서울서부지방법원 2025타경2589. 마포구 서교동 엠제이블랑로튜스 6층 601호, 합정역 북동측 인근에 자리 잡은 오피스텔입니다. 감정가는 396,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 건물 소유자는 주식회사진원이며, 2024년 3월 20일 소유권을 취득하면서 같은 날 하나은행의 근저당권이 설정됐습니다. 근저당 채권최고액은 480,000,000원입니다. 이후 하나은행이 임의경매를 신청했습니다.

문제는 근저당 자체가 아닙니다. 하나은행 근저당권은 이번 매각으로 소멸하는 권리입니다. 반면 그 근저당보다 먼저 전입한 임차인 김은서의 보증금은 낙찰자가 부담할 수 있습니다. 배당요구까지 했지만 현재 예상배당에서는 임차인 배당액이 0원으로 계산됐습니다. 등기부상 근저당이 깨끗하게 말소되는 것과 임차보증금 인수 위험이 사라지는 것은 전혀 다른 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당보다 앞선 임차인

등기상 말소기준권리는 2024.03.20 설정된 하나은행 근저당권입니다. 근저당권과 그 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 무궁화신탁 명의의 신탁등기는 2024.01.19 이미 말소됐습니다.

그러나 임차인 김은서의 전입일인 2024.03.06은 근저당권 설정일보다 빠릅니다. 확인된 권리분석상 대항력 있는 임차인으로 분류되며, 예상배당에서는 보증금 전액이 매수인에게 승계되는 것으로 반영되어 있습니다. 임차인의 권리와 은행 근저당의 소멸 여부를 구분하는 것이 핵심입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

김은서는 보증기관의 대위신고자가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 보증금은 50,000,000원, 월차임은 1,350,000원입니다. 전입일이 하나은행 근저당 설정일보다 빠르며, 대항력이 있는 것으로 확인됩니다.

확정일자는 확인되지 않았으며, 예상배당은 우선변제권이 없는 구조로 작성됐습니다. 매각대금에서 임차인에게 돌아가는 배당은 0원이고, 보증금이 매수인에게 전액 인수되는 것으로 계산됩니다. 다만 실제 배당 및 인수 범위는 최종적인 임차권 조사, 최우선변제 해당 여부와 배당 결과를 대조해 확정해야 합니다.

③ 가격 분석 — 최저가가 실질취득액은 아니다

신건 최저매각가는 396,000,000원이지만, 대항력 임차인 보증금 50,000,000원을 인수하는 조건이므로 매수인의 예상 실질취득액은 446,000,000원입니다. 이는 취득 관련 부대비용 등을 더하기 전 금액입니다.

이 단지는 20세대 규모의 오피스텔입니다. 현재 동일 조건의 비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않아 446,000,000원이 최근 시세보다 낮은지 판단할 근거가 충분하지 않습니다. 따라서 감정가나 과거 소유권이전 거래가액만으로 저렴한 물건이라고 결론 내릴 수 없습니다.

④ 회차별 취득부담 — 유찰돼도 인수액은 남는다

현재 예상배당 시나리오에서는 유찰로 최저매각가가 낮아지더라도 임차보증금 50,000,000원이 그대로 매수인에게 인수됩니다. 이 사건은 보증금보다 매각가가 큰 구조이므로 유찰에 따라 낙찰대금과 실질취득액 모두 감소하지만, 최저매각가와 실질취득액 사이의 차이는 계속 남습니다.

회차별 실질취득액은 각 회차 최저매각가에 예상 인수보증금 50,000,000원을 합산한 값입니다. 실제 낙찰가격, 최종 배당 및 인수 범위에 따라 달라질 수 있으며 취득세·명도비용·체납 관리비 등은 별도입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 396,000,000원 가정)

집행비용 6,344,000원을 제외한 389,656,000원이 하나은행 근저당권에 배당되는 추정 구조입니다. 근저당 채권액 480,000,000원은 채권최고액을 기준으로 한 계산값이며, 실제 확정 채무액과 다를 수 있습니다. 미배당 90,344,000원은 매수인 인수액이 아닙니다. 매수인 인수액은 임차보증금 50,000,000원으로 별도 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울 마포구 서교동 합정역 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설·업무시설·오피스텔이 혼재하며 상업·업무 기능이 중심인 지역입니다.
• 교통. 합정역 지하철 2호선·6호선 및 인근 노선버스정류장을 이용할 수 있습니다. 차량 진출입도 용이한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 2023.04.20 사용승인된 10층 건물 중 6층 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조이며 난방·급배수·엘리베이터·소화설비·주차장 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지. 근린상업지역·특정개발진흥지구·지구단위계획구역 등에 해당합니다. 대지는 정방형이고 북동측 소로한면에 접합니다. 토지면적은 243.0㎡, 공시지가는 16,250,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 관련 지정사항은 실제 취득·이용계획에 맞춰 검토할 필요가 있습니다.
• 공부 및 건축상태. 감정평가상 공부와의 차이는 보고되지 않았으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 20세대 규모의 소형 단지로 거래 표본 확보가 중요합니다. 합정역 접근성이라는 입지 장점은 있으나, 동일 조건의 실거래가격과 거래 빈도 검증 없이 환금성이 우수하다고 단정하기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 대항력 확인. 김은서의 전입일 2024.03.06과 말소기준일 2024.03.20을 대조하고, 실제 점유와 대항력 유지 여부를 확인해야 합니다.
• 보증금 인수 범위. 보증금 50,000,000원 전액 인수 분석의 근거와 최우선변제 가능성, 배당 결과에 따른 실제 잔존 보증금을 확인해야 합니다.
• 배당요구와 우선변제. 2025.12.31 배당요구는 확인되지만 확정일자는 미상입니다. 임대차계약서·매각물건명세서·배당 관련 자료를 대조해야 합니다.
• 실질취득액 기준 입찰. 신건 최저가 396,000,000원이 아닌 보증금 인수를 합한 446,000,000원을 출발점으로 자금계획을 세워야 합니다.
• 실거래 및 환금성. MJ블랑로튜스의 동일 조건 실거래와 주변 오피스텔 거래, 매매·임대 수요를 조사한 후 응찰가 상한을 판단해야 합니다.
• 신탁 이력. 무궁화신탁 명의 신탁등기는 말소됐으나, 소유권 변동 경위와 현재 등기상 권리관계를 입찰 직전에 재확인해야 합니다.
• 명도와 보증금 반환. 대항력 임차인이 점유 중인 경우 보증금 반환 문제와 인도 시점·협의 조건을 함께 고려해야 합니다.
• 관리비·공과금. 관리사무소와 관계 기관을 통해 체납 내역을 확인하고 매수인에게 귀속될 가능성이 있는 비용을 별도로 산정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가보다 중요한 것은 인수 후 총액”

이 물건의 권리분석에서 가장 중요한 날짜는 임차인 전입일 2024.03.06과 하나은행 근저당 설정일 2024.03.20입니다. 임차인이 먼저 전입했기 때문에 은행 근저당권이 매각으로 소멸하더라도 임차보증금 문제는 그대로 남습니다.

신건 최저매각가 396,000,000원에 보증금 50,000,000원을 인수하면 실질취득 예상액은 446,000,000원입니다. 1회 유찰 시에도 실질취득액은 366,800,000원, 2회 유찰 시에는 303,440,000원으로 계산됩니다. 최저가가 떨어져도 보증금 인수라는 조건은 그대로 남는다는 사실을 반드시 입찰 계산에 반영해야 합니다.

입지는 합정역 접근성이 장점이지만, 20세대 규모의 오피스텔이고 최근 실거래 비교가 충분하지 않아 가격과 환금성을 검증하기 어렵습니다. 근저당은 소멸하지만 임차보증금 50,000,000원은 인수 대상. 권리 위험을 반영한 실질취득액으로 시세를 확인하기 전까지는 보수적인 접근이 적절합니다.