부산지방법원 2025타경6036. 부산광역시 수영구 망미동 금련로43번길 43-18, 세종빌리지 4층 4-1호입니다. 현재 401호로 불리는 전용 43.12㎡ 다세대주택이며, 2008년에 준공된 10세대 규모의 공동주택입니다. 소유자는 신선재로, 2021년 6월 14일 거래가액 80,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

이 사건은 근저당권이 중심인 일반적인 임의경매와 다릅니다. 과거 부산은행 근저당권은 2021년 6월 2일 이미 말소되었고, 그보다 앞선 2021년 2월 8일 설정된 한국토지주택공사의 전세권이 주요 권리로 남아 있습니다. 전세권자인 한국토지주택공사가 직접 경매를 신청했으며, 청구액과 등기된 전세금은 모두 70,000,000원입니다.

제시된 예상배당에 따르면 신건에서는 전세금 전액이 배당됩니다. 다만 중요한 차이가 있습니다. 배당금을 전부 받는다는 계산과 등기된 전세권이 매수인에게 인수되지 않는다는 법률적 결론은 별개의 문제입니다. 특히 이 전세권에는 매수인 인수 표시가 있어, 전세권 실행에 따른 말소 가능 여부와 실제 배당요구·말소 조건을 입찰 전에 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심이다

과거 부산은행 근저당권은 2012년 8월 20일 채권최고액 120,000,000원, 2013년 4월 29일 채권최고액 36,000,000원으로 설정됐으나, 모두 2021년 6월 2일 해지로 말소되었습니다. 따라서 이들 근저당권의 채권최고액을 현재 매수인의 인수금액에 더해서는 안 됩니다.

2025년 11월 4일 한국토지주택공사의 임의경매개시결정이 말소기준권리로 표시되어 있으며, 2026년 6월 23일에는 북부산세무서장의 국세 압류가 추가되었습니다. 경매개시결정과 후순위 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있지만, 국세의 법정기일과 실제 교부청구 금액에 따라 배당은 달라질 수 있습니다.

임차인의 별도 신고 내역은 확인되지 않았으며, 감정평가서에서도 임대관계를 미상으로 기재했습니다. 한국토지주택공사의 전세권 설정 사실은 확인되지만 실제 거주자와 점유 형태까지 확정되는 것은 아닙니다. 현장 점유자, 임대차계약, 전세권 실행 및 명도 관계를 추가 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 신건 가격을 저렴하다고 볼 수 없다

세종빌리지의 확인 가능한 비교 실거래는 2023년 6월 100,000,000원에 거래된 3층, 전용 42.24㎡ 물건입니다. 경매 대상은 4층, 전용 43.12㎡로 면적과 층이 다릅니다. 단지 규모가 10세대이고 비교 거래도 1건이므로 시세 판단에 충분한 거래 표본이 확보되었다고 보기는 어렵습니다.

신건 최저가 112,000,000원은 확인된 비교 거래가 100,000,000원보다 12,000,000원 높고, 비교 거래가의 112.0%입니다. 따라서 현재 확인 가능한 거래를 근거로 신건 가격이 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

다만 비교 거래 시점이 2023년 6월이라는 점도 중요합니다. 이 거래만으로 2026년 현재 시세를 확정하거나 최근 가격의 상승·하락 추세를 단정할 수는 없습니다. 가격 검토에서는 과거 거래와 현재 매물·최근 거래 수준을 구분해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)

예상 집행비용 2,368,000원, 한국토지주택공사 전세금 배당 70,000,000원, 소유자 잔여 39,632,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않은 계산이며, 실제 배당과 전세권 인수 여부는 달라질 수 있습니다.

회차별 배당과 미배당 위험

* 회차별 매수인 인수 추정 0원은 배당 시뮬레이션 수치입니다. 등기상 매수인 인수로 표시된 전세권의 실제 소멸·잔존 여부까지 확인된 결과는 아닙니다.

신건에서는 한국토지주택공사가 전세금 70,000,000원을 전액 배당받는 것으로 계산됩니다. 1회 유찰 시에도 전액 배당이 가능하지만, 2회 유찰 시에는 예상 배당액이 69,989,760원으로 감소하여 10,240원의 미배당액이 발생합니다.

여기서 주의할 점은 미배당액이 곧바로 매수인 인수액과 동일하다고 단정할 수 없다는 것입니다. 반대로 배당모형에 인수액이 0원으로 표시되었다는 이유만으로 전세권의 잔존 위험이 해소됐다고 판단해서도 안 됩니다. 선순위 전세권의 매각에 따른 소멸 여부를 먼저 확정해야 실질취득금액을 신뢰성 있게 계산할 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 망미동 소재 도시철도 3호선 배산역 남동측 인근입니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 소규모 상가 등이 혼재한 주거지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 도시철도 3호선 배산역이 위치합니다. 감정평가상 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 4층에 위치하며, 외벽은 타일 붙임, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시창 구조입니다. 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비를 갖추고 있습니다.
• 도로·토지. 동하향 경사지에 조성된 부정형 토지로, 서측 약 6m 소로와 동측 약 2m 세로에 접합니다. 지적상 도로접면은 세로한면(불)로 표시되어 실제 차량 진출입과 도로 이용 상태를 확인할 필요가 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역, 준보전산지 관련 사항이 기재되어 있습니다. 토지 공시지가는 1,238,000원/㎡이고, 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 10세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 확인 가능한 비교 실거래가 1건으로 제한되어 거래가격의 대표성이 낮습니다. 아파트 대단지와 같은 수준의 거래 유동성을 전제로 평가하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 전세권 말소 조건 확인. 한국토지주택공사의 2021.02.08 설정 전세권 70,000,000원이 매각 및 배당으로 소멸하는지, 말소를 위한 추가 조건은 없는지 확인해야 합니다.
• 전세권자 신청 경위 확인. 한국토지주택공사가 경매신청채권자이자 전세권자인 점을 고려하여 신청서, 배당요구 내역, 매각물건명세서의 인수 관련 기재를 서로 대조해야 합니다.
• 점유관계·명도 조사. 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자, 임차인의 전입 여부와 계약관계, 인도 가능성을 조사해야 합니다.
• 현칭 401호 대조. 등기상 4층 4-1호와 현칭 401호가 동일 물건인지 현장 출입문 표시, 건축물대장, 집합건물 등기와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
• 국세 압류·배당 확인. 2026.06.23 국세 압류의 실제 체납액과 법정기일, 교부청구 내역을 확인해야 합니다. 세금 배당순위에 따라 전세권자의 예상 배당이 달라질 수 있습니다.
• 현재 시세 재확인. 확인된 비교 거래는 2023.06 거래입니다. 2026년 현재의 유사 면적 다세대 거래와 매도 호가를 확인하지 않고 과거 거래가만으로 응찰가를 결정하지 않아야 합니다.
• 유찰 시 인수위험 재산정. 1회 유찰 시 89,600,000원, 2회 유찰 시 71,680,000원으로 최저가가 내려가지만, 2회 유찰 시 전세금 미배당 10,240원이 발생하는 계산입니다. 전세권 잔존 가능성이 있다면 실질취득금액은 별도로 검토해야 합니다.
• 관리비·현장 상태. 미납 관리비, 공용부분 부담, 누수와 노후 설비, 주차 및 출입 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “배당 0원 인수 추정이 곧 권리 안전은 아니다”

부산 세종빌리지 401호는 신건 최저가 112,000,000원, 전세권 금액 70,000,000원인 다세대주택입니다. 현재 예상배당에서는 전세권자가 전액 배당받아 매수인 인수액이 0원으로 계산되지만, 등기상에는 선순위 전세권의 매수인 인수 표시가 남아 있습니다.

가격 측면에서도 신건 최저가가 확인된 2023년 거래가 100,000,000원의 112.0%입니다. 비교 거래가 오래되고 표본이 1건에 불과하므로 현재 시세를 확정할 수 없으며, 과거 거래보다 높은 신건 가격에 별도의 가격 가점을 부여하기 어렵습니다.

더욱이 10세대 규모의 소규모 다세대주택이라는 특성과 선순위 전세권의 법률적 확인 필요성을 함께 고려하면 현재 단계에서는 적극적인 신건 응찰보다 권리 검증과 시세 재확인이 우선입니다.

결론은 명확합니다. 배당표의 숫자만 보면 인수 0원으로 보이지만, 선순위 전세권의 말소·존속이 확정되기 전에는 안전한 권리구조라고 단정해서는 안 됩니다. 권리는 확인 필요, 가격은 보수적 접근. 이 물건의 핵심은 최저가가 아니라 전세권 정리의 확실성과 실제 취득 부담입니다.