서울서부지방법원 2025타경51490. 서울 은평구 갈현동 아인하우스1차 제1동 4층 402호가 경매에 나왔습니다. 전용면적은 40.03㎡, 건물은 철근콘크리트구조 지상 6층이며 총 8세대 규모의 다세대주택입니다. 현재 소유자 김준은 2016년 6월 20일 소유권을 이전받았고, 당시 거래가액은 204,000,000원입니다. 같은 날 우리은행 명의로 채권최고액 110,000,000원의 근저당권이 설정됐으며, 이것이 현재 권리분석의 말소기준권리입니다.
이후 다른 근저당권과 가압류가 등장했고, 2025년 5월 27일 오케이에프앤아이대부 주식회사가 신청한 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 주요 후순위 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 우리은행 근저당권의 한국주택금융공사 이전 기록, 별도 근저당권의 말소 이력과 경매신청채권자의 관계는 확인할 필요가 있습니다. 특히 감정평가상 임대관계가 미상이라는 점 때문에 등기상 인수액 0원과 점유·명도 위험이 없다는 판단을 동일시하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51490 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 갈현동 473-3 아인하우스1차 제1동 제4층 제402호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 은평구 연서로19길 26-4 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 전용 40.03㎡ · 지상 6층 중 4층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트 평슬라브지붕 · 석재 및 벽돌 마감 |
| 건물규모 | 8세대 · 2012.05.09 준공 |
| 소유자 | 김준 · 2016.06.20 소유권이전 · 거래가액 204,000,000원 |
| 감정평가액 | 268,000,000원 |
| 최저매각가격 | 214,400,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 신청채권자 | 오케이에프앤아이대부 주식회사 |
| 청구금액 | 113,917,528원 |
| 말소기준권리 | 2016.06.20 · 을구 3번 · 우리은행 근저당권 · 채권최고액 110,000,000원 |
| 근저당권 이전 | 2025.06.30 · 한국주택금융공사 · 을구 3-1번 |
| 점유·임대관계 | 임대관계 미상 · 확인된 임차인 0명 |
| 등기부 발급일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2016년 우리은행 근저당
권리분석의 출발점은 2016년 6월 20일 설정된 을구 3번 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 110,000,000원이며, 이 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 판단합니다. 2024년 어드벤스대부 가압류와 2025년 애큐온저축은행 가압류는 모두 말소기준 이후 설정되어 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 임차인·점유 — 등기상 인수 0원과 명도 위험은 별개
현재 확인되는 임차인은 0명입니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 이 물건을 임차인이 전혀 없는 공실이나 소유자 직접 점유 물건으로 확정해서는 안 됩니다. 실제 점유자, 전입신고, 확정일자, 보증금, 배당요구 여부를 확인해야 임차인 인수위험을 최종적으로 판단할 수 있습니다.
| 구분 | 확인 결과 | 입찰 판단 |
|---|---|---|
| 확인된 임차인 | 0명 | 임대관계 미상 · 실제 점유 확인 필요 |
| 대항력 | 판정 대상 임차인 확인되지 않음 | 전입·점유·선순위 권리 조사 필요 |
| 우선변제권 | 확인된 임차인 없음 | 확정일자·배당요구 확인 필요 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 | 현재 배당 추산 기준 · 확정 판단 아님 |
③ 시세 비교 — 할인율 20%가 가격 메리트를 보장하지 않는다
아인하우스1차는 총 8세대 규모입니다. 확인되는 동일 면적 40.03㎡ 실거래는 2022년 6월의 1건으로, 거래금액은 173,000,000원입니다. 반면 현재 최저매각가격은 214,400,000원으로, 이 과거 거래금액보다 23.9% 높습니다.
| 구분 | 시점 / 조건 | 금액 | 실거래 대비 |
|---|---|---|---|
| 동일 면적 실거래 | 2022.06 · 40.03㎡ · 6층 | 173,000,000원 | 100% |
| 감정가 | 감정평가액 | 268,000,000원 | 154.9% |
| 현재 최저매각가 | 1회 유찰 · 감정가 80% | 214,400,000원 | 123.9% |
| 2회 유찰 시 | 감정가 64% | 171,520,000원 | 99.1% |
| 3회 유찰 시 | 감정가 51.2% | 137,216,000원 | 79.3% |
여기서 중요한 것은 실거래 자료의 시점입니다. 173,000,000원은 2026년 현재 거래가격이 아니라 2022년 6월에 거래된 6층 물건의 가격입니다. 경매 대상은 4층이므로 층수도 다릅니다. 확인된 거래가 한 건뿐이어서 최근 12개월간의 실질적인 가격 추세, 층별 가격 차이, 현재 매수 수요를 판단하기에는 근거가 제한적입니다.
따라서 최저가가 과거 실거래보다 41,400,000원 높다는 사실은 분명하지만, 이를 현재 시장가격보다 정확히 그만큼 비싸다는 결론으로 단정할 수는 없습니다. 동시에 실제 최근 시세가 확인되지 않는 상황에서 감정가 대비 20% 할인만으로 저렴하다고 평가해서도 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 214,400,000원 가정)
현재 최저매각가격으로 낙찰된다는 가정에서 산출된 배당 추산입니다. 집행비용은 추정치이며, 근저당권은 채권최고액, 가압류는 청구금액을 기준으로 반영했습니다. 실제 배당은 채권 잔액·권리승계·배당순위·세금 등에 따라 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,801,600원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 우리은행 명의 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 어드벤스대부 | 7,964,566원 | 7,964,566원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 애큐온저축은행 | 22,959,300원 | 22,959,300원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 69,674,534원 |
매각가 214,400,000원 기준 집행비용 추정 3,801,600원, 채권자 배당 합계 140,923,866원, 소유자 잔여 69,674,534원입니다. 우리은행 명의 근저당권은 한국주택금융공사로 이전된 기록이 있어 실제 배당권자 확인이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 채권 미배당의 변화
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (80%) | 214,400,000원 | 0원 | 69,674,534원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 171,520,000원 | 0원 | 27,394,854원 | 0원 |
| 3회 유찰 (51.2%) | 137,216,000원 | 6,428,890원 | 0원 | 0원 |
현재 회차와 2회 유찰 시나리오에서는 채권자 예상배당이 전액 충족되고 소유자에게 잔여금이 돌아가는 것으로 계산됩니다. 3회 유찰 시나리오에서는 채권 미배당 6,428,890원이 발생하지만, 배당 추산상 매수인 인수액은 여전히 0원입니다. 이는 후순위 채권의 미배당이 곧바로 낙찰자의 채무 승계로 이어지는 것은 아니라는 의미입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 은평구 갈현동 길마어린이공원 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 나홀로아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 6호선 구산역과 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 2012.05.09 준공된 철근콘크리트구조의 지상 6층 건물 중 4층 402호입니다. 기본적인 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 접근 도로. 본건 북서측으로 소로변 포장도로에 접하며, 대지는 인접 도로 대비 대체로 평탄합니다.
- 토지. 갈현동 473-3 및 473-14의 2필지 일단 토지로, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당합니다. 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등의 제한사항이 있습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 자료상 4,166,000원/㎡입니다. 개별 호수의 거래가격과 직접 동일시할 수는 없습니다.
- 건축물 상태. 감정요항상 공부와의 차이가 기재되지 않았으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 실제 내부 상태와 수선 필요 여부는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 총 8세대 규모이고 확인된 동일 면적 실거래가 1건뿐입니다. 대단지 아파트에 비해 비교 가능한 거래 표본이 적으므로 재매각 시 매수 수요와 적정가격에 대한 보수적 판단이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현재 실거래 재확인. 2022.06의 173,000,000원 거래만으로 2026년 현재 적정가격을 확정할 수 없습니다. 갈현동 일대 유사 면적·준공연도·층수의 최근 실거래와 매물을 대조하세요.
- 1회 유찰 가격의 착시 경계. 최저가 214,400,000원은 감정가 대비 80%이지만 확인된 과거 실거래 대비 123.9%입니다. 감정가 할인율 자체를 수익성 근거로 사용하지 마세요.
- 실제 점유 및 임차관계 조사. 감정평가상 임대관계 미상입니다. 현황조사서, 매각물건명세서, 전입세대확인서, 확정일자, 배당요구 관련 내용을 대조하고 실제 점유자를 확인하세요.
- 근저당권 이전 확인. 2016.06.20 우리은행 근저당권과 2025.06.30 한국주택금융공사 이전 기록을 대조하여 현재 채권자 및 채권 잔액을 확인하세요.
- 신청채권자 관계 확인. 오케이에프앤아이대부의 청구금액 113,917,528원, 을구 4번 근저당권의 말소 이력과 이전 기록, 예상배당상 신청채권자 배당 0원의 관계를 사건기록과 최신 등기부로 확인하세요.
- 소규모 다세대 환금성. 총 8세대 규모라는 점을 고려해 인근 경쟁 매물, 금융기관 담보평가 가능성, 재매각 시 예상 매수 수요를 확인하세요.
- 관리비·점유 상태. 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분, 실제 거주자의 인도 협의 가능성, 건물 내부 수선 비용을 확인하세요.
- 매각기일 및 법원 서류. 2026.11.03 매각기일을 기준으로 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 특별매각조건 및 사건 진행상태를 재확인하세요.
맺으며 — “20% 할인”보다 중요한 것은 현재의 적정가격
은평 갈현동 아인하우스1차 402호는 2016년 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 주요 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 추산상 매수인 인수액도 0원으로 나타납니다. 다만 임대관계 미상과 근저당권 이전·신청채권자 관련 확인사항이 있어 권리가 완전히 검증됐다고 단정할 단계는 아닙니다.
가격에서는 더욱 신중해야 합니다. 감정가 268,000,000원 대비 최저가 214,400,000원은 분명 20% 낮아진 금액입니다. 그러나 확인 가능한 동일 면적 실거래 173,000,000원보다 41,400,000원 높습니다. 그렇다고 2022년 단일 거래가 현재 시세를 대표한다고 단정할 수도 없습니다. 결국 이 물건의 투자 판단은 현재 시세 확인에 달려 있습니다.
총 8세대 규모의 소형 다세대주택이라는 환금성 제약까지 감안하면, 낙찰가가 감정가보다 낮다는 사실만으로 높은 평가를 주기는 어렵습니다. 권리는 추가 확인, 가격은 보수적 판단. 현재 회차에서는 최근 거래사례와 실제 점유 상태를 확보한 다음 응찰가격을 결정하는 것이 타당합니다. 종합적으로는 C등급의 신중 검토 물건으로 판단합니다.
