서울서부지방법원 2025타경2756. 서울특별시 은평구 녹번동에 위치한 서경하우스 4층 403호의 임의경매 사건입니다. 이 물건은 아파트가 아닌 다세대주택(도시형생활주택·단지형다세대)입니다. 전용면적은 28.55㎡, 건물은 6층 규모이며 2015년 11월 19일 사용승인된 20세대 규모의 공동주택입니다.

소유자는 박대환으로, 2016년 4월 1일 매매를 원인으로 2016년 6월 2일 거래가액 192,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 농협은행이 채권최고액 138,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 대부업체 근저당과 가압류가 등장했고, 농협은행이 2025년 12월 30일 임의경매개시결정을 받았습니다.

이 사건은 선순위 근저당 이후의 권리가 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 근저당권이 말소된 것으로 분류된 등기와 그 근저당권의 이전·질권 설정 부기등기가 함께 확인됩니다. 따라서 단순히 모든 권리가 정리됐다고 결론 내리기보다 최신 등기부의 권리 상태를 대조해야 합니다.

또한 매각물건명세서에는 제시외 건물 포함 및 역촌역세권(녹번동) 장기전세주택 도시정비형 재개발사업 정비(예정)구역이라는 중요한 사항이 기재돼 있습니다. 현재 가격의 적정성과 별도로 건축물 현황, 정비사업 진행 상태, 향후 재산권 행사에 미치는 영향을 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 후순위 부기등기를 확인해야 한다

권리분석의 기준점은 2016년 6월 2일 접수된 농협은행의 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 138,600,000원이며, 이 근저당권을 기준으로 후순위 가압류 및 근저당권 등은 원칙적으로 매각에 의해 소멸하는 구조입니다.

갑구 3번 제이비우리캐피탈의 가압류 5,620,293원은 2024년 12월 6일 접수됐습니다. 말소기준권리보다 늦으므로 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 농협은행의 경매개시결정 등기도 같은 원리로 정리됩니다.

② 임차인 분석 — 인수 추정 0원, 보증금과 점유관계는 미확정

매각물건명세서와 현황조사에 확인되는 실제 임차인은 지복례 1명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 의한 중복 신고는 확인되지 않습니다. 조사상 주거용 403호의 전입신고일은 2016.06.02입니다.

지복례의 전입신고일은 말소기준권리인 농협은행 근저당권 설정일과 같은 날입니다. 주택임대차의 대항력은 주택 인도와 주민등록 요건을 충족한 다음 날부터 발생하는 것이 원칙이므로, 해당 전입일만으로 농협은행 근저당보다 앞선 대항력이 성립한다고 보기 어렵습니다. 조사상으로도 선순위 대항력이 없는 것으로 분류돼 있습니다.

다만 실제 점유 개시일, 임대차계약 관계, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부가 확정되지 않았습니다. 따라서 이 점유자를 확정적으로 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수 없으며, 반대로 모든 임대차 관련 위험이 해소됐다고 볼 수도 없습니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래보다 8.6% 높다

비교 대상은 서경하우스의 전용 28.55㎡ 및 인접 면적 실거래입니다. 최근 12개월 거래 표본은 3건이고, 평균 거래가격은 325,000,000원입니다. 거래 건수가 많지 않은 소규모 다세대주택이므로 층수·내부 상태·개별 조건에 따른 가격 차이를 함께 고려해야 합니다.

가격 차이를 직접 비교하면, 신건 최저가 353,000,000원은 최근 12개월 평균 325,000,000원보다 28,000,000원 높고, 최신 거래인 2026년 7월의 330,000,000원보다도 23,000,000원 높습니다.

현재 예상 인수액 0원을 가정하면 최저가 낙찰 시 실질취득액도 353,000,000원입니다. 따라서 단순 감정가뿐 아니라 추정 실질취득액을 기준으로 비교해도 최근 거래보다 높은 가격입니다. 취득 관련 부대비용까지 고려하면 자금 부담은 추가될 수 있습니다.

같은 건물의 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.0회로 집계돼 있습니다. 그러나 낙찰률이나 실제 평균 매각가에 대한 확정적 판단 근거는 부족합니다. 유찰을 전제로 가격 하락을 확신할 수 없으며, 현재 가격에 무리하게 응찰할 이유도 확인되지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 353,000,000원 가정)

현재 신건 최저가에 낙찰된다는 가정 아래, 집행비용과 주요 채권을 반영한 예상 배당입니다. 농협은행 근저당은 실제 청구액 108,463,876원이 아닌 채권최고액 138,600,000원을 기준으로 산정한 추정치입니다.

집행비용 5,742,000원은 매각가의 약 1.6%를 기준으로 한 추정치입니다. 당해세, 임차인 최우선변제, 미확정 임대차보증금, 후순위 근저당 관련 추가 배당 가능성 및 실제 채권 확정액은 반영되지 않았습니다. 소유자 잔여액은 확정 배당액이 아닙니다.

⑤ 유찰 시 가격·배당 시나리오

회차별 매각가격과 추정 배당 잔여를 비교하면 가격 부담이 어떻게 달라지는지 확인할 수 있습니다. 아래는 각 회차별 제시된 최저매각가를 그대로 낙찰가로 가정하고, 매수인 인수액이 0원으로 유지되는 경우의 계산입니다.

신건 가격과 달리 1회 유찰 시 최저매각가 282,400,000원은 최근 12개월 실거래 평균 325,000,000원보다 낮아집니다. 2회 유찰 시에는 225,920,000원까지 낮아지는 시나리오입니다.

다만 이는 실제 유찰이 확정된 일정이나 낙찰가격이 아니라 조건부 시뮬레이션입니다. 점유관계나 미확정 권리로 인해 매수인 부담이 발생한다면 실질취득액은 달라질 수 있습니다. 각 회차에서 반드시 실제 권리 상태를 다시 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 은평구 녹번동 소재 녹번초등학교 북측 인근입니다. 주변에는 공동주택·단독주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·관공서·공원 등이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 버스정류장과 지하철 6호선 역촌역까지 각각 도보 약 4~5분 거리로 조사됐습니다. 대중교통 이용 편의는 보통 수준이며 차량 출입이 가능한 도로가 개설돼 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 4층으로, 외벽은 치장석 및 치장벽돌, 내부는 벽지·타일 마감, 창호는 하이샤시로 조사됐습니다. 개별 도시가스 보일러 난방과 승강기, 위생설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 규모·환금성. 20세대 규모의 다세대주택으로 대단지 아파트와는 거래 구조가 다릅니다. 실거래 표본이 3건으로 제한돼 있으며, 거래가격은 315,000,000원에서 330,000,000원까지 확인됩니다. 개별 호수의 가격 적정성을 판단할 때 거래 표본의 제한을 감안해야 합니다.
• 용도지역. 제3종일반주거지역이며, 4필지 일단의 사다리형 토지에 다세대주택 건부지로 이용되고 있습니다. 공시지가는 3,646,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
• 토지이용 규제. 과밀억제권역·대공방어협조구역·상대보호구역 및 토지거래계약허가구역 관련 지정 내용이 확인됩니다. 토지거래허가구역의 기재된 기간과 대상 용도는 각각 다르므로 본건 다세대주택에 대한 실제 적용 여부는 관할기관 확인이 필요합니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없다고 기재돼 있고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 제시외 보일러실 증축 부분이 있으므로 관련 적법성과 매각 포함 범위를 별도로 검토해야 합니다.

⑦ 정비사업·제시외 건물 — 가격과 별개의 중요 변수

정비(예정)구역이라는 사실만으로 재개발 진행이나 조합원 지위, 분양권, 보상금 또는 사업 완료 시점이 확정되는 것은 아닙니다. 현재 사업 단계, 소유권 취득 시점과 관련된 권리 인정 기준, 분양 또는 현금청산 해당 여부를 확인해야 합니다.

특히 이 물건은 전용 28.55㎡의 소규모 다세대주택이므로, 향후 정비사업에서의 권리 평가 및 부담 가능성을 현재 감정가에 이미 반영된 호재로 단정할 수 없습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 가격 상한 확인. 신건 최저가 353,000,000원은 최근 실거래 평균 325,000,000원의 108.6%입니다. 최근 거래가격보다 높은 이유를 개별 호수의 상태와 조건으로 설명할 수 있는지 확인하세요.
• 임차인 지복례 확인. 전입일 2016.06.02와 농협은행 근저당 설정일이 같습니다. 임대차계약서, 실제 점유 개시, 보증금, 확정일자 및 배당요구 내역을 대조해 대항력과 우선변제 가능성을 판단해야 합니다.
• 후순위 근저당·부기등기 확인. 에이치플러스대부 근저당권의 말소 처리와 빅리치대부유한회사 이전 및 삼성금융대부주식회사 질권설정 기재의 관계를 최신 등기부에서 확인하세요.
• 배당액 확인. 농협은행의 경매 청구액은 108,463,876원이지만 추정 배당표에는 채권최고액 138,600,000원이 반영됐습니다. 실제 채권 확정액, 당해세, 우선변제 및 추가 배당채권을 확인하세요.
• 제시외 건물 확인. 매각에 포함된 보일러실 증축 부분의 위치, 구조, 관련 인허가 및 실제 사용 상태를 확인하세요.
• 정비사업 확인. 역촌역세권 장기전세주택 도시정비형 재개발사업 정비(예정)구역의 지정 및 추진 단계, 권리산정 기준, 분양·현금청산 가능성을 관할기관 및 관련 서류에서 확인해야 합니다.
• 토지거래허가 확인. 토지이용계획에 기재된 허가구역 지정 기간과 대상 용도를 검토해 본건 다세대주택의 취득에 적용되는지 확인하세요.
• 점유·명도 및 비용 확인. 점유자와의 인도 협의 가능성, 미납 관리비 중 승계될 수 있는 부분, 취득 관련 비용과 실제 수리 상태를 확인하세요.
• 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서와 별지 사실조회회신, 현황조사서, 감정평가서 및 토지·건축물대장을 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리 소멸 구조와 가격 메리트는 별개의 문제”

서경하우스 403호는 2016년 농협은행 근저당권이라는 명확한 말소기준이 존재하며, 이후의 주요 채권자 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다.

그렇지만 임차인 지복례의 보증금과 확정일자, 후순위 근저당 부기등기의 실제 상태를 확인하지 않은 채 완전히 안전한 물건이라고 확정할 수는 없습니다. 제시외 보일러실 증축 부분과 정비(예정)구역 관련 변수도 존재합니다.

무엇보다 신건 최저가 353,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균보다 28,000,000원 높습니다. 최신 실거래가 330,000,000원보다도 높은 상황에서, 제시된 거래 자료만으로 현재 가격에 할인 메리트가 있다고 볼 수 없습니다.

종합 판단은 C등급 수준의 신중 검토 대상입니다. 권리관계의 기본 구조는 분석 가능하지만 점유·배당·정비사업의 미확정 사항이 남아 있고, 신건 가격은 최근 실거래보다 높습니다. 현재 가격에서는 응찰을 서두르기보다 임대차·등기 원본을 확인하고, 가격 조건이 개선되는지 살펴보는 편이 합리적입니다.