부산지방법원 2025타경102269. 부산 사하구 다대동의 다대롯데캐슬블루 105동 501호 아파트입니다. 2014년 사용승인된 1,326세대 단지로, 본건은 35층 건물의 5층에 위치합니다. 현재 등기상 소유자는 강일숙이며, 2015년 6월 매매가액 400,000,000원으로 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 이후 여러 차례 근저당권의 설정과 말소가 있었고, 현재 권리분석의 기준이 되는 것은 2020년 12월 4일 설정된 한국스탠다드차타드은행의 채권최고액 346,500,000원 근저당권입니다.
경매개시결정은 2026년 1월 14일 등기됐으며, 채권자는 한국주택금융공사, 청구금액은 296,642,655원입니다. 말소기준 이후의 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 경매신청채권자와 말소기준 근저당권자가 서로 다르고, 후순위 근저당권 이전등기도 존재하므로 채권승계 및 배당관계는 원본 확인이 필요한 지점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102269 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 다대동 1670 다대롯데캐슬블루 제105동 제5층 제501호 도로명주소: 부산광역시 사하구 다송로 23 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 공동주택 |
| 면적 | 실거래 비교 기준 전용면적 119.9493㎡ |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지상 35층 중 5층 |
| 단지현황 | 다대롯데캐슬블루 · 1,326세대 · 2014.12.24 사용승인 |
| 소유자 | 강일숙 (2015.06.12 소유권이전등기 · 당시 거래가액 400,000,000원) |
| 감정가 | 533,000,000원 |
| 최저매각가 | 533,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 한국주택금융공사 |
| 청구금액 | 296,642,655원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 말소기준권리 | 2020.12.04 한국스탠다드차타드은행 근저당권 · 채권최고액 346,500,000원 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 (확인된 등기상 인수권리 및 배당 시뮬레이션 기준) |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
권리의 기준점은 2020년 12월 4일 접수된 을구 6번 한국스탠다드차타드은행 근저당권입니다. 채권최고액은 346,500,000원이며 채무자는 강일숙입니다. 종전 부산은행·국민은행 근저당은 이미 말소된 것으로 정리되어 있습니다.
말소기준 이후 설정된 근저당권과 압류는 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 국민건강보험공단 압류, 부산광역시 사하구 압류, 한국주택금융공사의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
② 임차·점유 관계 — 확인된 임차인 없음
현재 확인된 임차인 조사 내역에는 특정된 임차인이 없습니다. 따라서 보증금, 전입일자, 확정일자, 배당요구 여부를 기준으로 별도 인수액을 산정할 임차인은 확인되지 않습니다.
다만 감정평가 관련 기재에서 임대관계는 미상으로 표시되어 있습니다. 이는 실제 점유자가 소유자인지, 별도 임차인이 있는지까지 확정됐다는 뜻은 아닙니다. 입찰 전 현황조사서·매각물건명세서·전입세대 확인 및 실제 점유현황을 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 1.0% 낮지만, 층수를 봐야 한다
본건이 속한 다대롯데캐슬블루의 전용 약 119.64~119.95㎡ 실거래 12건을 비교합니다. 전체 거래 평균은 528,041,666원이지만, 가격 매력 판단에서는 보다 최근 거래를 우선해야 합니다.
최근 12개월 거래 7건 평균은 538,571,428원이며, 최신 거래는 2026년 8월 575,000,000원입니다. 최근 거래군의 평균은 이전 거래군보다 4.9% 상승한 것으로 나타납니다. 따라서 이 물건은 하락장 할인 사례로 단정하기보다, 최근 가격이 상대적으로 높아진 시장에서 신건 가격의 적정성을 점검해야 하는 사례입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 119.64㎡ | 29층 | 575,000,000원 |
| 2026.07 | 119.64㎡ | 25층 | 530,000,000원 |
| 2026.07 | 119.64㎡ | 34층 | 575,000,000원 |
| 2026.06 | 119.64㎡ | 13층 | 500,000,000원 |
| 2025.12 | 119.64㎡ | 16층 | 510,000,000원 |
| 2025.11 | 119.95㎡ | 24층 | 520,000,000원 |
| 2025.09 | 119.64㎡ | 32층 | 560,000,000원 |
| 2025.08 | 119.64㎡ | 14층 | 533,000,000원 |
| 2025.05 | 119.95㎡ | 12층 | 520,000,000원 |
| 2025.05 | 119.64㎡ | 23층 | 487,000,000원 |
| 2025.04 | 119.64㎡ | 14층 | 509,500,000원 |
| 2025.01 | 119.64㎡ | 26층 | 517,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 538,571,428원 |
| 전체 실거래 평균 | — | 12건 | 528,041,666원 |
전체 12건의 실거래 범위는 487,000,000원~575,000,000원입니다. 신건 최저가 533,000,000원은 전체 평균 528,041,666원보다 높아 전체 평균 대비 100.9%입니다. 반면 최근 12개월 평균과 비교하면 99.0%로 소폭 낮습니다.
여기서 중요한 것은 가격 차이의 폭과 층수입니다. 최근 평균 대비 가격 차이는 5,571,428원으로, 높은 입찰 경쟁이나 추가 비용이 발생하면 쉽게 줄어들 수 있습니다. 특히 비교된 12건은 모두 12층 이상의 거래이며, 본건은 5층입니다. 최근 평균보다 조금 낮다고 해서 개별 호수의 적정 시세보다 저렴하다고 말할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 533,000,000원 가정)
신건 최저매각가 그대로 매각된다고 가정한 예상배당입니다. 집행비용을 우선 공제하고 한국스탠다드차타드은행의 근저당권을 채권최고액 기준으로 배당하는 시뮬레이션입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,730,000원 |
| 1. 을구 6번 근저당권 · 한국스탠다드차타드은행 | 346,500,000원 | 346,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 178,770,000원 |
| 합계 | — | 533,000,000원 |
집행비용은 추정액입니다. 근저당 채권최고액을 배당채권액으로 가정한 계산이며 실제 채권잔액·채권승계관계·배당요구·당해세·최우선변제 등에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 특히 한국주택금융공사의 실제 배당관계는 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수는 0원 가정
현재는 감정가 그대로 진행되는 신건입니다. 유찰 시 최저매각가가 낮아지는 회차별 시나리오를 비교하면 다음과 같습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 533,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 426,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 341,120,000원 | 10,955,680원 | 0원 |
배당 시뮬레이션에서는 2회 유찰 시 근저당권의 미배당액 10,955,680원이 발생하지만, 이는 매수인이 자동으로 승계하는 금액이 아닙니다. 말소기준 근저당권은 매각으로 소멸하기 때문입니다. 따라서 확인된 권리만 전제로 하면 회차별 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사하구 다대동, 부산도시철도 1호선 낫개역 동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지·단지 내 상가·근린생활시설·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 낫개역이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됩니다.
- 단지 규모. 1,326세대 규모의 아파트단지로 2014년 12월 24일 사용승인됐습니다. 단지 규모는 일정한 수요 기반을 기대할 수 있는 요소이나 개별 호수의 매도 용이성을 보장하지는 않습니다.
- 건축 및 설비. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 35층 건물입니다. 위생·소화전·승강기·공동현관문·가스난방설비 등이 있습니다.
- 토지 및 도로. 남서하향 완경사지대에 조성된 공동주택 부지이며, 남서측으로 폭 약 20m 포장도로와 접합니다. 단지 내 가로망은 정비되어 있습니다.
- 용도지역 및 규제. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 정비구역 및 교육환경보호 관련 지정이 있습니다. 공시지가는 1,230,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 거래 및 환금성. 동일 면적대 12건의 실거래 가격은 487,000,000원부터 575,000,000원까지 분포합니다. 최근 거래 추세는 +4.9%이나 층별 가격 차이와 개별 물건 상태를 고려해야 합니다.
- 단지 경매 이력. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.8회입니다. 다만 이 통계만으로 본건의 낙찰 시점이나 낙찰가를 예측할 수는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실거래 기준을 최근 거래로 잡기. 전체 평균 528,041,666원만 보지 말고, 최근 12개월 평균 538,571,428원과 최신 거래가 575,000,000원을 함께 비교하세요. 최근 추세는 +4.9%입니다.
- 5층 가격 보정. 제시된 실거래 12건은 모두 12층 이상입니다. 본건은 5층이므로 층·향·조망·내부 상태를 반영한 개별 시세 확인이 중요합니다.
- 경매신청채권 확인. 한국주택금융공사의 청구금액 296,642,655원과 한국스탠다드차타드은행 근저당권 채권최고액 346,500,000원의 관계를 경매기록에서 확인하세요.
- 근저당권 이전등기 확인. 에스비아이저축은행 근저당권과 소상공인자영업자새출발기금주식회사 이전등기의 최종 권리상태를 확인하세요.
- 임차·점유 조사. 특정된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대 및 실제 점유현황을 확인하고 인도 가능성을 검토하세요.
- 관리비·공과금. 미납 관리비 중 매수인에게 승계될 수 있는 공용부분 비용과 체납 공과금의 성격을 관리사무소 등에 확인하세요.
- 회차별 자금계획. 신건 533,000,000원, 1회 유찰 가정 426,400,000원, 2회 유찰 가정 341,120,000원의 시나리오별 취득비용과 수익성을 비교하세요.
- 원본 서류 검증. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각기일 및 실거래 원본을 반드시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 신중하게”
부산 다대롯데캐슬블루 105동 501호는 말소기준 근저당권 이후의 등기상 권리들이 매각으로 소멸하는 구조이며, 확인된 임차인은 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 측면에서 비교적 단순한 물건이라고 평가할 수 있습니다. 다만 신청채권자와 근저당권자의 관계, 후순위 근저당권 이전등기, 실제 점유현황은 원본 확인이 필요합니다.
가격은 더 신중하게 볼 필요가 있습니다. 최저가 533,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 538,571,428원의 99.0%로 거의 같은 수준입니다. 최근 거래 추세가 +4.9%로 상승하고 있다는 점은 긍정적이지만, 비교 거래가 모두 본건보다 높은 층에 집중되어 있다는 점을 감안하면 5층 물건의 가격 메리트는 확실하지 않습니다.
결국 이 물건은 권리구조보다 매수가격과 개별 호수의 적정 시세를 판단하는 능력이 더 중요한 경매입니다. 신건 가격에 무리하게 접근하기보다는 실제 점유·권리관계를 확인하고, 5층에 맞는 시세를 산정한 뒤 입찰 상한을 결정하는 것이 타당합니다. 권리는 조건부 양호, 신건 가격은 신중 검토. 이것이 이 물건의 결론입니다.
