부산지방법원 2025타경6059. 부산 해운대구 우동 현대베네시티 지하상가동 지하1층 비101-6호가 경매에 나왔습니다. 물건 분류에는 대지로 표시되어 있지만, 등기사항전부증명서는 집합건물이고 감정평가상 실제 이용은 근린생활시설(목욕장 및 상가)입니다. 일반적인 아파트나 나대지 경매로 분석해서는 안 되는 물건입니다.
현재 소유자는 김시한·장필재로 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 2017년 3월 15일 거래가액 1,850,000,000원으로 소유권을 취득했고, 이후 동래농업협동조합의 채권최고액 1,800,000,000원 근저당권이 설정되었습니다. 신청채권자의 청구액은 1,517,365,176원입니다.
눈여겨볼 점은 압류의 선후관계입니다. 해운대구가 2024년 7월 12일 장필재 지분에 설정한 압류가 산정된 말소기준으로 표시되어 있지만, 그보다 앞선 2023년 1월 16일 동래농업협동조합 근저당권이 있고, 해당 근저당권은 2026년 2월 27일 농업협동조합자산관리회사로 이전된 기록도 존재합니다. 2024년 압류를 최종 말소기준으로 확정하거나 앞선 근저당권이 완전히 정리됐다고 단정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경6059 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 우동 1432 현대베네시티 지하상가동 지하1층 비101-6호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 해운대구 해운대해변로 163 |
| 물건종류 | 집합건물 · 지하상가 · 근린생활시설(목욕장 및 상가) |
| 물건 분류 | 대지 표기 · 실제 이용상태는 지하상가 |
| 건물 구조 | 철골철근콘크리트구조 · 지하3층 건물 내 지하1층 |
| 가격비교 대상 면적 | 804.6328㎡ · 실거래 비교 면적과 불일치 |
| 소유자 | 김시한(2분의 1), 장필재(2분의 1) |
| 취득 이력 | 2017.03.15 소유권이전 · 거래가액 1,850,000,000원 |
| 감정가 | 2,630,000,000원 |
| 최저매각가 | 2,630,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 동래농업협동조합 |
| 청구금액 | 1,517,365,176원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 등기 발급 기준 | 2026.10.21 · 부산지방법원 동부지원 등기과 |
① 권리 흐름 — 압류보다 앞선 근저당권이 핵심
현재 소유권은 김시한과 장필재에게 각 2분의 1씩 있습니다. 과거 국민은행·경남은행·부산은행·해운대농업협동조합·울산남부신용협동조합 등의 근저당권은 등기상 말소 처리 이력이 확인됩니다. 다만 동래농업협동조합의 2023년 근저당권은 별도로 확인해야 합니다.
임차인·점유 현황
특히 실제 사업자 점유가 존재한다면 점유 개시, 사업자등록, 임대차계약, 보증금과 배당요구 여부에 따라 권리관계가 달라질 수 있습니다. 현 단계에서는 특정 점유자의 대항력 또는 우선변제권이 있다고 단정할 근거도, 없다고 확정할 근거도 부족합니다.
② 시세 비교 — 26.3억의 가격 메리트는 확인되지 않는다
현대베네시티의 최근 실거래는 총 12건이며, 전체 평균은 1,889,166,666원입니다. 최근 12개월 거래 10건의 평균은 1,891,000,000원, 최신 거래는 2026년 10월 1,500,000,000원입니다. 최근 거래와 이전 거래의 평균 추세는 +0.6%로 집계되어, 집계상 하락 추세로 볼 수는 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 169.18㎡ | 3층 | 1,500,000,000원 |
| 2026.08 | 217.16㎡ | 4층 | 1,500,000,000원 |
| 2026.03 | 188.41㎡ | 3층 | 1,500,000,000원 |
| 2026.03 | 217.16㎡ | 6층 | 2,090,000,000원 |
| 2026.03 | 169.18㎡ | 9층 | 1,760,000,000원 |
| 2026.02 | 169.18㎡ | 32층 | 2,000,000,000원 |
| 2026.01 | 188.41㎡ | 6층 | 1,710,000,000원 |
| 2025.12 | 188.41㎡ | 25층 | 2,200,000,000원 |
| 2025.12 | 188.41㎡ | 5층 | 1,800,000,000원 |
| 2025.11 | 217.16㎡ | 8층 | 2,850,000,000원 |
| 2025.10 | 169.18㎡ | 9층 | 1,760,000,000원 |
| 2025.10 | 217.16㎡ | 4층 | 2,000,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 불일치 | 10건 | 1,891,000,000원 |
최저가 2,630,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 139.1%, 전체 거래 평균 대비 139.2%입니다. 또한 최신 거래가 1,500,000,000원보다 높은 금액입니다. 표면적인 거래금액 비교만 보면 가격 할인 효과가 확인되지 않습니다.
현대베네시티의 집계된 경매 평균 유찰 횟수는 0.7회입니다. 다만 이 수치가 해당 지하상가와 동일한 용도·규모의 거래 성향을 직접 설명하지는 않습니다. 신건 감정가에 대한 입찰가격 판단은 이 통계만으로 결정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,630,000,000원 가정)
현재 배당 추산에서는 집행비용을 제외한 금액이 소유자 교부액으로 계산되어 있습니다. 그러나 사건에는 동래농업협동조합의 청구금액 1,517,365,176원과 그 근저당권의 이전 기록이 존재합니다. 따라서 아래 배당 결과는 채권자 배당을 정상 반영한 확정 배당표가 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 모형 계산액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 28,700,000원 |
| 신청채권 · 동래농업협동조합 | 1,517,365,176원 | 미반영 |
| 근저당권 · 동래농업협동조합(이전기록 존재) | 1,800,000,000원(채권최고액) | 미반영 |
| 해운대구·부산광역시 압류 | 확인 필요 | 미반영 |
| 모형상 소유자 교부액 | — | 2,601,300,000원 |
| 매수인 인수 추정 | — | 0원(미확정) |
채권최고액 1,800,000,000원과 경매 청구금액 1,517,365,176원은 동일 채권관계에 대한 서로 다른 성격의 금액일 수 있으므로 단순 합산하지 않습니다. 모형상 소유자 교부액 2,601,300,000원은 채권자 및 조세채권 배당을 반영하지 않은 계산 결과이며 실제 소유자 수령액으로 해석해서는 안 됩니다.
유찰 시 가격·배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 모형상 소유자 교부 | 추정 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 2,630,000,000원 | 2,601,300,000원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 2,104,000,000원 | 2,080,560,000원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 1,683,200,000원 | 1,663,968,000원 | 0원 |
각 회차의 소유자 교부액과 인수액은 채권자 배당과 실제 임대관계가 반영되지 않은 모형 수치입니다. 1회 또는 2회 유찰 시 가격은 가정된 시나리오이며 실제 다음 매각기일이나 낙찰가격을 보장하지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 우동 동백공원 북서측 인근입니다. 주변에 아파트, 숙박시설, 관광시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선 동백역이 있습니다. 남측 약 30m, 북서측 약 15m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 시설 용도. 목욕장 및 상가로 이용 중이며 위생·급배수·냉난방·스팀보일러·여과기·사우나·냉각기·소화전·승강기 설비가 기재되어 있습니다. 일반 상가와 달리 기계설비 유지관리와 영업시설 상태가 중요한 물건입니다.
- 토지. 일반상업지역이며 지목은 대, 토지면적은 20,301.2㎡, 공시지가는 9,982,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 토지 관련 현황으로 해당 구분건물의 단독 소유 면적이나 지분가액을 뜻하지 않습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며 온천공보호구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역 등과 관련된 제한사항이 기재되어 있습니다. 실제 용도변경 및 시설공사 가능 범위는 별도 확인이 필요합니다.
- 건물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 시설의 실제 가동상태와 사용 가능 여부는 별도 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 현대베네시티는 390세대, 2005년 6월 28일 준공으로 집계됩니다. 그러나 본건은 주거 호실이 아닌 대규모 지하 목욕장·상가이므로 주거용 실거래 빈도를 환금성의 근거로 사용할 수 없습니다. 용도가 특수해 매수층과 재매각 가능성에 주의해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2024.07.12 해운대구 압류가 산정 기준으로 표시되어 있지만, 2023.01.16 동래농업협동조합 근저당권과 2026.02.27 농업협동조합자산관리회사 이전등기의 법적 관계를 먼저 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전·말소 확인. 동래농업협동조합 근저당권의 말소 표시와 이후 권리이전이 상충하는 이유를 최신 등기사항전부증명서 및 관련 말소 기록으로 확인해야 합니다.
- 세금 및 압류 확인. 해운대구와 부산광역시의 압류 5건에 관한 체납액, 당해세 여부, 교부청구 내용을 확인해야 합니다. 실제 배당순위에 영향을 줄 수 있습니다.
- 임대차 및 점유 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 목욕장·상가의 실제 운영자, 사업자등록, 임차인의 점유와 보증금, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 매각 대상 범위 확인. 대지라는 분류 표기와 집합건물인 실제 등기·이용상태를 대조하고, 매각 대상이 되는 전유부분·대지권·설비 및 부속시설의 범위를 확인해야 합니다.
- 시설 상태 점검. 보일러·사우나·여과기·냉각기·급배수·냉난방 설비의 가동 여부, 보수 필요성, 관련 운영 인허가를 확인해야 합니다.
- 상업시설 전용 시세 확인. 현재 비교 실거래는 지하 목욕장·상가와 면적 및 층이 달라 직접 비교가 어렵습니다. 유사 용도의 매매사례, 임대수익 및 공실·영업 상태를 확인해야 적정가를 판단할 수 있습니다.
- 관리비 및 공과금. 지하상가의 공용관리비, 시설 운영비, 체납 여부와 매수인 부담 가능 범위를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 배당표 검증. 신청채권 1,517,365,176원과 관련 근저당권 및 조세채권이 누락된 현재 배당 추정 결과를 그대로 신뢰해서는 안 됩니다. 실제 배당요구와 채권신고 내역을 확인해야 합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 신탁·권리이전 관련 기록, 현장 점유상태를 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “26.3억이라는 가격보다 권리와 실제 가치 확인이 먼저”
부산 현대베네시티 지하상가 비101-6호는 단순한 상가 경매가 아닙니다. 감정가 2,630,000,000원의 대형 근린생활시설로, 현재 최저가 역시 감정가와 동일합니다.
최근 12개월 동일단지 거래 평균은 1,891,000,000원이고, 최신 거래도 1,500,000,000원입니다. 최저가가 최근 평균의 139.1%라는 점에서 제공된 거래가격만으로는 할인 매력을 찾기 어렵습니다. 다만 이 거래들은 대상 지하상가와 동일한 면적·용도의 매매사례가 아니므로, 이 수치만으로 본건의 적정 시세를 확정할 수도 없습니다.
권리 측면에서는 2023년 동래농업협동조합 근저당권과 2026년 농업협동조합자산관리회사 권리이전 기록, 2024년 압류를 말소기준으로 산정한 결과 사이에 검증해야 할 불일치가 있습니다. 또한 압류 5건과 미확인 임대관계가 남아 있습니다. 현재 모형상 인수액 0원은 확정적인 무인수 판정이 아닙니다.
유찰 시 최저가가 2,104,000,000원 또는 1,683,200,000원으로 내려가는 시나리오가 있더라도, 상가의 실제 영업가치와 인수 가능성을 확인하지 않은 상태에서는 매수가격의 적정성을 판단하기 어렵습니다.
종합 판단은 D등급, 적극 입찰 보류입니다. 가장 먼저 해결해야 할 것은 근저당권의 유효성 및 말소기준 판정, 실점유·임대차 확인, 세금배당 검증, 그리고 대상 지하상가 자체의 수익·매매가치 산정입니다. 권리 검증과 상업용 가치평가가 끝나기 전까지는 현재 최저가를 투자 기회로 평가하기 어렵습니다.
