수원지방법원 2025타경5171. 경기도 하남시 풍산동에 있는 미사테스타타워지식산업센터 제2층 에프235호입니다. 감정평가서에 기재된 실제 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 일반 주거용 아파트가 아니라 산업시설 성격의 집합건물이므로, 가격을 판단할 때에도 같은 건물 또는 유사한 지식산업센터의 거래·임대시장과 비교해야 합니다.

소유자 정숙자는 2019년 10월 31일 거래가액 340,000,000원으로 소유권을 취득했으며, 같은 날 국민은행을 근저당권자로 하는 채권최고액 360,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 주식회사미성코팅의 근저당권과 여러 채권자의 가압류가 추가됐고, 국민은행의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.

현재 최저가는 감정가의 49%로 낮아졌지만, 이것만으로 저평가 여부를 판단할 수는 없습니다. 확인된 권리 인수액이 없다는 점과 시장가격이 적정하다는 점은 서로 다른 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 국민은행 근저당

이 물건의 말소기준권리는 2019년 10월 31일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 360,000,000원이며, 경매 신청채권자 역시 국민은행입니다. 매각 시 해당 근저당권을 비롯해 후순위 근저당권, 가압류 및 압류 등은 원칙적으로 소멸합니다.

그보다 앞선 중소기업은행의 채권최고액 295,200,000원 근저당권은 2019년 10월 31일 이미 말소됐습니다. 따라서 현재의 선순위 인수 근저당권으로 계산하지 않습니다. 초기 신탁등기 역시 말소된 상태입니다.

② 가격 분석 — 감정가 49%가 곧 시세 할인은 아니다

현재 최저매각가는 209,230,000원입니다. 감정가 427,000,000원에 비하면 49% 수준으로 내려왔습니다. 그러나 투자 판단에서 중요한 것은 감정가 대비 할인율보다 최근 거래가격과 실제 처분 가능 가격입니다.

이 물건은 일반적인 주거용 부동산이 아니라 공장 용도의 지식산업센터입니다. 따라서 동일 건물·유사 호실의 최근 매매가격, 임대료, 공실 여부 및 실제 이용 가능성을 확인해야 가격 경쟁력을 판단할 수 있습니다. 현재는 그 비교를 통해 적정 낙찰가를 확정하기 어렵습니다.

유찰 회차별 가격·미배당 비교

3회·4회 유찰 가격은 회차별 가정이며 실제 미래 매각가격을 확정하는 수치는 아닙니다. 인수액 0원은 확인된 권리 기준이고 취득세·명도비용·관리비 등 부대비용은 별도입니다.

유찰이 추가되면 최저매각가는 낮아지지만, 채권자에게 돌아가지 못하는 금액은 더 커집니다. 현재 회차의 총 채권 미배당액은 381,005,928원이고, 3회 유찰 시에는 442,896,162원, 4회 유찰 시에는 486,219,326원으로 증가하는 구조입니다.

다만 이 미배당액은 매수인의 인수액과 다릅니다. 미배당 채권이 존재한다는 사실만으로 낙찰자가 그 채무를 승계하는 것은 아닙니다. 현재 분석에서는 확인된 등기상 인수액이 0원입니다.

③ 예상배당표 (매각가 209,230,000원 가정)

현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 추정액 3,729,220원을 제외한 205,500,780원이 국민은행 근저당권 배당에 배정됩니다. 국민은행 근저당 채권최고액 360,000,000원에 미치지 못해 후순위 채권자에게 배분할 금액은 남지 않습니다.

경매 신청채권자의 청구액은 270,807,488원이며, 예상배당액은 이보다 작습니다. 배당 시뮬레이션에 적용된 국민은행 근저당 채권액은 채권최고액 기준이므로 실제 배당채권액 및 최종 배당액과 구분해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 하남시 풍산동 한홀초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 아파트 단지, 지식산업센터 및 근린생활시설 등이 혼재하며, 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 북측으로 노폭 약 20m, 동측으로 약 15m의 포장도로에 접합니다.
• 건물. 2019.05.23 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 건물입니다. 외벽은 알미늄복합판넬, 창호는 강화유리 마감 등이며 위생·급배수·화재탐지·소화·승강기설비가 설치되어 있습니다.
• 용도. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 일반 업무시설이나 아파트로 가정하지 않고, 실제 사용 용도와 해당 호실의 입주·사용 가능 조건을 확인해야 합니다.
• 토지 및 규제. 준주거지역·미사지구 지구단위계획구역·공공주택지구 및 과밀억제권역 등에 해당합니다. 공장설립승인지역과 배출시설설치제한지역 관련 사항도 확인 대상입니다.
• 공부·건축물 상태. 감정요항상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 지식산업센터는 해당 호실의 이용 가능성, 임대수요 및 매수자 확보 여부가 중요합니다. 2회 유찰 사실만으로 유찰 원인을 특정할 수는 없으며, 유사 호실의 거래와 공실 상황을 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 시세 검증. 감정가 427,000,000원을 현재 시세로 간주하지 말고, 미사테스타타워 내 유사 용도·유사 층·유사 규모 호실의 최근 거래가격을 대조하세요.
• 실질취득비용. 확인된 권리 기준 현재 실질취득 기준액은 209,230,000원입니다. 취득세, 법무비용, 관리비, 명도 및 추가 공사비용을 별도로 산정하세요.
• 점유·임대차. 감정평가서상 임대관계 미상입니다. 현장조사, 매각물건명세서, 현황조사서 및 사업장 점유 상태를 통해 실제 사용자와 권원을 확인하세요.
• 공장 용도 적합성. 공장(지식산업센터)으로 기재된 호실인 만큼 실제 용도, 입주 가능 업종, 사용 제한과 처분 시 매수자 자격 관련 사항을 검토하세요.
• 국세 압류·배당. 관악세무서장과 경기광주세무서장 관련 압류가 있으므로 당해세 및 법정기일에 따른 실제 배당순위와 매각조건을 확인하세요.
• 후순위 등기. 국민은행 근저당, 미성코팅 근저당, 가압류 및 압류의 매각 소멸 여부와 특별매각조건을 최종 서류로 확인하세요.
• 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 가정가격은 146,461,000원, 4회 유찰 가정가격은 102,522,700원입니다. 가격이 더 내려갈 가능성만 기대하기보다 해당 가격에서 실제 매각 및 활용이 가능한지 판단하세요.
• 관리비·시설 상태. 공용관리비 체납 여부, 승강기·소방 등 공용시설 관리상태, 내부 시설 및 원상복구 필요성을 확인하세요.
• 법원 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 대조하세요.

맺으며 — “49%까지 떨어졌어도, 싼 물건인지는 아직 모른다”

이 사건의 가장 큰 장점은 권리 흐름이 비교적 명확하다는 것입니다. 국민은행 근저당을 말소기준으로 후순위 권리가 소멸하고, 확인된 등기상 매수인 인수액은 0원입니다. 후순위 채권자에게 배당금이 돌아가지 못한다는 사실 자체는 낙찰자의 채무 인수로 연결되지 않습니다.

반면 시장가격과 환금성은 다른 문제입니다. 이미 2회 유찰되어 최저매각가가 209,230,000원까지 하락했지만, 감정가가 높았다는 사실이 현재 시세보다 싸게 살 수 있다는 뜻은 아닙니다. 더욱이 이 물건은 공장 용도의 지식산업센터이고 감정평가상 임대관계도 미상입니다.

결론은 ‘등기상 권리는 비교적 명확, 가격과 점유는 보류’입니다. 현재 최저가가 실제 시장에서 경쟁력 있는지, 해당 호실을 누가 어떤 권원으로 사용하고 있는지, 취득 후 실제 활용 또는 매각이 가능한지를 확인한 뒤 입찰을 판단하는 편이 합리적입니다.