부산지방법원 2025타경102212. 부산광역시 북구 구포동 1207-51 소재 주택 및 토지의 경매입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕의 지하 1층·지상 2층 구조이며, 1991.01.12 사용승인을 받았습니다. 토지면적은 116.1㎡이고, 감정상 주택으로 이용 중입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함이 기재되어 있습니다.
등기상 말소기준은 2016.09.20 설정된 구포신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 54,000,000원이며, 이후 진남수의 근저당권 2건과 서병선의 가압류, 강제경매개시결정 및 구포신용협동조합의 임의경매개시결정이 이어집니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부 밖에 있습니다. 현황조사와 매각물건명세서에서 확인되는 이재갑의 전입일은 2013.10.11입니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 사람이라는 점에서 단순한 후순위 점유자로 처리할 수 없습니다. 다만 전입일만으로 임대차계약, 주택 인도, 보증금 및 대항력의 모든 요건이 확인되는 것은 아닙니다. 실제 임대차관계와 배당 후 남는 보증금이 있는지를 확인하는 것이 이 경매의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102212 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 구포동 1207-51 도로명주소: 부산광역시 북구 팽나무로24번길 24 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 감정평가상 주택 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 · 지하 1층 / 지상 2층 |
| 사용승인일 | 1991.01.12 |
| 토지 | 116.1㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 |
| 소유자 | 김선옥 (2016.09.20 소유권이전등기) |
| 감정가 | 248,686,540원 |
| 최저매각가 | 248,686,540원 (신건 · 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 서병선 / 68,702,926원 |
| 말소기준권리 | 2016.09.20 · 을구 7번 · 구포신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 54,000,000원 |
| 임차관계 | 이재갑 전입 확인 · 보증금 및 확정일자 미상 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 임차인 인수는 별개
등기부상 주요 담보권은 구포신용협동조합 근저당권 54,000,000원, 진남수 근저당권 40,000,000원 및 120,000,000원입니다. 세 금액은 모두 채권최고액이며 실제 채무잔액과 동일하다고 단정할 수 없습니다. 서병선의 2018.08.30 가압류 청구금액은 20,000,000원입니다. 이후 2025.12.03 강제경매개시결정은 해당 가압류의 본압류 이행으로 기재되어 있어, 이를 별개의 독립채권으로 중복 합산하지 않도록 확인해야 합니다.
1994년과 1997년 구포동새마을금고 근저당, 2006년 이금자 근저당 등 과거 등기상 담보권은 이미 말소된 이력이 있습니다. 또한 과거의 국민건강보험공단 압류와 부산광역시 북구 압류, 2022년 강제경매개시결정도 말소된 상태입니다. 현재 핵심은 2016.09.20 말소기준권리 이후의 담보권 소멸과 그 이전부터 전입한 점유자의 권리 확인입니다.
② 임차인 분석 — 인수금액을 결정하는 핵심
현황조사와 매각물건명세서에서 확인되는 전입자는 이재갑 1명입니다. 별도의 보증기관 대위·승계 신고는 확인되지 않습니다. 이재갑의 임대차계약 및 보증금이 확정된 것은 아니므로, 아래 표는 현재 확인되는 전입 및 권리위험을 기준으로 정리한 것입니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이재갑 | 2013.10.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
이재갑은 말소기준 근저당권보다 앞서 전입했습니다. 보증금, 확정일자, 배당요구 및 실제 주택 인도 여부가 확인되지 않아 대항력과 우선변제권의 최종 판단 및 승계금액 산정이 필요합니다. 보증기관 승계·대위로 인한 중복 임차인 집계는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 248,686,540원 가정)
현재 매각대금 248,686,540원을 기준으로 한 계산상 예상배당입니다. 집행비용과 등기상 채권을 반영한 결과, 채권자 총 청구액 302,702,926원에 대해 예상 배당액은 244,404,928원, 미배당액은 58,297,998원입니다. 다만 이재갑의 임차보증금 및 법정 배당순위에 따른 조정은 반영되지 않은 계산이므로, 실제 배당표와 매수인 인수액을 확정하는 자료로 사용해서는 안 됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,281,612원 |
| 1. 근저당 · 구포신용협동조합 | 54,000,000원 | 54,000,000원 |
| 2. 근저당 · 진남수 (을구 8번) | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 3. 근저당 · 진남수 (을구 9번) | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 4. 가압류 · 서병선 (갑구 12번) | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 5. 본압류 이행 · 서병선 (갑구 18번) | 미상 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 관련 · 구포신용협동조합 | 68,702,926원 | 10,404,928원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 표는 매각대금 전액을 배분하는 계산상 시나리오입니다. 구포신용협동조합에 배정된 54,000,000원과 10,404,928원은 동일 채권자 관련 항목이므로 별개 채무인지, 동일 채권의 배당을 구분한 것인지 확인이 필요합니다. 서병선의 가압류와 본압류 이행도 중복 채권으로 취급하지 않아야 합니다. 채권최고액과 실제 채권잔액은 다르며, 선순위 임차인·당해세·최우선변제 및 법정 배당순위에 따라 실제 배당은 변경될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 곧 안전을 뜻하지 않는다
감정가 248,686,540원을 기준으로 현재 회차와 유찰 시 매각가격 및 채권자 배당 부족액을 비교하면 다음과 같습니다. 유찰이 진행될수록 낙찰가 자체는 낮아지지만, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 미배당 보증금 승계 가능성은 별도로 계산해야 합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 248,686,540원 | 244,404,928원 | 58,297,998원 |
| 1회 유찰 (80%) | 198,949,232원 | 195,363,943원 | 107,338,983원 |
| 2회 유찰 (64%) | 159,159,385원 | 156,131,154원 | 146,571,772원 |
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 북구 구포동 경혜여자고등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 혼재한 일반주택지대로, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 대상 부동산까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 감정평가상 전반적인 교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕, 지하 1층·지상 2층 주택으로 이용 중입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 적벽돌타일 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감 등으로 조사되었습니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수설비 및 난방설비가 설치되어 있습니다. 현장 점검을 통해 실제 작동상태와 유지보수 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 토지. 토지면적 116.1㎡, 지목 대, 완경사의 정방형 토지이며 세로한면 도로에 접합니다. 개별공시지가는 851,400원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 역사문화환경보존지역(2구역), 토지구획정리사업지구에 해당합니다. 향후 건축·증축·용도변경 가능성은 해당 규제를 반영해 판단해야 합니다.
- 공부 및 매각범위. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 매각물건명세서에 제시외 건물 포함 및 일괄매각이 명시되어 있어, 제시외 건물의 실제 현황과 포함 범위를 확인해야 합니다.
- 환금성. 일반주택지 내 주택 및 토지로, 개별 건물 상태와 토지 이용제약의 영향을 받습니다. 인근 실거래 비교가격이 확인되지 않아 감정가 대비 시장가격의 적정성이나 매도 가능 가격을 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이재갑의 임대차관계 확인. 2013.10.11 전입의 원인과 현재 실제 점유 여부, 임대차계약 존재 여부 및 점유 부분을 확인해야 합니다. 전입일만으로 모든 대항력 요건을 확정하지 마세요.
- 보증금·확정일자 확인. 실제 임대차보증금과 확정일자 유무를 확인하고, 배당순위와 미배당 보증금 승계 가능성을 계산해야 합니다. 이 정보 없이는 안전한 입찰가 산정이 어렵습니다.
- 배당요구 여부 확인. 선순위 임차인의 배당요구 및 배당받을 권리, 실제 예상 배당액을 확인해야 합니다. 배당 이후 남는 보증금이 있다면 매수인 부담 여부를 검토해야 합니다.
- 담보권과 채권액 대조. 구포신용협동조합 및 진남수의 실제 채권잔액을 확인하세요. 근저당권 채권최고액을 실제 배당채권액과 동일하게 취급하면 배당 예상에 오차가 발생할 수 있습니다.
- 강제경매와 임의경매 관계. 2025타경102212 강제경매와 2026타경2055 임의경매개시결정이 함께 등기되어 있습니다. 절차 관계 및 중복 청구 여부를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물과 일괄매각 범위. 건물과 토지가 일괄매각되며 제시외 건물이 포함됩니다. 현황과 감정평가 대상, 소유관계 및 인도 범위를 원본 서류로 대조하세요.
- 점유 및 명도. 실제 점유자를 확인하고 대항력 임차인에 해당하는지, 인도 협의 또는 법적 명도 절차가 필요한지 검토해야 합니다.
- 입찰가와 실질취득비용. 낙찰가뿐 아니라 인수 가능한 보증금, 명도·수선 등 추가 비용을 검토해야 합니다. 보증금과 시세가 확인되기 전에는 유찰 가격만으로 수익성을 판단하지 마세요.
- 법원 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 대조하고, 매각기일 변경 여부도 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 소멸”과 “낙찰 후 인수 없음”은 다르다
부산 구포동 1207-51의 이 경매는 표면상 근저당권과 가압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 말소기준권리보다 먼저 전입한 이재갑의 권리관계가 확인되지 않은 상태입니다. 전입일은 2013.10.11, 말소기준 근저당 설정일은 2016.09.20입니다. 이 차이를 무시하고 후순위 권리만 말소된다는 이유로 안전하다고 판단하면 안 됩니다.
특히 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았기 때문에 낙찰자가 실제로 부담할 보증금을 계산할 수 없습니다. 현재 최저가 248,686,540원이나 유찰 후의 198,949,232원, 159,159,385원 모두 그 금액만으로는 실질취득비용을 설명하지 못합니다. 보증금이 승계되는 구조라면 실제 취득비용은 낙찰가보다 커질 수 있습니다.
여기에 감정평가상 주택으로 이용되는 노후 건물, 제시외 건물 포함 조건, 역사문화환경보존지역 규제와 확인되지 않은 인근 실거래 시세까지 고려해야 합니다. 가격 메리트가 입증되지 않았고 핵심 권리위험도 해소되지 않았습니다.
결론은 권리확인 우선·입찰 보류입니다. 등기상 후순위 담보권의 소멸만으로 안전한 물건이라고 볼 수 없습니다. 이재갑의 임대차와 보증금, 대항력 및 배당 후 인수 가능액을 확정하고, 실제 시장가격과 비교한 뒤 입찰 여부를 판단해야 합니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 선순위 전입자의 법적 지위와 낙찰자가 최종적으로 부담하는 총액입니다.
