부산지방법원 2025타경102301. 부산 사하구 괴정동에 있는 괴정경동메르빌 102동 10층 1001호입니다. 전용면적은 84.986㎡이며, 철근콘크리트조 15층 건물의 10층에 위치합니다. 이번 경매는 공동소유자 중 한 명인 이진규가 채권자로 등장하는 강제경매입니다. 현재 공유자는 박근희·박만수·박미연·박윤규·이진규 5명이고, 각 지분을 합하면 11분의 11입니다.
등기부에는 과거 국민은행 근저당, 경동건설 근저당, 동일조선 전세권, 박은수 지분에 대한 별도 강제경매 및 압류 이력이 있습니다. 그러나 이러한 권리는 이미 말소된 것으로 나타납니다. 현재 말소기준으로 제시된 권리는 2025.12.22 접수된 갑구 11번 강제경매개시결정입니다.
여기까지만 보면 담보권 부담이 가벼운 물건처럼 보입니다. 하지만 2022.01.27 전입한 박은수가 현황조사와 매각물건명세서에 등장합니다. 박은수는 2024년 상속등기 당시 11분의 2 지분을 보유했던 사람이고, 그 지분은 2025년 강제경매 매각을 통해 이진규에게 이전됐습니다. 따라서 현재 점유가 임대차인지, 과거 공유자로서의 점유가 이어지는 것인지, 별도 권원이 있는지 확인해야 합니다. 전입일이 말소기준보다 빠르다는 사실만으로 매수인에게 승계되는 대항력 임차인이라고 확정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102301 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 괴정동 619-16 괴정경동메르빌 제102동 제10층 제1001호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 사하구 괴정로244번길 57 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.986㎡ · 지상 15층 중 10층 |
| 건물 / 단지 | 철근콘크리트조 · 163세대 · 사용승인 관련 준공일 2006.12.04 |
| 현재 소유형태 | 5인 공유 · 전체 지분 합계 11분의 11 |
| 박윤규 | 11분의 3 |
| 박근희 · 박만수 · 박미연 | 각 11분의 2 |
| 이진규 | 11분의 2 · 이번 강제경매 신청채권자 |
| 감정가 / 최저가 | 217,000,000원 / 217,000,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 신청채권자 / 청구액 | 이진규 / 채권액 미상 |
| 말소기준권리 | 2025.12.22 갑구 11번 강제경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 등기부 발급기준 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 점유가 핵심
현재 유효한 근저당권이나 압류권은 확인되지 않으며, 과거에 설정된 근저당권과 전세권은 이미 말소됐습니다. 갑구 7번 박은수 지분 강제경매개시결정과 갑구 8번 압류 역시 2025년 지분 매각과 함께 말소됐습니다. 갑구 11번 강제경매개시결정은 이번 매각으로 소멸할 것으로 분류됩니다.
다만 등기부상 권리의 말소와 점유자의 임대차보증금 인수 문제는 별개입니다. 박은수의 전입일은 2022.01.27로 말소기준권리 설정일인 2025.12.22보다 앞섭니다. 전입일만으로는 실제 주거 점유의 계속 여부, 적법한 임대차관계, 보증금 액수, 대항력의 성립과 존속을 모두 확인할 수 없습니다.
② 점유자·임차관계 — 인수 0원으로 확정할 수 없다
| 성명 / 관계 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
|
박은수
전 공유자 · 점유 관련 조사 대상
|
2022.01.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
현황조사 및 매각물건명세서에 등장하는 점유 관련 인원은 1명입니다. 확정일자, 임대차보증금, 차임, 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 보증기관의 대위·승계 신고자로 표시된 사람은 없습니다.
특히 박은수는 2024년 상속으로 11분의 2 지분을 보유했고, 2025.02.12 해당 지분이 강제경매 매각으로 이진규에게 이전된 이력이 있습니다. 공유자로서의 점유와 임차인으로서의 점유를 구분해야 합니다. 현재 주거 점유자라는 사실만으로 임대차보증금 반환채권이 존재한다고 볼 수도 없고, 반대로 전 공유자라는 이유만으로 임대차 가능성을 배제할 수도 없습니다.
실질취득원가 = 실제 낙찰가 + 최종 확인된 인수금액
대항력 있는 임차인의 보증금이 확인되고 매각대금에서 전액 배당되지 않는다면, 미배당 보증금의 승계 가능성을 추가로 검토해야 합니다. 보증금이 낙찰가보다 크고 그 미배당액을 매수인이 인수하는 구조라면, 실질취득원가가 사실상 보증금 수준에 고정될 수도 있습니다. 현재는 보증금 자체가 미상이므로 해당 금액을 계산할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 7.7% 비싸다
괴정경동메르빌은 163세대 규모로, 2006.12.04 준공된 단지입니다. 비교 대상은 전용 약 84.99~85.00㎡의 동일 면적대 실거래입니다. 전체 집계 12건의 평균은 202,500,000원이지만, 과거 고가 거래가 평균을 높일 수 있으므로 최근 12개월 평균 201,428,571원(7건)과 최신 실거래 195,000,000원을 우선해서 평가합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 85.00㎡ | 9 | 195,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 1 | 191,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 12 | 218,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 7 | 206,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 12 | 200,000,000원 |
| 2025.11 | 84.99㎡ | 11 | 200,000,000원 |
| 2025.10 | 84.99㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2025.03 | 84.99㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 2025.02 | 84.99㎡ | 14 | 200,000,000원 |
| 2025.02 | 84.99㎡ | 11 | 240,000,000원 |
| 2025.01 | 85.00㎡ | 1 | 180,000,000원 |
| 2024.12 | 84.99㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 201,428,571원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 202,500,000원 |
최근 12개월 평균 201,428,571원에 비해 현재 최저가 217,000,000원은 15,571,429원 높습니다. 최근 시세 대비 비율은 107.7%입니다. 가장 최근인 2026년 7월 거래가 195,000,000원과 비교하면 22,000,000원 높은 가격으로, 최신 거래가의 약 111.3%입니다.
더구나 최근 거래와 이전 거래의 비교 추세가 -1.3%로 나타나고 있습니다. 현재 시장은 상승 흐름이 아니라 완만한 하락 추세로 해석해야 합니다. 과거 240,000,000원 거래가 있었다는 이유만으로 현재 최저가 217,000,000원을 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 217,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 계산상 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,838,000원 |
| 1. 갑구 11번 강제경매 · 이진규 | 미상 | 0원* |
| 2. 점유자 박은수 관련 보증금 | 미상 | 산정 불가 |
| 잔여 · 소유자 교부(계산상) | — | 213,162,000원* |
* 이진규의 실제 채권액이 확인되지 않아 채권자 배당을 계산에 반영하지 않은 결과입니다. 소유자 잔여 213,162,000원은 집행비용만 공제한 기계적 계산값일 뿐 실제 교부 예정액이 아닙니다. 점유자의 임대차보증금, 배당요구, 당해세 및 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 권리위험은 남는다
| 매각 회차 | 최저매각가 | 계산상 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 217,000,000원 | 213,162,000원 | 미확정 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 173,600,000원 | 170,369,600원 | 미확정 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 138,880,000원 | 136,135,680원 | 미확정 |
유찰 시나리오는 감정가 대비 가정 가격입니다. 계산상 잔여액에는 확인되지 않은 채권액과 보증금 배당이 반영되지 않았습니다. 실제 후속 매각가격과 배당액은 법원 공고 및 채권신고에 따라 달라질 수 있습니다.
1회 유찰하면 최저가가 173,600,000원, 2회 유찰하면 138,880,000원으로 내려가는 시나리오입니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균인 201,428,571원보다 낮은 가격이지만, 최저매각가의 하락이 곧 실질취득원가의 하락을 의미하지는 않습니다.
박은수에게 매수인이 승계해야 할 보증금이 존재한다면 낙찰가와 미배당 인수액을 합산해 가격 경쟁력을 판단해야 합니다. 반면 유효한 임대차보증금이 없거나 매수인 인수가 발생하지 않는 것으로 확인된다면 그때 비로소 낮아진 낙찰가격을 중심으로 시세 차익 가능성을 검토할 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사하구 괴정동 소재 동아고등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 각급 학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 위치해 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 15층 아파트의 10층 물건으로, 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기, 도시가스, 옥내소화전, 화재탐지·경보설비 및 공동현관기를 갖추고 있습니다.
- 토지. 대체로 북동하향 경사지대 내 부정형 토지이며, 아파트단지 건부지로 이용 중입니다. 단지 내 진입로와 가로망, 주차장설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이고 교육환경 관련 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다. 중로3류 및 소로3류 도로에 접하며, 공시지가는 1,014,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다. 다만 실제 내부 상태 및 시설 보수 필요 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 163세대 규모의 아파트로 동일 면적 거래사례는 존재하지만, 거래가격이 180,000,000원부터 240,000,000원까지 분포합니다. 최근 거래 추세가 -1.3%인 점을 고려하면 과거 고가 거래를 현재 처분가능가격의 기준으로 삼기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각범위 원본 확인. 현재 5인 공유관계와 강제경매 신청채권자 이진규의 지위를 대조하고, 경매가 부동산 전체를 대상으로 하는지, 특정 공유지분을 대상으로 하는지 확인해야 합니다.
- 박은수의 점유 권원. 2022.01.27 전입과 2024년 공유지분 취득, 2025년 지분 경매매각의 관계를 확인하고 현재 실제 점유 여부 및 점유의 법적 근거를 조사해야 합니다.
- 임대차보증금 확인. 임대차계약의 존재, 계약 당사자, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부, 대항요건의 유지 여부 및 매수인 인수 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
- 배당요구와 채권액 확인. 이진규의 실제 채권액을 확인하고 채권신고·배당요구·배당순위를 반영해 배당표를 재작성해야 합니다.
- 실질취득원가 기준 입찰. 최저가 217,000,000원은 최근 12개월 평균 201,428,571원보다 높습니다. 단순 최저가가 아니라 낙찰가와 확정된 인수금액을 합산해 응찰 상한을 설정해야 합니다.
- 하락장 보정. 최근 거래 추세 -1.3%와 최신 거래가격 195,000,000원을 기준으로 현재 시세를 보수적으로 검토해야 합니다.
- 명도 및 관리비. 실제 점유자와 인도 가능성을 확인하고 체납 관리비 중 승계 가능 항목, 명도비용 및 추가 비용을 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 서류 최종 확인. 2026.11.03 매각기일 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 공고를 대조해야 합니다.
맺으며 — “근저당이 없다고 안전한 경매는 아니다”
부산 괴정경동메르빌 102동 1001호는 겉으로 보면 감정가 217,000,000원의 신건 아파트이고, 현재 유효한 근저당권도 보이지 않습니다. 그러나 최근 12개월 실거래 평균은 201,428,571원, 최신 거래는 195,000,000원입니다. 최저가 자체가 최근 시세 이상이며, 거래 추세도 -1.3%로 하락하고 있습니다.
더 큰 변수는 2022년 전입한 박은수입니다. 과거 공유지분을 보유했다가 강제경매로 해당 지분이 이전된 사람으로, 현재 점유관계와 임대차보증금 존재 여부가 명확하지 않습니다. 따라서 대항력 가능·미상, 매수인 승계액 미확정으로 취급해야 합니다. 계산상 인수 0원은 실제 인수위험이 없다는 증거가 아닙니다.
공유자 5명의 소유구조와 이번 경매의 매각범위, 이진규의 실제 채권액도 함께 확인해야 합니다. 입찰자는 먼저 매각목록과 점유자의 권리를 확정하고, 그다음 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득원가를 최신 실거래 시세와 비교해야 합니다.
현재 결론은 입찰 보류 검토입니다. 근저당이 없다는 장점보다 높은 시작가격과 미확정 인수위험의 부담이 큽니다. 유찰로 표면가격이 내려가더라도 점유자의 권리관계가 확인되지 않으면 실질적인 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 단순한 유찰 대기가 아니라 권리확정과 실질취득원가 검증입니다.
