수원지방법원 2025타경5171. 하남시 풍산동 미사테스타타워지식산업센터 2층 에프235호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)이고, 철근콘크리트구조 10층 건물 중 2층에 위치합니다. 사용승인일은 2019.05.23.입니다. 현재 소유자는 정숙자이고, 2019.10.18. 매매를 원인으로 거래가액 340,000,000원에 취득했습니다.
권리분석의 기준점은 같은 날 설정된 주식회사국민은행 근저당권 360,000,000원입니다. 이후 주식회사미성코팅 근저당, 신용보증기금·중소기업은행·중소기업중앙회·국민은행 가압류, 경매개시결정 및 국의 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경5171 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 풍산동 489 미사테스타타워지식산업센터 2층 에프235호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 10층 건물 중 2층 |
| 사용승인일 | 2019.05.23. |
| 소유자 | 정숙자 (2019.10.18. 매매 · 거래가액 340,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 427,000,000원 / 209,230,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 270,807,488원 |
| 매각기일 | 2026.08.24. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2019.10.31. 을구 2번 국민은행 근저당권입니다. 그보다 앞선 2019.06.25. 중소기업은행 근저당권 295,200,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후 설정·등기된 주식회사미성코팅 근저당권과 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 — 2회 유찰로 감정가 49%
감정가는 427,000,000원, 현재 최저매각가는 209,230,000원입니다. 현재 회차는 2회 유찰 상태로 감정가의 49%입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 146,461,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 102,522,700원(감정가 24%)입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 209,230,000원 | 205,500,780원 | 381,005,928원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 146,461,000원 | 143,610,546원 | 442,896,162원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 102,522,700원 | 100,287,382원 | 486,219,326원 | 0원 |
유찰이 더 진행될수록 채권자 미배당은 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 따라서 이 사건에서 미배당 규모와 매수인의 권리 인수액은 구분해서 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 209,230,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,729,220원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 360,000,000원 | 205,500,780원 |
| 3. 근저당 · 주식회사미성코팅 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 80,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 10,988,855원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업중앙회 | 50,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사국민은행 | 25,517,853원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 209,230,000원 가정 시 집행비용 3,729,220원을 제외한 205,500,780원이 국민은행 근저당에 배당되고, 후순위 권리자와 소유자 교부액은 0원입니다. 채권자 총 청구액 586,506,708원 중 미배당은 381,005,928원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 하남시 풍산동 한홀초등학교 남서측 인근이며, 주위는 아파트 단지·지식산업센터·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 중 2층 에프235호이며, 사용승인일은 2019.05.23.입니다. 기본적인 위생·급배수·화재탐지·소화·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측 약 20미터, 동측 약 15미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(미사지구)·공공주택지구·과밀억제권역 및 공장설립승인지역 등에 해당합니다.
- 이용상태. 매각물건명세서와 감정평가 모두 본건을 공장(지식산업센터)으로 이용 중이라고 기재합니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2019.10.31. 국민은행 근저당권을 기준으로 이후 권리의 매각 소멸 여부를 등기 원본에서 다시 대조하세요.
- 점유·임대 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자, 사용 주체와 임대차 존재 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 209,230,000원은 감정가 427,000,000원의 49%입니다. 감정가 할인율과 별개로 같은 지식산업센터의 실제 거래가격을 확인하세요.
- 용도 확인. 실제 이용상태가 공장(지식산업센터)이라는 점을 전제로 직접 사용 또는 임대 가능성을 검토하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 채권 미배당 381,005,928원은 매수인 인수액이 아닙니다. 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
- 세금·비용 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영돼 있으므로 원본 배당요구 및 조세채권을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 자료를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 별개
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2019.10.31. 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 이후의 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸하며 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 또한 2회 유찰로 최저가는 감정가의 49%인 209,230,000원까지 낮아졌습니다.
다만 본건은 주거용이 아닌 공장(지식산업센터)이고 임대관계가 미상입니다. 감정가 대비 절반 수준이라는 숫자만 보고 가격 메리트를 확정하기보다, 점유·임대상태와 동일 건물의 실제 거래가격을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다. 권리상 인수는 0원, 가격 판단은 현장·거래 검증 후. 이 사건의 결론입니다.
