부산지방법원 2025타경102321. 부산 강서구 대저1동 3674에 위치한 근린생활시설 및 토지 경매입니다. 건물은 일반철골구조, 샌드위치판넬 지붕의 2층 건물로, 공부상 1층은 제2종근린생활시설(제조업소), 2층은 제2종근린생활시설(사무소)입니다. 소유자는 주식회사바로푸드이며, 2022년 하나은행 근저당권 설정 이후 회생 관련 보전처분, 다수의 가압류와 임의경매개시결정이 이어졌습니다.
등기상 핵심은 비교적 명확합니다. 2022.12.21 하나은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 설정된 하나은행 추가 근저당과 기술보증기금·서울보증보험주식회사 등의 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 그러나 등기부상 권리 소멸만으로 매수인의 위험이 끝나는 것은 아닙니다. 말소기준보다 먼저 전입한 점유자가 있고, 매각 대상에는 공법상 이용제한이 큰 토지도 포함되기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102321 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 대저1동 3674 도로명: 부산광역시 강서구 평강로171번길 30-24 |
| 물건종류 | 근린생활시설(제조업소·사무소) + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 | 일반철골구조 기타(샌드위치판넬)지붕 2층 건물 · 제시외 건물 포함 |
| 공부상 용도 | 1층: 제2종근린생활시설(제조업소) 2층: 제2종근린생활시설(사무소) |
| 토지 현황 | 공업용 이용상황 · 제1종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 토지 면적 참고 | 767.0㎡ (토지 관련 확인 면적) |
| 공시지가 | 1,175,000원/㎡ |
| 소유자 | 주식회사바로푸드 |
| 감정가 | 2,727,664,500원 |
| 최저매각가 | 2,727,664,500원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 유에이치케이제칠차유동화전문유한회사 |
| 청구금액 | 1,470,433,525원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 말소기준권리 | 2022.12.21 을구 11번 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 1,524,000,000원 |
| 매각 특이사항 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록 4 토지 도로 100% 저촉 |
① 권리 흐름 — 말소는 가능해도 인수 위험은 남는다
말소기준은 을구 11번, 2022.12.21 주식회사하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,524,000,000원이며 공동담보목록 제2022-760호가 기재돼 있습니다. 이후 2023.02.14 설정된 을구 13번 하나은행 근저당권 60,000,000원도 매각으로 소멸하는 권리입니다.
기존 사상농업협동조합 근저당권 및 국민은행 근저당권 등은 이미 등기부상 말소됐습니다. 2024.08.07 부산회생법원의 재산보전처분은 2025.10.29 회생절차폐지결정에 따라 2025.11.04 말소됐습니다. 그 후 설정된 가압류와 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 권리 | 권리자 | 채권최고액 / 청구금액 | 매각 후 판단 |
|---|---|---|---|
| 을구 11 · 근저당 | 주식회사하나은행 | 1,524,000,000원 | 말소기준 |
| 을구 13 · 근저당 | 주식회사하나은행 | 60,000,000원 | 소멸 |
| 갑구 7 · 가압류 | 기술보증기금 | 2,849,420,545원 | 소멸 |
| 갑구 8 · 가압류 | 서울보증보험주식회사 | 137,383,040원 | 소멸 |
| 갑구 9 · 경매개시 | 유에이치케이제칠차유동화전문유한회사 | — | 소멸 |
| 갑구 10 · 가압류 | 정화진 등 | 15,375,417원 | 소멸 |
기술보증기금의 가압류 청구금액만 2,849,420,545원으로 감정가보다 큽니다. 예상배당에서는 상당액의 미배당이 발생합니다. 다만 가압류 채권자의 미배당액이 곧 매수인의 인수액이 되는 것은 아닙니다. 매수인에게 더 직접적인 문제는 별도로 존재하는 선순위 전입자의 대항력 및 보증금입니다.
② 임차인 분석 — 선순위 전입, 보증금은 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이승욱 | 2018.11.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인으로 조사된 사람 1명 · 보증기관 대위·승계 신고 없음. 전입일은 확인되나 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다.
전입일이 말소기준보다 앞선다는 사실은 중요하지만, 전입만으로 법률상 대항력의 모든 요건이 자동으로 입증되는 것은 아닙니다. 실제 임대차계약의 존재, 건물 인도 및 점유, 해당 건물의 이용관계, 전입의 효력과 임차권의 존속 여부를 함께 확인해야 합니다. 특히 제조업소·사무소 용도의 건물이므로 주거 임대차인지, 사업용 점유인지 등 적용 법률에 관한 판단도 필요합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 시세보다 먼저 확인할 것
이 물건은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 2,727,664,500원입니다. 그러나 인근 유사 제조업소·사무소 및 토지의 실거래 비교가격이 확인되지 않아, 감정가가 최근 시장가격보다 높은지 낮은지 판단하기 어렵습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 100% | 2,727,664,500원 | 인수 미확정 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 2,182,131,600원 | 인수 미확정 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 1,745,705,280원 | 인수 미확정 |
1회 유찰하면 최저가가 2,182,131,600원, 2회 유찰하면 1,745,705,280원으로 낮아지는 시나리오입니다. 하지만 이는 입찰가격의 하락이지 확정된 취득비용 또는 시장가치 대비 할인율이 아닙니다. 선순위 전입자의 인수 가능성과 토지 이용제한을 해소하기 전에는 어느 회차도 저가 매수 구간이라고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,727,664,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 29,676,645원 |
| 1. 을구 11 · 하나은행 근저당 | 1,524,000,000원 | 1,524,000,000원 |
| 2. 을구 13 · 하나은행 근저당 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 갑구 7 · 기술보증기금 가압류 | 2,849,420,545원 | 1,113,987,855원 |
| 4. 갑구 8 · 서울보증보험 가압류 | 137,383,040원 | 0원 |
| 5. 갑구 10 · 정화진 등 가압류 | 15,375,417원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
신건 최저매각가를 매각대금으로 가정한 추정 배당입니다. 집행비용 29,676,645원과 채권자 예상배당 2,697,987,855원으로 매각대금 2,727,664,500원이 소진됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당과 다를 수 있습니다. 근저당권 배당액은 채권최고액을 기준으로 추정한 것이며 확정 채무잔액을 뜻하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 미배당은 늘지만 인수는 여전히 미상
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 2,727,664,500원 | 2,697,987,855원 | 1,888,191,147원 |
| 1회 유찰(80%) | 2,182,131,600원 | 2,157,910,284원 | 2,428,268,718원 |
| 2회 유찰(64%) | 1,745,705,280원 | 1,725,848,227원 | 2,860,330,775원 |
유찰이 진행되면 낙찰자가 지급할 매각대금의 출발점은 낮아지지만, 채권자 미배당은 1,888,191,147원에서 2,860,330,775원으로 증가하는 시나리오입니다. 신청채권자인 유에이치케이제칠차유동화전문유한회사의 청구금액은 1,470,433,525원이며, 해당 시나리오 계산에서는 신청채권자 배당이 모두 0원으로 표시됩니다. 신청채권과 담보권 사이의 권리관계 및 실제 배당순위는 채권양도·승계 관련 서류와 배당자료를 통해 별도 확인해야 합니다.
중요한 점은 채권 미배당과 매수인 인수금의 구분입니다. 배당표상의 채권 미회수액이 크다고 해서 그 금액 전부를 매수인이 인수하는 것은 아닙니다. 반대로 배당 계산에서 매수인 인수액을 0원으로 두었다고 해서, 선순위 전입자의 미확인 보증금 인수 가능성이 사라지는 것도 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치·주위환경. 부산광역시 강서구 대저1동 소재 평강사리마을 내에 위치합니다. 주변은 공장, 단독주택, 농경지 등이 형성된 지역입니다. 일반적인 아파트 밀집 주거지와는 수요 구조가 다릅니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 이용. 일반철골구조 기타 샌드위치판넬 지붕의 2층 건물로, 공부상 제조업소 및 사무소 용도입니다. 위생설비와 급배수설비가 기재돼 있습니다. 제시외 건물이 포함되므로 실제 건물 현황과 평가 범위를 확인해야 합니다.
- 토지 형상. 토지 관련 확인 면적은 767.0㎡이며, 평지·사다리형이고 도로접면은 세로한면(가)으로 기재돼 있습니다. 토지 이용상황은 공업용, 용도지역은 제1종일반주거지역입니다.
- 도시계획. 도시지역·제1종일반주거지역·지구단위계획구역에 해당하며, 제3종구역, 비행안전제2구역(전술), 역사문화환경보존지역 등의 제한사항이 기재돼 있습니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 기재돼 있으며, 지정 기간은 2024.03.02~2027.03.01입니다. 경매 취득에 대한 적용 여부와 취득 후 이용·처분 관련 제한은 관계기관에 확인할 필요가 있습니다.
- 도로 저촉. 기호 3~4 토지에 도로 저촉이 기재돼 있으며, 특히 목록 4 토지는 도시계획시설 도로에 100% 저촉됩니다. 공부상 답이지만 현황은 나지입니다. 감정가에 제한사항이 고려됐더라도 실제 활용 가능 범위는 별도 검토해야 합니다.
- 환금성. 공장·주택·농경지가 혼재한 지역의 제조업소·사무소와 토지 일괄매각 물건입니다. 도로 저촉 및 각종 규제, 제시외 건물, 임대관계 미확인 등은 매수층과 재매각에 제약을 줄 수 있습니다. 유사 거래자료 없이 환금성이 양호하다고 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이승욱 임대차관계 최우선 확인. 2018.11.26 전입이 현재까지 어떤 권리관계로 이어지는지 확인해야 합니다. 임대차계약서, 보증금, 실제 점유, 확정일자, 배당요구 여부와 대항력 요건을 대조하세요.
- 보증금 인수액 별도 계산. 대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금은 매수인 실질취득비용을 증가시킬 수 있습니다. 보증금과 법적 지위가 확정되기 전에는 인수 0원을 전제로 입찰가를 정하지 마세요.
- 일괄매각 목록 확인. 건물·토지 각 목록의 지번, 면적, 소유권 및 감정평가 내역을 매각목록 원본과 대조하고, 제시외 건물의 위치·구조·소유관계·포함 범위를 확인하세요.
- 목록 4 토지 현장 확인. 공부상 답, 현황 나지 및 도시계획시설 도로 100% 저촉이라는 특이사항을 토지이용계획확인서·도시계획 관련 도면과 현황 측량자료로 확인하세요.
- 용도·규제 점검. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 비행안전제2구역, 역사문화환경보존지역 및 토지거래허가구역과 관련한 이용제한을 검토하세요.
- 실제 영업·점유 상태 확인. 공부상 1층 제조업소·2층 사무소이지만, 현재 사용관계와 점유자, 사업장 운영 및 인도 가능 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
- 회생절차 이력 점검. 2024.08.07 재산보전처분과 2025.10.29 회생절차폐지결정 및 2025.11.04 말소 이력을 관련 서류와 대조하고, 매각에 영향을 줄 별도 절차나 쟁점이 없는지 확인하세요.
- 채권·배당관계 확인. 하나은행 근저당권과 신청채권자인 유에이치케이제칠차유동화전문유한회사 사이의 채권양도·승계 및 배당 관계를 확인하세요. 시뮬레이션 배당액은 확정 배당액이 아닙니다.
- 가격 검증. 제조업소·사무소 건물 및 개별 토지의 최근 유사 실거래, 감정평가 세부 산출근거와 이용제한을 대조하세요. 실질취득액 기준으로 가격을 비교해야 합니다.
- 미납 비용·명도. 관리비, 조세, 공과금, 시설 관리 상태 및 점유자 인도와 관련한 비용을 따로 확인하세요. 배당표의 미반영 항목이 실제 부담으로 이어지는지 검토해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각목록 및 기일 변경 여부를 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “등기상 소멸”과 “안전한 취득”은 다르다
이 사건은 하나은행 근저당권 이후의 등기상 권리가 매각으로 소멸한다는 점에서 권리 정리의 기본 구조는 비교적 명확합니다. 그러나 그 사실만으로 안전한 경매라고 평가할 수는 없습니다. 핵심 위험은 말소기준보다 먼저 전입한 이승욱의 임대차관계, 그리고 일괄매각에 포함된 토지의 공법상 제한입니다.
신건 최저가 2,727,664,500원이 감정가와 같다는 사실 외에 이를 최근 시세와 비교할 충분한 근거는 없습니다. 선순위 전입자의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 유찰로 최저가가 내려가더라도 실제 취득비용이 얼마나 낮아지는지 확정할 수 없습니다. 더구나 목록 4 토지는 도시계획시설 도로에 전부 저촉돼 일반 토지와 같은 활용가치를 기대하기 어렵습니다.
예상배당에서는 신건 매각가 기준 1,888,191,147원의 채권 미배당이 발생하고, 소유자 잔여금은 0원으로 계산됩니다. 이는 채권 회수의 문제이지 곧바로 매수인의 인수채무를 뜻하지 않습니다. 그러나 선순위 점유자의 임대차보증금 인수 가능성은 별개로 남아 있습니다.
결론은 권리 인수와 가격 판단 모두 보류입니다. 보증금·대항력·점유관계를 확정하고, 토지별 규제와 감정평가의 타당성을 확인한 다음에야 입찰가를 산정할 수 있습니다. 최저가가 낮아지는 것보다 먼저 확인해야 하는 것은, 실제로 무엇을 인수하고 무엇을 사용할 수 있는가입니다.
