부산지방법원 2025타경102243. 부산광역시 사하구 장림동에 있는 공장과 토지가 경매에 나왔습니다. 토지면적은 384㎡, 건물은 2019년 사용승인을 받은 일반철골구조의 2층 공장입니다. 공부상 공장으로 등재되어 있고, 현황조사에서는 공실로 확인됐습니다.
등기 흐름을 보면 2019년 박영민 명의로 소유권이 보존됐고, 2023년 박동수에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 국민은행 명의로 채권최고액 636,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 기술보증기금과 국민은행의 가압류가 차례로 붙었고, 2025년 12월 더블유케이2509유동화전문 유한회사에 의한 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
핵심은 매각으로 소멸하는 권리와 실제로 떠안는 부담을 구분하는 것입니다. 후순위 가압류의 채권액은 크지만, 그 미배당액이 곧 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 반면 공장 가동을 위한 전기·급수 복구, 현장 정비, 점유 및 매각범위 확인은 별도의 위험입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102243 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 장림동 934 건물 등기상 도로명주소: 보덕포1길 61 |
| 등기상 부동산 표시 | 부산광역시 사하구 장림동 945-2, 934 |
| 물건종류 / 이용상태 | 공장·토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 공부상 공장, 현황 공실 |
| 토지 | 384㎡ · 공장용지 · 공업용 · 전용공업지역 |
| 건물 | 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 2층 사용승인일 2019.06.13 · 공부상 층고 12.07m |
| 소유자 | 박동수 (2023.08.31 소유권이전, 2023.08.23 매매) |
| 감정가 | 756,008,325원 |
| 최저매각가 | 756,008,000원 (신건·0회 유찰) |
| 신청채권자 | 더블유케이2509유동화전문 유한회사 |
| 경매 청구액 | 554,497,248원 |
| 말소기준권리 | 2023.08.31 국민은행 근저당권 채권최고액 636,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 현장 주요 상태 | 공실 · 외부 전기계량기 철거 · 단수 · 단전 |
① 권리 흐름 — 2023년 근저당이 말소기준
현재 권리분석의 기준점은 2023.08.31 접수된 을구 4번 국민은행 근저당권입니다. 이 근저당권보다 앞선 2019년 국민은행 근저당권 2건은 2023.08.31 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재의 말소기준을 2019년 근저당으로 잘못 잡아서는 안 됩니다.
말소기준 이후 설정된 기술보증기금 가압류 534,300,000원, 국민은행 가압류 231,644,846원, 국민은행 가압류 115,789,746원과 임의경매개시결정 등기는 매각으로 소멸할 것으로 분류됩니다. 말소기준 근저당권 자체도 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 점유·임대차 — 공실이지만 임대관계는 확인 필요
감정평가상 현황은 공실이고, 임대관계는 미상입니다. 확인된 임차인 신고 내역은 없으나, 이것만으로 모든 임대차 관계가 존재하지 않는다고 단정할 수는 없습니다.
| 현황 점유 | 공실로 조사 |
|---|---|
| 임차인 신고 | 확인된 임차인 없음 |
| 임대관계 | 미상 |
| 대항력 | 확인된 대항력 임차인 없음 · 미확인 임대차 여부는 별도 조사 필요 |
| 우선변제권 | 확인된 임차인 우선변제 내역 없음 |
| 매수인 인수 | 배당 모형상 0원 · 현장 및 관련 서류 확인 전 확정 불가 |
| 명도 | 공실 확인 후 인도 가능 여부 점검 필요 |
공장처럼 주거 외 용도의 부동산에서는 사업자등록, 실제 인도·점유관계, 임대차 목적물과 사용 현황을 함께 확인해야 합니다. 대항력 있는 상가건물 임차인이 별도로 확인된다면 그 요건과 기준권리의 선후관계에 따라 매수인 부담이 달라질 수 있습니다.
③ 가격과 예상배당 — 채권 미배당이 큰 구조
현재 최저매각가 756,008,000원을 낙찰가로 가정하면, 집행비용을 제외한 예상 배당재원은 근저당권 및 후순위 가압류 채권에 순차적으로 배분됩니다. 제시된 배당 모형에서 총 채권액은 1,517,734,592원, 채권자 예상배당 합계는 746,047,920원, 미배당 합계는 771,686,672원입니다.
이 미배당 금액은 채권자가 회수하지 못하는 것으로 추정되는 금액이지, 매수인이 그대로 인수해야 하는 금액이 아닙니다. 배당 모형상 매수인 인수액은 0원입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 9,960,080원 |
| 1. 근저당 · 국민은행 | 636,000,000원 | 636,000,000원 |
| 2. 가압류 · 기술보증기금 | 534,300,000원 | 110,047,920원 |
| 3. 가압류 · 국민은행 | 231,644,846원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 국민은행 | 115,789,746원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 1,517,734,592원 | 746,047,920원 |
최저매각가 756,008,000원 기준 예상배당입니다. 집행비용은 추정치이며, 채권액은 근저당권 채권최고액 및 가압류 청구금액을 기준으로 합니다. 실제 피담보채권액·채권 중복관계·배당순위·당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
회차별 시나리오 (배당 모형 기준)
현재 회차는 유찰되지 않은 신건입니다. 유찰로 최저매각가가 낮아질 경우 매수인이 지급하는 금액은 감소하지만, 채권자들의 미배당 규모는 더 커지는 구조입니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 756,008,000원 | 746,047,920원 | 771,686,672원 |
| 1회 유찰 (80%) | 604,806,400원 | 596,358,336원 | 921,376,256원 |
| 2회 유찰 (64%) | 483,845,120원 | 476,606,669원 | 1,041,127,923원 |
각 회차의 예상 매수인 인수액은 모두 0원으로 산정되어 있습니다. 다만 낙찰금액과 실제 총취득비용은 다릅니다. 취득 관련 세금, 공장 가동 재개에 필요한 비용, 명도 및 시설정비 비용까지 확인해야 투자금액을 판단할 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 및 토지 현황 기준)
- 입지. 부산광역시 사하구 장림동 부산자동차고등학교 남서측 인근입니다. 중·소규모 공장, 근린생활시설 및 임야 등이 분포하는 전용공업지역 내 공장지대입니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다. 다만 화물차 진출입과 실제 운송동선은 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도지역. 전용공업지역이며 비행안전구역에 포함됩니다. 준보전산지 및 자연녹지지역과 접하는 위치로 표시되어 있습니다. 향후 용도 변경이나 증축·설비 설치 계획이 있다면 적용 제한을 따로 검토해야 합니다.
- 토지. 지목 공장용지, 면적 384㎡, 사다리형의 완경사지입니다. 도로접면은 세로한면(가)으로 표시되어 있습니다. 공시지가는 640,600원/㎡입니다.
- 건물. 2019.06.13 사용승인된 일반철골구조 2층 공장입니다. H-Beam 400×200mm 구조, 콘크리트 및 타일 바닥, 하이샷시 창호가 기재되어 있으며, 공부상 층고는 12.07m입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·천장형 냉난방설비 등이 기재되어 있으나, 현재 외부 전기계량기가 철거됐고 단수·단전 상태로 조사됐습니다. 설비 존재와 정상 작동은 별개로 보아야 합니다.
- 건축·공부. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 제시외 건물이 일괄매각에 포함되므로 실제 현황과 허가 관계를 별도 점검해야 합니다.
- 환금성. 공장용 부동산은 주택과 달리 매수자의 업종, 설비 조건, 입지 및 금융 조달 능력에 따라 수요가 달라질 수 있습니다. 단수·단전과 복구 필요성은 재매각이나 임대 시 추가적인 가격 협상 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확정. 2023.08.31 을구 4번 국민은행 근저당권을 기준으로 후순위 가압류 및 경매개시결정의 소멸 여부를 최종 등기부와 대조하세요. 2019년 근저당권 2건은 이미 말소된 권리입니다.
- 신청채권자 권리관계. 더블유케이2509유동화전문 유한회사의 신청채권 554,497,248원과 국민은행 근저당권의 채권 귀속·승계 관계를 확인하세요. 배당 모형만으로 실제 배당권자를 확정해서는 안 됩니다.
- 공실 및 임대차. 현황 공실·임대관계 미상인 만큼 현장 재확인, 출입 가능 여부, 사업자등록 및 임대차 관련 사실관계를 확인하세요. 기존 점유자나 잔존 물건의 인도 문제가 있는지도 점검해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 위치와 구조, 소유관계, 건축 관련 법적 상태를 파악하세요. 건물 등기상 표시와 실제 매각대상 토지의 지번·면적도 대조해야 합니다.
- 전기·급수 복구. 외부 전기계량기 철거, 단수·단전의 원인과 복구 조건, 체납 및 재공급에 필요한 절차를 확인하세요. 냉난방·위생·급배수설비의 실제 작동 상태도 확인 대상입니다.
- 용도와 규제. 전용공업지역 및 비행안전구역 관련 제한을 확인하고, 예정 업종의 입주·시설 설치·증축 가능성을 검토하세요.
- 접도·차량동선. 도로접면은 세로한면(가)입니다. 화물차량 통행, 상하차 공간, 경사도 및 진출입로 사용 가능 여부를 현장에서 검증하세요.
- 가격 검증. 감정가와 최저가가 사실상 같으므로 인근 유사 공장·토지의 실제 거래가격, 토지 가치, 건물 잔존 가치 및 복구비를 구분해 평가하세요. 단순히 감정가 이하라는 이유로 가격 가점을 부여해서는 안 됩니다.
- 배당채권 중복 및 미배당. 국민은행 근저당권과 국민은행 명의 가압류 2건의 채권 중복 가능성을 확인하고, 실제 채권액·배당요구 및 우선순위를 검토하세요. 미배당은 원칙적으로 매수인 인수액과 구분해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각목록 및 토지·건축물 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인하세요. 당해세·공과금·관리비 및 기타 미확인 부담도 점검해야 합니다.
맺으며 — “후순위 권리 소멸 ≠ 수익성 확보”
이 물건은 등기상 후순위 권리의 소멸 구조가 비교적 분명한 공장 경매입니다. 2023년 국민은행 근저당권이 말소기준이며, 이후 설정된 기술보증기금·국민은행 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다. 현재 배당 모형상 매수인이 인수하는 금액도 0원입니다.
하지만 권리 부담이 작다는 사실과 투자 매력이 높다는 사실은 다릅니다. 감정가와 사실상 동일한 756,008,000원이 최저매각가이고, 건물은 공실인 동시에 단수·단전 상태입니다. 제시외 건물이 포함되는 일괄매각이며 실제 임대관계는 추가 확인이 필요합니다. 공장의 개별성과 설비 복구비까지 고려하면 가격 판단의 불확실성이 큽니다.
채권 미배당 771,686,672원은 낙찰자의 확정 인수채무가 아니므로 이 금액 자체를 매수 위험으로 혼동해서는 안 됩니다. 오히려 이 물건의 승부처는 매각대상 전체의 정확한 범위, 실제 점유관계, 시설 복구 가능성, 비교 가능한 공장 거래가격에 있습니다.
결론은 권리상 조건부 검토 가능, 가격과 시설 상태는 신중한 재검증이 필요하다는 것입니다. 현재 최저가에 명확한 시세 할인 근거가 확인되지 않은 만큼, 시설 복구와 활용 가능성을 검증하기 전에는 적극적인 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
