서울서부지방법원 2023타경61539. 서울특별시 은평구 응암동 227-25에 있는 단독주택과 토지가 경매에 나왔습니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 아스팔트싱글지붕 2층이고, 토지면적은 175.0㎡입니다. 소유자는 유현민 씨이며, 2018년 장위3동새마을금고 근저당권을 중심으로 권리관계가 형성되었습니다. 이후 국민은행 근저당권과 중소기업은행 가압류, 국민건강보험공단 압류가 발생했고, 장위3동새마을금고가 임의경매를 신청했습니다.
권리 흐름 자체는 비교적 명확합니다. 앞서 설정된 중소기업은행·류재춘의 근저당권은 2018년 이미 말소됐고, 장위3동새마을금고 근저당권이 현재 말소기준권리입니다. 그 뒤 발생한 등기상 담보권과 압류권은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 그러나 단독주택은 실제 점유·임대차 현황이 중요한 만큼, 등기상 권리의 소멸과 점유자 명도 및 임차보증금 인수 가능성은 구분해서 살펴야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2023타경61539 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암동 227-25 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 아스팔트싱글지붕 2층 |
| 이용상태 | 단독주택으로 이용 중 |
| 토지면적 | 175.0㎡ · 지목 대 |
| 토지 형태 | 가로장방 · 급경사 · 세로한면(가) 도로접면 |
| 소유자 | 유현민 (단독소유) |
| 감정가 | 909,034,000원 |
| 최저매각가 | 465,426,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 | 장위3동새마을금고 |
| 경매 청구금액 | 387,569,433원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 등기 확인 기준 | 2026.10.21 발급 · 서울서부지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2018.04.12 접수된 을구 5번 장위3동새마을금고 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 516,000,000원이며, 2020.08.11 변경등기에 채권최고액 496,309,560원이 기재되어 있습니다. 현재 유효한 채권최고액을 판단할 때는 이 변경등기를 반드시 반영해야 합니다.
이후 설정된 국민은행 근저당권(84,000,000원), 중소기업은행 가압류(8,534,528원), 장위3동새마을금고의 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 모두 말소기준권리보다 후순위로서 매각에 따라 소멸하는 것으로 분석됩니다. 한편 삼성카드·현대카드 가압류는 2023년 이미 해제·말소됐습니다.
② 점유·임대차 — 임차인 등재 없음, 실제 임대사항 미상
현재 확인된 임차인 목록에는 등재된 임차인이 없습니다. 그러나 감정평가서의 기타 참고사항에는 “임대사항은 미상임”이라고 기재되어 있습니다. 따라서 임차인이 없다고 확정하거나, 소유자가 주택 전체를 직접 점유한다고 단정할 수는 없습니다.
특히 단독주택은 실제 거주 형태에 따라 건물 내부의 점유 관계가 달라질 수 있습니다. 각 출입구 및 실사용 공간, 주민등록 전입세대, 확정일자 부여현황, 현황조사서와 매각물건명세서를 함께 대조해야 합니다. 실제 임차보증금이 확인되면 낙찰가와 인수보증금을 합산한 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가의 절반, 하지만 시세 할인은 미확인
감정가 909,034,000원에서 세 차례 유찰되면서 최저매각가는 465,426,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 약 51.2%이므로 명목상 할인 폭이 커 보입니다. 그러나 이 수치는 감정가와 비교한 비율이지, 현재 시장가격 대비 할인율이 아닙니다.
응암동 일대 동일한 입지·토지 규모·건물 상태를 가진 단독주택의 최근 거래가격이 확인되지 않아 현재 최저매각가가 실거래 시세보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 토지와 건물이 함께 매각되는 주택은 대지의 형태, 경사, 접근도로, 건물 상태, 활용 가능성 등에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다. 따라서 3회 유찰 자체를 가격 메리트의 증거로 삼아서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 465,426,000원 | 51.2% | 150,162,788원 |
| 4회 유찰 시 | 372,340,800원 | 40.96% | 242,206,499원 |
| 5회 유찰 시 | 297,872,640원 | 32.77% | 315,632,105원 |
각 유찰 시나리오는 해당 금액에 매각된다고 가정한 배당 추정입니다. 실제 매각 여부나 다음 매각기일을 확정한 것은 아닙니다. 미배당액은 채권자에게 지급되지 못하는 금액이며, 매수인 인수금과는 구분됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 465,426,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,054,260원 |
| 1. 을구 5번 · 장위3동새마을금고 | 516,000,000원 | 458,371,740원 |
| 2. 을구 6번 · 국민은행 | 84,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 6번 · 중소기업은행 | 8,534,528원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
최저매각가 465,426,000원에 매각된다고 가정하면, 집행비용 7,054,260원을 제외한 458,371,740원이 선순위 장위3동새마을금고에 배당되는 것으로 추정됩니다. 후순위 국민은행 근저당과 중소기업은행 가압류에는 배당할 재원이 남지 않고, 소유자 잔여금도 0원입니다.
채권총액 608,534,528원 중 예상배당액은 458,371,740원, 미배당액은 150,162,788원입니다. 이 미배당액이 낙찰자에게 자동 승계되는 것은 아니므로, 등기상 권리 소멸과 채권자의 배당 부족을 혼동하지 않아야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지 현황 기준)
- 위치. 서울특별시 은평구 응암동 소재 영락중학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택·다세대주택·연립주택 등이 형성된 후면 주택지대입니다.
- 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 실제 도로 폭과 차량 진출입 여건은 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 175.0㎡이며 지형은 급경사, 형상은 가로장방, 도로접면은 세로한면(가)로 기재되어 있습니다. 급경사 지형과 접도 조건이 활용도에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 아스팔트싱글지붕 2층 단독주택입니다. 외벽은 시멘트몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 인테리어 및 일부 타일 마감, 창호는 하이 새시 창호로 기재되어 있습니다.
- 설비. 도시가스 보일러 난방, 상하수도 급배수시설, 기본적인 위생시설과 화재탐지시설 등이 기재되어 있습니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 도시지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역에 관한 제한이 기재되어 있습니다. 대공방어협조구역은 위탁고도 77~257m로 표시되어 있습니다.
- 토지거래 관련 규제. 토지이용 관련 현황에는 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 표시가 있습니다. 실제 허가대상 여부와 적용 요건은 입찰 전 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 ㎡당 2,304,000원으로 기재되어 있습니다. 공시지가는 실거래 시세를 직접 대체하는 가격은 아닙니다.
- 환금성. 단독주택과 토지가 일괄매각되는 물건으로, 아파트처럼 동일 조건의 비교거래를 확보하기 어렵습니다. 급경사 지형·도로접면·건물 상태·임대차 현황에 따라 실수요와 환금성이 달라질 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인·점유자 조사. 감정평가서의 임대사항은 미상입니다. 현황조사, 전입세대, 확정일자 부여현황, 매각물건명세서를 대조하고 실제 거주자와 임차보증금·대항력 여부를 확인해야 합니다.
- 등기 변경사항 대조. 장위3동새마을금고 근저당권은 최초 채권최고액 516,000,000원에서 496,309,560원으로 변경된 기록이 있습니다. 배당표에 사용된 최초 금액과 현재 유효한 금액을 구분해 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 포함 조건이 있으므로 건물·토지·제시외 부분의 실제 경계와 이용상태를 확인해야 합니다.
- 토지 현황. 급경사 지형과 세로한면(가) 도로접면 조건을 확인하고, 도로 이용 및 토지 활용에 필요한 제한을 검토해야 합니다.
- 실거래 검증. 응암동 인근 단독주택·토지 거래 중 대지면적, 접도 조건, 지형, 건물 상태가 유사한 사례를 확보해야 합니다. 감정가 대비 51.2%라는 숫자만으로 저가 여부를 판단하지 마세요.
- 제한구역 확인. 제1종일반주거지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 및 토지거래 허가 관련 규제의 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 배당·인수 구분. 현재 회차에서 채권 미배당은 150,162,788원이지만 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 추가 임차권이나 별도 인수 위험이 확인되면 실질취득비용을 재산정해야 합니다.
- 명도 및 체납 비용. 실제 점유자를 파악하고 명도 협의, 인도 절차, 공과금·관리비 관련 부담을 확인해야 합니다.
- 최종 매각조건. 2026.11.03 매각기일 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각조건 변경 여부를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 절반 ≠ 시세의 절반”
이 물건의 첫 번째 특징은 감정가 대비 큰 가격 하락입니다. 감정가 909,034,000원의 단독주택·토지가 3회 유찰되어 최저매각가 465,426,000원에 이르렀습니다. 그러나 가격이 크게 낮아졌다는 사실만으로 투자 매력이 검증된 것은 아닙니다.
두 번째 특징은 등기상 권리의 소멸 구조입니다. 장위3동새마을금고 근저당을 말소기준으로 후순위 권리가 소멸하고, 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차의 채권 미배당액 150,162,788원도 매수인 인수액과는 별개입니다.
다만 가장 중요한 불확실성은 임대현황과 시세에 있습니다. 실제 점유·임차관계가 불명확하고, 최근 유사 실거래가격도 확인되지 않았습니다. 게다가 급경사 지형, 도로접면 및 제시외 건물 포함 조건을 함께 검토해야 합니다.
결론은 권리상 조건부 양호, 가격 판단은 보류입니다. 등기상 인수 위험이 낮아 보인다는 장점은 있지만, 3회 유찰과 감정가 대비 할인율만으로 적극적인 입찰을 권하기는 어렵습니다. 실제 임차관계가 정리되고 토지·건물의 시장가치가 검증될 때 비로소 적정 응찰가를 판단할 수 있습니다.
