. 실제 인수액은 전세권 배당과 소멸 여부에 따라 달라질 수 있으며, 취득세·명도·보수 등 부대비용은 포함하지 않았습니다.

유찰이 진행되면 최저매각가는 낮아지지만, 전세금 인수 위험이 실제로 존속한다면 낙찰대금 외에 추가 부담이 생깁니다. 이 사건의 인수 위험액은 낙찰가보다 작은 150,000,000원으로 산정되어 있으므로, 보증금이 낙찰가보다 커서 실질취득액이 보증금으로 고정되는 형태와는 다릅니다. 보수적인 총취득 부담은 각 회차 낙찰가에 인수액을 더해 평가해야 합니다.

⑦ 입지·토지·건물 가치 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 해운대구 우동 해림초등학교 남동측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설, 단독주택, 공동주택 등이 혼재하며, 감정평가상 위치와 주위환경은 무난한 것으로 기재되어 있습니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하며, 인근에 부산도시철도 2호선 동백역과 시내버스정류장이 있습니다. 대중교통 접근성은 무난한 것으로 평가되었습니다.
• 토지. 면적 707㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 지형은 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
• 공시지가. ㎡당 1,731,000원입니다. 공시지가는 토지의 기준가격 자료이며 건물 및 전체 부동산의 실제 거래가격과 동일하지 않습니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 토지의 개발·증축 가능성은 적용 규제를 별도로 검토해야 합니다.
• 도로 이용. 공부상 대지이나 남서측 일부가 현황 도로로 이용되고 있습니다. 실제 이용 가능 면적과 통행관계, 도로 부분의 법적 지위를 확인해야 합니다.
• 건물. 1975.04.20 사용승인된 2층 건물로, 1층은 근린생활시설, 2층은 주택입니다. 외벽은 치장석 및 시멘트몰탈 위 페인팅 등, 내벽은 벽지마감, 창호는 샷시창호입니다.
• 설비. 위생설비, 급·배수설비, 개별난방설비 및 도시가스설비가 있습니다. 현재 설비의 작동과 노후 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 매각 제외 시설. 외부 냉동창고는 매각 대상이 아닙니다. 반면 제시외 건물은 일괄매각에 포함됩니다. 관상수와 석등은 감정평가 시 토지에 포함해 평가됐습니다.
• 환금성. 아파트 단일 호실이 아닌 토지·근린생활시설·주택 복합물건으로, 실수요·상업용도·토지 활용 목적에 따라 수요가 달라집니다. 비교 실거래 검증 없이 높은 환금성을 전제하기 어렵습니다.

⑧ 세금·가등기·중복 경매 위험

세금 관련 압류도 눈여겨봐야 합니다. 갑구에는 해운대구와 국세 관련 압류가 있으며, 일부 압류는 이미 해제·말소됐습니다. 을구 28번 오내원 근저당권부 채권에도 지방자치단체와 국가의 압류가 설정되어 있습니다.

압류가 후순위로 기재되어 있다고 하여 세금의 배당순위가 언제나 해당 등기 접수일에만 결정되는 것은 아닙니다. 세목과 법정기일, 당해세 해당 여부 등에 따라 실제 배당구조가 달라질 수 있으므로, 예상배당의 0원 배당 항목이나 선순위 변제 금액이 그대로 확정된다고 볼 수 없습니다.

특히 2025년 11월 4일 전남순의 임의경매개시결정에 더하여, 2026년 4월 28일 주식회사 새마을금고자산관리회사의 임의경매개시결정이 등기되어 있습니다. 경매절차가 중복되어 있다는 사실 자체가 매수인의 채무 인수를 의미하지는 않지만, 실제 절차와 채권신고, 전세권자의 배당관계를 확인하는 데 중요한 사정입니다.

⑨ 입찰 체크리스트

• 선순위 전세권 처리. 을구 14번 전남순 전세권이 매각으로 소멸하는지, 배당요구 또는 경매신청의 효과가 무엇인지 매각물건명세서와 경매기록으로 확인해야 합니다.
• 보증금 중복계산 여부. 전세금 150,000,000원의 전액 배당 예정과 매수인 전액 인수 계산이 병존합니다. 실제 배당 후 미변제 잔액 및 법률상 인수 범위를 확인해야 합니다.
• 임차인 실재 및 점유. 전남순의 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금 지급 사실, 1층·2층의 사용관계를 현장 및 관련 서류로 검증해야 합니다.
• 현황 공실 확인. 감정평가의 공실 기재와 임차인 조사 내용이 다릅니다. 점유 상태를 확인한 뒤 명도와 인도비용을 산정해야 합니다.
• 가등기 법적 성격. 갑구 14번 주식회사케이피홀딩스 가등기가 담보가등기인지 소유권이전청구권 보전가등기인지 확인하고 말소관계를 검토해야 합니다.
• 공동담보 범위. 주요 근저당권과 전세권은 토지와 공동으로 설정되어 있습니다. 건물과 토지 등기사항을 함께 대조하고 매각대상 전체에 미치는 효력을 확인해야 합니다.
• 세금 배당순위. 해운대구 및 해운대세무서 관련 압류의 체납 세목, 법정기일, 당해세 여부와 배당 반영 여부를 점검해야 합니다.
• 매각 제외 냉동창고. 외부 냉동창고의 소유관계, 설치 위치, 점유 및 이용관계를 확인하고 낙찰 후 분쟁 가능성을 검토해야 합니다.
• 도로 이용 부분. 남서측 도로 사용 부분의 범위와 법적 지위, 통행관계 및 토지 활용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 1975년 사용승인 건물의 구조·설비·누수·보수 필요 여부를 조사하고 향후 이용 또는 정비에 따른 비용을 검토해야 합니다.
• 시장가격 검증. 해운대구 우동의 유사 토지·근린생활시설·주택 매매사례를 통해 현재 감정가 및 보수적 취득 부담의 적정성을 확인해야 합니다.
• 입찰서류 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 및 경매신청 관련 기록과 매각 제외 시설의 표시를 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “71억에 낙찰받아도, 71억으로 끝나는가?”

이 사건은 단순히 토지 707㎡가 해운대구 우동에 있다는 이유만으로 가치가 충분하다고 판단할 수 있는 물건이 아닙니다. 말소기준근저당권보다 앞선 전남순의 전세권, 실제 임차관계와 배당절차, 여러 근저당권 및 가압류가 결합되어 있습니다.

가장 중요한 금액은 150,000,000원입니다. 이 전세금이 매수인에게 남는다면 최저가 기준 보수적인 실질취득 부담은 7,253,057,640원입니다. 반대로 전액 배당과 적법한 전세권·보증금채무 소멸이 확인된다면 동일한 전세금을 중복 부담해서는 안 됩니다. 이 차이는 단순한 계산 문제가 아니라 매수인이 실제로 무엇을 인수하는지의 문제입니다.

더구나 토지 일부는 도로로 쓰이고, 외부 냉동창고는 매각에서 제외됩니다. 감정평가상 공실과 임차인 조사 결과도 일치하지 않습니다. 유찰에 따른 최저가 하락만으로 이러한 위험이 사라지는 것은 아닙니다.

최종 결론은 입찰 보류입니다. 선순위 전세권의 소멸 여부, 실제 인수액, 점유관계, 토지 활용 가능 면적과 비교 실거래가격을 확인한 뒤에야 합리적인 입찰가를 산정할 수 있습니다. 이 물건은 낮은 낙찰가를 찾는 경매가 아니라, 낙찰 후 남는 권리와 실제 취득가치를 먼저 검증해야 하는 경매입니다.