부산지방법원 2025타경102260. 부산 강서구 명지동 엘크루솔마레 103동 201호 아파트입니다. 전용면적은 84.987㎡, 지상 10층 건물 중 2층에 위치합니다. 감정가와 최저매각가가 모두 370,000,000원인 신건으로, 채권자 아이엠뱅크가 청구액 116,000,000원으로 임의경매를 신청했습니다.

등기부상 말소기준권리는 2016.12.09 설정된 농협생명보험주식회사 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 276,000,000원이었으며, 2021.11.10 244,000,000원으로 변경등기되었습니다. 그 뒤 대구은행 명의 근저당권 두 건이 설정되었고 2025.12.11 임의경매가 개시되었습니다. 이들 후순위 근저당권은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.

하지만 등기부에 나타난 담보권만 보고 안전하다고 결론 내리기는 어렵습니다. 김희서 씨의 전입신고가 말소기준권리보다 앞서 있기 때문입니다. 해당 인물이 실제 주택임차인이고 대항요건을 갖추었다면 배당으로 회수하지 못한 보증금이 낙찰자에게 인수될 가능성이 있습니다. 반면 실제 임차인이 아닌 관계인일 가능성도 있어 임대차관계에 대한 확인이 이 사건의 가장 중요한 선결 과제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심

② 임차인 분석 — 대항력 가능·미상

현황조사와 매각물건명세서에 나타난 전입자는 김희서 1명입니다. 전입신고일은 2015.03.06으로 확인되지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 따라서 현재로서는 대항력을 확정하거나 인수금액을 산정할 수 없습니다.

• 전입 순위. 2015.03.06 전입으로 2016.12.09 말소기준권리보다 빠릅니다.
• 대항력. 전입 순서는 선행하지만 실제 점유와 유효한 임대차계약 여부를 확인해야 하므로 대항력 가능·미상입니다.
• 보증금. 금액이 확인되지 않아 매수인의 인수 가능 금액도 미상입니다.
• 확정일자·배당요구. 우선변제권과 배당 결과를 판단할 자료가 확인되지 않았습니다.
• 관계인 여부. 전입자와 근저당권 채무자의 동일인 여부 및 실제 임차관계를 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 신건은 최근 평균의 102.2%

엘크루솔마레는 480세대 아파트 단지로, 준공일은 2014.11.21입니다. 본건의 전용면적은 84.987㎡이며, 동일 평형의 최근 실거래 12건을 비교하면 평균 거래가격은 361,916,666원입니다.

최근 거래가격은 305,000,000원~435,000,000원으로 편차가 큽니다. 최신 거래는 2026년 10월 9층 435,000,000원으로 본건 최저가보다 높지만, 같은 달 3층 거래가격은 378,000,000원입니다. 따라서 최신 고층 거래 한 건만으로 본건의 가격 경쟁력을 판단해서는 안 됩니다.

특히 본건은 2층이며, 2026년 6월 동일 평형 2층 거래가격은 305,000,000원입니다. 개별 세대의 방향·내부상태·거래조건 차이는 확인해야 하지만, 같은 층의 거래 사례라는 점에서 입찰가격 검토에 중요한 비교 대상입니다.

④ 예상배당표 (매각가 370,000,000원 가정)

현재 최저매각가로 낙찰되는 경우의 추정 배당입니다. 집행비용을 공제하고 농협생명보험 및 후순위 대구은행 근저당권에 배당하는 계산입니다. 다만 농협생명보험의 최초 채권최고액 276,000,000원을 기준으로 작성된 추정치이며, 등기부에는 이후 244,000,000원으로 변경된 사실이 있습니다. 따라서 실제 채권잔액과 배당 순위·금액의 확인이 필요합니다.

위 배당표는 농협생명보험의 최초 채권최고액을 사용한 단순 추정입니다. 변경등기된 채권최고액 244,000,000원, 실제 채권잔액, 당해세, 임차인 우선변제 및 배당요구 여부를 반영하면 결과가 달라질 수 있습니다. 특히 신청채권자인 아이엠뱅크와 대구은행 근저당권 사이의 실제 채권 귀속·배당 관계도 원본 확인이 필요합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 권리위험은 별개

채권자 미배당액은 유찰 시 증가하지만, 일반적으로 매각으로 소멸하는 근저당권의 미배당 채권액이 그대로 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다. 채권자 미배당액과 임차보증금 인수액은 서로 다른 개념입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 강서구 명지동 소재 명호중학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 단지 내 상가 및 학교 등으로 형성된 주거지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 도로. 단지 남서측으로 폭 25m, 북측으로 15m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 경량철골지붕의 지상 10층 아파트입니다. 위생설비·소화전설비·승강기설비·공동현관문설비· 가스난방설비 등이 설치되어 있습니다.
• 토지. 인접지와 대체로 평탄한 사다리형 토지이며 공동주택 부지로 이용 중입니다. 공시지가 기준은 1,185,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역· 제1종지구단위계획구역에 속하며, 국가산업단지·상대보호구역· 역사문화환경보존지역 등의 지정사항이 있습니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 480세대 아파트로 동일 평형의 최근 거래는 확인됩니다. 다만 실거래가격이 305,000,000원부터 435,000,000원까지 벌어져 있어, 층·향·내부상태에 따른 가격 차이를 신중하게 반영해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 전입자 확인. 김희서 씨의 2015.03.06 전입 및 실제 점유, 임대차계약 존재 여부와 대항요건 유지 여부를 확인하세요.
• 임차보증금 확인. 보증금 액수·확정일자·배당요구 여부와 실제 배당 가능액을 확인한 다음 매수인 인수금액을 산정해야 합니다.
• 가장임차인·관계인 가능성. 전입자 김희서와 근저당권 채무자 김희서의 동일인 여부 및 소유자와의 관계를 확인하세요. 단순한 동일 이름만으로 임차권을 부정해서는 안 됩니다.
• 농협생명보험 근저당권 변경. 최초 채권최고액 276,000,000원에서 244,000,000원으로 변경된 등기 내용과 실제 피담보채권을 대조해야 합니다.
• 배당관계 재확인. 신청채권자 아이엠뱅크와 대구은행 명의 근저당권의 관계, 채권 잔액 및 실제 배당 순위를 확인하세요.
• 실거래 비교. 최근 평균 361,916,666원뿐 아니라 2026년 6월 동일 2층 거래가격 305,000,000원과 2026년 10월 거래사례도 함께 검토하세요.
• 실질취득비용. 매각가격 외에 인수 보증금이 존재한다면 이를 합산해 시세와 비교해야 합니다.
• 점유·명도. 실제 거주자와 점유권원을 확인하고, 명도 협의 및 인도절차에 따른 비용과 기간을 검토하세요.
• 관리비·공과금. 공용부분 미납 관리비와 당해세 등 추가 부담 여부를 입찰 전에 확인하세요.
• 원본 대조. 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서· 전입세대열람 및 실거래 원본을 확인한 후 최종 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “가격보다 먼저, 인수위험부터 확인해야 한다”

부산 명지동 엘크루솔마레 103동 201호는 아파트라는 용도와 최근 실거래 사례만 보면 가격 비교가 비교적 쉬운 물건입니다. 하지만 이 사건은 단순한 가격 경쟁보다 권리관계 확인이 먼저입니다.

전입자 김희서 씨의 신고일은 말소기준권리보다 빠른 2015.03.06입니다. 실제 임대차관계와 보증금이 확인되지 않았고, 동일 이름이 근저당권 채무자로 등장한다는 점도 추가 조사가 필요한 사안입니다. 따라서 대항력 가능·미상, 인수액 미상이라는 판단을 유지해야 합니다.

가격 또한 여유롭지 않습니다. 신건 최저가 370,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 361,916,666원의 102.2%입니다. 최신 9층 고가 거래보다 낮다는 사실만으로 가격 경쟁력이 충분하다고 볼 수 없으며, 같은 2층의 305,000,000원 거래사례도 함께 고려해야 합니다.

결론적으로 후순위 담보권은 소멸하는 구조이지만, 선순위 전입자 때문에 매수인 부담액을 확정할 수 없습니다. 경매가격이 유찰로 낮아지더라도 대항력 있는 임차보증금 인수의무가 남는다면 실질취득금액은 기대만큼 낮아지지 않을 수 있습니다.