수원지방법원 2025타경3540. 성남시 분당구 삼평동 713, 천석미래로주건축물제1동 3층 313호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔) 등입니다. 감정가는 315,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 154,350,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 2020.07.01 전세권 300,000,000원입니다.
전세권자 조욱현은 현황조사 등에 나타나는 점유자와 이름이 같고, 2025.08.26 경매개시결정의 채권자도 조욱현입니다. 전입일은 2020.07.01로 말소기준으로 계산된 2023.03.08 성남시 압류보다 앞섭니다. 다만 임차인 조사에서는 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 임대차 대항력 자체를 확정적으로 단정하기보다는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 별도로 등기된 전세권 300,000,000원의 존속·인수 여부는 반드시 원본 명세서와 등기사항을 함께 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경3540 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 분당구 삼평동 713 천석미래로주건축물제1동 3층 313호 |
| 도로명주소 | 경기도 성남시 분당구 동판교로266번길 14 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) 등으로 이용 중 |
| 소유자 | 안병희 5분의 2 · 진우영 5분의 3 |
| 감정가 / 최저가 | 315,000,000원 / 154,350,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 청구액 | 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 2020년 전세권이 말소기준보다 앞선다
말소기준은 2023.03.08 성남시 압류로 계산돼 있고, 그 뒤의 국세 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 국세·지방세 압류가 여러 건 존재하므로 당해세에 해당하는 금액이 있다면 배당 순서와 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 데이터상 법정지상권은 해당사항 없음입니다.
임차인·점유 관계
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조욱현 | 2020.07.01 | 미상 | 미상 | 2025.09.16 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
조욱현의 전입일은 2020.07.01로 말소기준일보다 빠르지만, 임차보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 임대차 대항력을 확정적으로 ‘있음’이라고 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 봅니다. 다만 같은 날 등기된 전세권에는 전세금 300,000,000원, 범위는 건물 전부, 존속기간은 2022.07.02까지로 기재돼 있습니다.
② 가격 — 49%만 보고 싸다고 할 수 없는 이유
현재 최저매각가는 154,350,000원으로 감정가 315,000,000원의 49%입니다. 다음 유찰 시 시나리오는 108,045,000원, 그 다음은 75,631,500원까지 내려갑니다. 표면 가격만 보면 낙폭이 큽니다. 하지만 이 사건은 선순위 전세권 300,000,000원의 존속 여부가 먼저 결정돼야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 전세권 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 154,350,000원 | 151,389,100원 | 148,610,900원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 108,045,000원 | 105,732,370원 | 194,267,630원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 75,631,500원 | 73,870,133원 | 226,129,867원 |
유찰이 진행될수록 낙찰가는 낮아지지만 전세권 300,000,000원에 대한 미배당액은 148,610,900원 → 194,267,630원 → 226,129,867원으로 커집니다. 만약 이 선순위 권리가 실제 매수인에게 존속한다면, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수분이 늘어 실질 부담은 약 300,000,000원 수준에서 크게 줄지 않는 구조로 봐야 합니다. 따라서 현재 최저가 154,350,000원만 근거로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 154,350,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,960,900원 |
| 2. 을구 1번 전세권 · 조욱현 | 300,000,000원 | 151,389,100원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 전세권 300,000,000원 중 151,389,100원이 배당되고, 148,610,900원이 미배당입니다. 배당 시나리오에서는 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있으나, 등기 권리분석에는 해당 전세권이 말소기준 이전 권리로서 매수인 인수로 표시돼 있어 실제 소멸 여부를 원본에서 반드시 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가에서는 본 호를 업무시설(오피스텔) 등으로 이용 중인 것으로 조사했습니다.
- 입지. 성남송현초등학교 북측 인근이며 주변에 아파트단지·근린생활시설·관공서·학교 등이 혼재합니다. 일반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하3층·지상4층 건물 내 3층 313호이며, 급배수·위생·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 10M의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 가장형 평지이며 자동차관련시설·주차장·제1종근린생활시설·업무시설 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 3,365.8㎡, 공시지가는 5,237,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·판교 지구단위계획구역·주차장·중로3류, 과밀억제권역·비행안전제2구역 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전세권 소멸 여부를 최우선 확인. 2020.07.01 전세권 300,000,000원이 등기 분석에서는 인수로, 매각물건명세서 요약에서는 인수권리 없음으로 서로 다르게 표시됩니다. 원본 매각물건명세서의 비고와 전세권 처리 문구를 직접 대조해야 합니다.
- 최저가 49%에 현혹 금지. 선순위 전세권이 실제 인수된다면 실질 부담은 약 300,000,000원 수준으로 보아야 하므로 154,350,000원이라는 최저가 자체가 가격 메리트를 뜻하지 않습니다.
- 조욱현의 법적 지위 확인. 점유자·전세권자·경매채권자가 모두 조욱현으로 연결됩니다. 임대차계약, 전세권 설정원인, 판결 및 배당요구 서류를 확인해야 합니다.
- 대항력은 확정 단정 금지. 전입일은 2020.07.01로 빠르지만 임차보증금·확정일자가 미상이므로 임대차 대항력은 가능·미상 상태로 보수적으로 판단합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류가 다수 존재하므로 당해세 금액과 법정기일을 확인해야 실제 배당과 미배당 규모를 계산할 수 있습니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이면서 현 이용은 업무시설(오피스텔) 등으로 평가돼 있습니다. 건축물대장상 용도와 실제 이용상태, 향후 사용 가능 범위를 직접 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·문건접수·배당요구 관련 서류를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰”보다 “300,000,000원 선순위 권리”가 먼저다
감정가 315,000,000원이 두 차례 유찰돼 154,350,000원까지 내려온 숫자만 보면 관심이 갈 수 있습니다. 그러나 이 사건에는 2020.07.01 설정된 조욱현의 전세권 300,000,000원이 있고, 말소기준으로 계산된 2023.03.08 압류보다 앞섭니다. 현재 배당가정에서도 전세권 미배당액은 148,610,900원입니다.
더 중요한 것은 자료 사이의 불일치입니다. 등기 권리분석은 이 전세권을 매수인 인수로 표시하지만, 매각물건명세서 요약은 인수권리 해당사항 없음으로 정리합니다. 어느 쪽이 실제 매각조건에 부합하는지 확정하기 전에는 인수 0원으로도, 148,610,900원 인수로도 단정해서는 안 됩니다. 선순위 전세권이 존속한다면 유찰가가 더 낮아져도 미배당이 늘어 실질 부담은 약 300,000,000원 수준에서 크게 줄지 않을 수 있습니다. 가격은 49%지만, 권리는 아직 49%만 보고 들어갈 수 있는 상태가 아닙니다. 이 사건의 첫 번째 입찰조건은 추가 유찰이 아니라 전세권 처리의 확정입니다.
