서울서부지방법원 2025타경51183. 서울 은평구 갈현동의 유호루하스, 등기상 (유)갈현상가 9층 901호입니다. 감정평가상 아파트(도시형생활주택/원룸형)로 이용 중인 전용 15.72㎡ 소형 주거시설입니다. 현재 소유자는 주식회사돈피엠이며, 2018년 12월 28일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 등기상 거래가액은 130,000,000원입니다.

이 물건의 권리분석에서 가장 중요한 사실은 임차인 김예림의 주택임차권등기가 경매개시결정보다 먼저 존재한다는 점입니다. 임차인의 전입신고는 2018년 12월 20일, 점유개시는 2018년 12월 28일이고, 임차권등기는 2024년 12월 18일 접수되었습니다. 반면 말소기준으로 제시된 강제경매개시결정은 2025년 3월 17일입니다. 매각물건명세서에도 미배당 임차보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 남는다

2018년 소유권보존 및 신탁등기 이후 신탁관계가 정리되었고, 주식회사돈피엠이 소유권을 취득했습니다. 과거 정경순의 가압류, 국민건강보험공단의 압류, 국세 압류는 등기부상 이미 말소되었습니다.

현재 권리관계의 핵심은 을구 1번 주택임차권등기입니다. 임차인 김예림의 보증금은 126,000,000원이며, 전입·점유 및 확정일자에 관한 기재가 존재하고, 매각물건명세서에서도 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로 명시되어 있습니다.

2025년 3월 17일 강제경매개시결정 이후 등록된 국의 압류와 국민건강보험공단의 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 그러나 이보다 앞선 주택임차권은 동일하게 취급할 수 없습니다. 임차인의 배당이 부족하면 그 잔액을 매수인이 떠안게 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 인수 위험

확정일자는 등기 및 매각물건명세서에 최초 계약 2018년 12월 17일, 증액분 2022년 12월 20일로 기재되어 있습니다. 별도 조사기록에는 2025년 5월 12일이라는 날짜도 나타나므로 실제 우선변제 순위와 배당금액은 원본 문서를 대조해야 합니다.

③ 시세 비교 — 실질취득액은 최근 시세보다 높다

거래 비교 대상은 유호루하스의 소형 주거시설입니다. 대상 물건 전용면적은 15.72㎡이고, 거래 표본은 전용 16.77㎡ 및 17.10㎡로 면적이 다소 다릅니다. 해당 건물은 129세대이며 2018년 1월 25일 사용승인되었습니다.

전체 12건 평균은 112,000,000원이지만, 더 최근의 7건 평균은 108,571,428원으로 낮습니다. 최근 거래가격은 과거 거래 대비 -7.0% 하락 추세를 보입니다. 최신 거래는 2026년 3월 120,000,000원입니다.

감정가 117,000,000원만 비교해도 최근 12개월 평균의 107.8%입니다. 더욱 중요한 것은 인수보증금을 반영한 실질취득액입니다. 128,438,000원은 최근 평균의 약 118.3%이며, 최신 거래 120,000,000원보다도 8,438,000원 높습니다. 따라서 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 117,000,000원 가정)

인수보증금은 매각대금에서 배당하는 금액이 아니라 매수인이 별도로 부담할 수 있는 잔액입니다. 동일인 김예림의 임차보증금과 경매신청 청구금액은 중복된 별개 보증금으로 계산하지 않았습니다. 집행비용은 추정치이며, 실제 배당은 세금의 법정 우선순위와 확정 채권액 등에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시뮬레이션 — 최저가만 낮아진다

선순위 임차보증금이 낙찰가보다 크면, 낙찰대금으로 지급하지 못한 부분이 매수인 인수액으로 이동합니다. 이 사건에서는 낙찰가 하락과 인수액 증가가 동시에 발생합니다.

1회 유찰 시 최저매각가는 93,600,000원으로 내려가지만 인수보증금은 34,484,800원으로 증가합니다. 실질취득액은 여전히 128,084,800원입니다. 2회 유찰되어 최저매각가가 74,880,000원이 되어도 예상 실질취득액은 127,747,840원입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 은평구 갈현동 갈현1동주민센터 동측 인근입니다. 주변은 아파트와 근린생활시설이 혼재한 주택·상가지대로 전반적인 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 서측으로 갈현로, 남측으로 통일로87길이 소재합니다. 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 2018.01.25 사용승인된 철근콘크리트조 건물입니다. 위생·급배수설비 및 승강기설비를 갖추고 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(8층 이하), 과밀억제권역, 대공방어협조구역 및 가축사육제한구역 등에 해당합니다. 토지이용계획상 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 확인 대상입니다.
• 토지. 지목은 대지이며 공시지가는 7,047,000원/㎡입니다. 감정평가상 대상 토지는 인접 도로와 다소 경사를 이루고 있습니다.
• 건물 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 내부구조 조사는 건축물대장 도면, 주민 탐문 및 외부 관찰에 의존하여 실제 구조와 차이가 있을 수 있습니다.
• 환금성. 129세대 소형 주거시설로 거래가격은 104,000,000원에서 120,000,000원 사이에 분포합니다. 최근 거래 추세 -7.0%와 높은 평균 유찰 횟수를 고려하면 재매각 시 가격 및 매수자 확보 위험을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 인수. 을구 1번 김예림 주택임차권등기의 보증금 126,000,000원과 실제 배당 부족액을 우선 확인해야 합니다.
• 배당액 재확인. 신건 예상 인수액은 11,438,000원이지만 실제 집행비용, 조세채권, 우선변제 순위에 따라 변동될 수 있습니다. 입찰 전 배당 관련 원본을 확인해야 합니다.
• 확정일자 대조. 등기·명세서에 기재된 2018.12.17 및 2022.12.20과 별도 조사기록의 2025.05.12를 대조하여 증액 보증금의 우선변제 관계를 확인해야 합니다.
• 신청채권자와 임차인 동일성. 김예림 명의 임차보증금과 경매신청 채권을 중복 계산하지 않도록 채권원인, 계약서, 보증금 지급내역 및 배당요구 관련 서류를 확인해야 합니다.
• 실제 점유와 명도. 임차권등기가 존재하지만 현재 실점유 현황은 별도 확인이 필요합니다. 임차권과 보증금 반환관계가 정리되지 않으면 명도와 인도 과정에서 추가 분쟁이 발생할 수 있습니다.
• 유찰가 착시. 1회 유찰 시 예상 실질취득액은 128,084,800원, 2회 유찰 시에도 127,747,840원입니다. 매각가만으로 시세와 비교하지 마세요.
• 실거래 재검토. 최근 12개월 평균 108,571,428원, 최신 거래 120,000,000원, 최근 추세 -7.0%를 함께 고려해야 합니다. 비교 거래의 면적도 대상 물건보다 다소 크므로 실제 호실별 시세 확인이 필요합니다.
• 관리비·세금 확인. 장기 미납 관리비 중 공용부분, 당해세 등 법정 우선채권의 존재 여부를 확인해야 합니다.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차계약서와 배당 관련 문서를 최종적으로 대조해야 합니다.

맺으며 — “유찰되어도 싸지지 않는 경매”

이 사건은 최저매각가와 실제 취득 부담이 서로 다르다는 사실을 보여주는 사례입니다. 감정가와 최저가는 117,000,000원이지만, 선순위 임차인 김예림의 보증금은 126,000,000원입니다. 현재 예상배당에 따르면 매수인이 인수할 보증금은 11,438,000원, 실질취득액은 128,438,000원입니다.

1회, 2회 유찰되어 최저매각가가 하락하더라도 그만큼 보증금 부족액이 늘어나 실질취득 부담은 계속 126,000,000원 수준 이상으로 유지됩니다. 동시에 최근 12개월 실거래 평균은 108,571,428원이고 가격 추세도 -7.0%입니다. 감정가보다 낮은 가격에 낙찰받는다는 이유만으로 가격상 이익을 기대하기 어렵습니다.

단지 평균 유찰 10.7회와 집계 매각률 0.0%라는 환금성 경고 신호까지 겹쳐 있습니다. 따라서 현재 조건에서는 입찰 보류가 합리적입니다. 임차보증금 인수 문제를 법적으로 해소할 수 있는 확실한 근거가 확보되고, 실질취득액 기준으로 가격 경쟁력이 입증되기 전에는 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 접근해서는 안 됩니다.