서울서부지방법원 2023타경343. 서울 마포구 마포동 오성드림빌 101동 2층 에이201호입니다. 사건의 용도 표기는 대지이며, 등기상 집합건물로서 공부상 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 그러나 감정평가 현황은 주택 2개호로 사용 중인 것으로 조사됐습니다. 감정가는 504,000,000원이지만 17회 유찰로 최저매각가는 11,349,000원, 감정가의 약 2.25% 수준입니다. 겉으로 보이는 가격 하락 폭은 크지만, 매수인이 부담할 수 있는 임차보증금과 건축물의 법적·물리적 상태를 함께 보아야 합니다.
이 물건의 말소기준권리는 2020.07.28. 주택도시보증공사 가압류입니다. 그보다 앞선 2019.12.06. 전입 및 확정일자를 가진 남철헌의 주택임차권이 확인됩니다. 따라서 등기된 주택임차권의 배당액이 보증금을 모두 충당하지 못하면, 부족분을 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다. 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나 실질취득 부담이 약 1.6억원 부근에 머무는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2023타경343 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 마포대로4가길 56, 101동 2층 에이201호 (마포동, 오성드림빌) |
| 물건종류 | 사건 용도 대지 · 등기상 집합건물 · 공부상 제1종근린생활시설(소매점) |
| 현황 이용상태 | 주택 2개호 (A201호 및 B201호, 관리호수 201호 및 202호) |
| 면적 | 공부상 해당 호수 75.36㎡ · 남철헌 임차권등기 범위 약 27㎡ |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지상 7층 중 2층 |
| 소유자 | 김용현 (2017.02.24. 소유권이전등기) |
| 감정가 | 504,000,000원 |
| 최저매각가 | 11,349,000원 (17회 유찰 · 감정가의 2.25%) |
| 신청채권자 | 박상인 |
| 청구금액 | 260,160,900원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 매수인 예상 인수 | 149,255,282원 |
| 위반건축물 | 해당 · 근린생활시설의 주거용 사용 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
현재 말소기준은 갑구 3번 주택도시보증공사의 2020.07.28. 가압류입니다. 주택도시보증공사의 청구금액은 8,134,983,813원으로 표시되어 있지만, 이는 이 호실의 확정된 배당액이나 매수인 인수액을 의미하지 않습니다. 이후 국가·마포구 압류와 박상인의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
② 임차인 분석 — 낙찰자가 떠안을 보증금
핵심 임차권자는 남철헌입니다. 임차보증금은 160,000,000원, 전입일과 확정일은 모두 2019.12.06.입니다. 이는 말소기준권리인 2020.07.28. 가압류보다 앞섭니다. 2022.11.11. 주택임차권등기가 이루어졌으며, 명세서에는 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금 잔액을 매수인이 인수할 수 있다는 취지가 명시되어 있습니다.
| 임차인 표기 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 남철헌 주택임차권등기 · 약 27㎡ |
160,000,000원 | 2019.12.06. 2019.12.06. |
대항력 있음 | 우선변제 잔액 인수 가능 |
| 기사항전 매각물건명세서상 별도 표기 · 동일인 여부 확인 필요 |
160,000,000원 | 2019.12.06. 2019.12.06. |
대항력 표기 | 우선변제 표기 중복 여부 미확인 |
남철헌 1명의 임차권은 구체적으로 확인됩니다. 별도 표기된 '기사항전'은 전입일·확정일·보증금이 남철헌과 동일하지만, 동일인 또는 별도 임차인인지는 확정할 수 없습니다. 따라서 실제 임차인 총수는 추가 확인이 필요하며, 보증금을 단순 합산하여 320,000,000원으로 계산하지 않았습니다. 보증기관 승계로 확인된 임차인 항목도 아닙니다.
③ 시세 비교 — 2.1%라는 숫자가 착시인 이유
오성드림빌의 실거래는 총 7건으로, 전체 평균 거래금액은 388,285,714원입니다. 그러나 거래 대상 면적이 25.35㎡~46.57㎡로 다양하고, 본건의 기준 면적 75.36㎡와 일치하지 않습니다. 이 평균을 본건의 직접적인 시세로 사용하는 것은 적절하지 않습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 41.96㎡ | 6층 | 535,000,000원 |
| 2025.05 | 31.37㎡ | 7층 | 330,000,000원 |
| 2024.06 | 36.01㎡ | 6층 | 335,000,000원 |
| 2024.04 | 46.57㎡ | 5층 | 335,000,000원 |
| 2023.11 | 37.84㎡ | 4층 | 440,000,000원 |
| 2023.09 | 25.35㎡ | 4층 | 350,000,000원 |
| 2022.10 | 37.84㎡ | 5층 | 393,000,000원 |
| 전체 평균 | 면적 혼재 | 7건 | 388,285,714원 |
최근 12개월 거래는 2026.06. 1건, 535,000,000원입니다. 이전 거래군 대비 최근 거래가격 상승률은 47.0%로 표시됩니다. 다만 거래 면적이 서로 달라 이 수치만으로 동일 면적의 가격 상승을 확정할 수 없습니다. 최신 거래는 41.96㎡이고 본건은 75.36㎡로, 물리적 구성과 이용상태도 다릅니다.
특히 이 단지의 경매물건 평균 유찰 횟수는 17.0회, 낙찰률은 0.0%로 집계되어 있습니다. 현재 사건 역시 17회 유찰된 상태입니다. 반복 유찰은 매각 가능성과 시장 수요를 신중하게 검토해야 한다는 경고 신호이며, 단순한 저가 매수 기회로 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 11,349,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 604,282원 |
| 1. 임차인 남철헌 보증금 | 160,000,000원 | 10,744,718원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 8,134,983,813원 | 0원 |
| 3. 경매신청채권자 · 박상인 | 260,160,900원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 예상 인수(별도 부담) | — | 149,255,282원 |
집행비용 604,282원을 공제한 매각대금 10,744,718원이 남철헌 임차보증금에 배당되는 시나리오입니다. 미배당 보증금 149,255,282원은 매수인 인수 가능액으로 계산했습니다. 당해세·최우선변제는 미반영된 추정이며, 실제 배당표와 인수액은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사 및 경매신청채권자의 미배당 채권 전액이 매수인에게 승계된다는 의미는 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 부담은 유지된다
| 회차 | 최저매각가 | 예상 인수 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 17회 유찰(현재) | 11,349,000원 | 149,255,282원 | 160,604,282원 |
| 18회 유찰 시 | 9,079,200원 | 151,484,226원 | 160,563,426원 |
| 19회 유찰 시 | 7,263,360원 | 153,267,380원 | 160,530,740원 |
⑥ 건축물·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 마포구 도화동 소재 지하철 5호선 마포역 남서측 인근입니다. 주변에 단독주택·다세대주택·아파트단지· 근린생활시설·업무시설 등이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 마포역과 버스 정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 토지면적은 827.5㎡이며, 제3종일반주거지역 및 준주거지역에 걸쳐 있습니다. 북서하향 완경사이며, 북동측 포장도로와 접하고 있습니다.
- 건물. 2016.05.13. 사용승인된 28세대 규모의 오성드림빌입니다. 철근콘크리트구조로 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 공부와 현황 불일치. 공부상 제1종근린생활시설(소매점)이지만 실제로는 주택 2개호로 사용하고 있습니다. 주거용 사용에 관한 위반건축물 표기가 존재합니다.
- 공용부분 사용 문제. 관리호수 202호의 화장실은 공부상 공용부분으로 판단된다고 감정평가서에 기재되어 있습니다. 실제 이용 범위와 소유관계를 확인해야 합니다.
- 행정처분 위험. 위반건축물 표기에 따라 관할 행정청에서 원상복구명령 및 이행강제금을 부과할 수 있다는 내용이 명시되어 있습니다.
- 환금성. 단지 거래사례는 존재하지만 동일 면적 거래가 확인되지 않으며, 17회 유찰과 위반건축물 상태를 고려하면 정상적인 주택과 같은 매도 가능성을 전제하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 인수보증금 확인. 남철헌의 보증금 160,000,000원과 예상 인수액 149,255,282원을 기준으로 판단하되, 실제 배당순위·배당액·임차권 존속 여부를 원본 서류로 재확인해야 합니다.
- 임차인 동일인 여부. 남철헌과 별도로 표시된 '기사항전'의 실체를 확인하고, 별도 임차권 또는 중복 기재인지 명확히 해야 합니다. 임차보증금을 중복 합산하거나 추가 위험을 임의로 배제해서는 안 됩니다.
- 임차권등기 범위. 남철헌의 임차권은 에이201호 약 27㎡ 부분에 관한 것으로 표시되어 있습니다. 전체 75.36㎡와 실제 점유 구획의 관계를 건물개황도 및 현장조사로 확인해야 합니다.
- 실질취득 부담. 현재 회차 최저가만 보지 말고 예상 인수액을 합한 160,604,282원을 출발점으로 자금계획을 세워야 합니다. 취득 관련 부대비용과 건축물 시정비용은 별도 검토 대상입니다.
- 위반건축물 확인. 근린생활시설의 주거 사용, 관리호수 202호 화장실의 공용부분 해당 여부, 원상복구명령 및 이행강제금 부과 여부를 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 실거래 비교. 최근 535,000,000원 거래는 41.96㎡로 본건과 면적이 다릅니다. 동일 용도·면적·위반 상태를 반영한 비교사례가 확보되기 전에는 할인율이나 시세차익을 확정하지 않아야 합니다.
- 반복 유찰 사유. 17회 유찰과 단지 낙찰률 0.0%의 배경을 권리 인수, 점유 현황, 건축물 이용상태와 함께 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 집합건축물대장, 배당 관련 서류를 최신 상태로 대조해야 합니다.
맺으며 — “1,134만원에 사는 물건이 아니다”
이 사건을 최저매각가만으로 보면 감정가 504,000,000원짜리 물건을 11,349,000원에 살 수 있는 것처럼 보입니다. 그러나 대항력 있는 남철헌의 보증금 160,000,000원이 남아 있으며, 예상배당 후 149,255,282원의 인수 가능액이 발생합니다. 이를 합산하면 실질취득 부담은 160,604,282원입니다.
더 중요한 점은 이 부담이 추가 유찰에도 크게 줄어들지 않는다는 사실입니다. 낙찰가가 하락하면 보증금 미배당액이 증가해 총부담이 약 1.6억원에 머무릅니다. 여기에 공부상 근린생활시설과 현황 주택의 불일치, 위반건축물, 공용부분 사용 문제, 임차인 표기 불명확성이 겹칩니다. 최근 실거래와의 면적 차이까지 고려하면 가격 메리트 역시 확정할 수 없습니다.
따라서 이 물건은 권리 위험과 건축물 위험이 동시에 높은 고위험 경매물건으로 판단합니다. 단순히 최저가가 저렴하다는 이유로 접근할 대상이 아니며, 임차권 인수 범위와 위반건축물의 시정 가능성, 실제 점유 및 동일 조건 시세가 확인되기 전에는 입찰을 보류하는 것이 합리적입니다. 가격이 낮아진 것이 아니라, 드러나지 않는 부담을 별도로 계산해야 하는 물건입니다.
