부산지방법원 2026타경80. 부산 강서구 신호동 246-13 소재 토지와 3층 주택이 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 210.1㎡이고, 건물은 2018년 12월 31일 사용승인된 철근콘크리트구조 주택입니다. 건물 내부는 1층 101·102·103호, 2층 201·202·203·204호, 3층 301·302호로 구분되어 사용 중인 것으로 기재되어 있습니다.

이 사건은 일반적인 단독 점유 주택과 다릅니다. 등기상 주택임차권 5건이 존재하며, 각각 독립된 호실을 대상으로 보증금 반환 문제를 안고 있습니다. 확인되는 5건의 전입일은 모두 2019년 1월 10일 근저당권 설정일보다 늦습니다. 따라서 이 임차인들이 매수인에게 보증금을 직접 청구할 대항력은 없는 것으로 분석됩니다. 다만 보증금 회수와 실제 명도는 별개의 문제이고, 신원이 확인되지 않은 추가 점유 관련 기록은 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준근저당 이후의 권리는 원칙적으로 소멸

권리분석의 출발점은 2019년 1월 10일 부산경남화훼원예농업협동조합의 채권최고액 455,000,000원 근저당권입니다. 건물 등기에는 같은 토지를 공동담보로 하는 내용이 확인됩니다. 해당 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 설정된 박상대의 근저당권, 카드사 가압류, 경남신용보증재단 가압류, 경매개시결정 및 국의 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.

2025년 7월 2일 경남신용보증재단이 박상대의 후순위 근저당권에 대해 사해행위취소에 따른 말소등기청구권을 피보전권리로 하는 가처분을 설정한 사실도 중요합니다. 이 가처분은 후순위 근저당권을 대상으로 하며 매각으로 소멸하는 것으로 분류되지만, 가처분 사건의 진행과 매각 후 말소 가능성은 원본 등기 및 관련 사건으로 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 5명, 보증금 합계 300,000,000원

등기상 주택임차권이 확인되는 실제 임차인은 5명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고로 분류되는 임차인은 없으며, 각 보증금은 서로 다른 임차인의 금액입니다. 따라서 확인된 보증금 합계는 300,000,000원입니다.

대항력 판정은 2019.01.10 말소기준 근저당과 확인된 전입일을 비교한 결과입니다. 우선변제 검토 표시는 확정일자와 배당요구가 확인된다는 의미이며, 실제 배당 가능 금액이나 선순위 담보권에 앞서는 변제를 보장하지 않습니다. 임차권등기 후 실제 점유 지속 여부도 별도 확인사항입니다.

③ 가격 검증 — 시세 확인 전에는 신건 메리트 판단 불가

이 물건의 감정평가액은 796,072,240원, 현재 최저매각가는 796,072,000원입니다. 유찰 이력이 없는 신건이므로 최저가는 감정가와 사실상 같은 수준입니다.

하지만 실제 투자 판단에는 감정가 자체보다 비교 가능한 최근 실거래와 현재 매수 가능한 유사 부동산의 가격이 중요합니다. 특히 이 물건처럼 토지와 여러 호실로 구획된 3층 주택은 공동주택의 평형별 평균가격을 단순 적용하기도 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 796,072,000원 가정)

다음은 등기상 담보권·가압류 채권액을 기준으로 한 단순 추정 배당표입니다. 가장 중요한 한계는 임차인 5명의 보증금 300,000,000원에 대한 배당이 별도 계산되지 않았다는 점입니다. 따라서 표의 소유자 잔여금은 실제로 확정된 배당액이 아닙니다.

집행비용은 10,360,720원으로 추정했습니다. 채권자 배당 추정액 합계는 580,213,822원입니다. 근저당 배당액은 채권최고액을 기준으로 산정되어 실제 피담보채무액과 다를 수 있습니다. 임차인 우선변제·최우선변제, 당해세 및 실제 배당순위가 반영되면 각 채권자의 배당액과 소유자 잔여금이 크게 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수 0원은 확인된 권리 기준

단순 계산에서는 2회 유찰 시 채권 미배당액이 78,222,603원으로 발생합니다. 그러나 이것은 담보권·가압류 채권을 중심으로 한 계산이며, 미배당채권 전부를 매수인이 인수한다는 뜻은 아닙니다. 채권의 미배당과 매수인의 보증금 승계는 서로 다른 문제입니다.

반대로 미확인 점유자에게 선순위 대항력이 인정되는 경우에는 각 회차 최저가에 별도의 보증금 인수 위험을 고려해야 합니다. 미확인 보증금의 액수와 실제 배당 여부가 확정되지 않았으므로 회차별 실질취득액도 확정할 수 없습니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 강서구 신호동 소재 신호초등학교 동측 인근. 주변은 단독주택과 나지 등으로 형성되어 있으며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 해당 부동산까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통입니다.
• 토지. 면적 210.1㎡, 지목 대, 평지의 세로장방형 토지입니다. 도로접면은 세로한면(가)이며 공시지가는 846,200원/㎡입니다.
• 건물. 2018.12.31 사용승인된 철근콘크리트구조 3층 주택입니다. 외벽은 벽돌·타일·몰탈페인팅·징크판넬 등으로 마감되어 있고, 급배수설비·위생설비·개별난방·도시가스·공동현관설비가 있습니다.
• 실제 호실 구성. 1층 3개 호실, 2층 4개 호실, 3층 2개 호실 등 총 9개 호실로 구분되어 있습니다. 감정평가상 주택 용도이며, 현황 구획과 공부의 일치 여부가 별도 쟁점입니다.
• 용도지역. 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역에 해당합니다. 경제자유구역, 지방산업단지, 지원시설구역, 절대보호구역, 역사문화환경보존지역 등에 포함되는 토지이므로 사용·증축·변경 관련 제한을 확인해야 합니다.
• 건축 관련 사항. 위반건축물로 표시된 사항은 없지만, 사용승인 당시 면적에 포함되지 않은 발코니·다락방이 감정평가에 포함되어 있습니다. 공부상과 현황상 호실 구분의 불일치도 명세서에 기재되어 있습니다.
• 환금성. 단일 세대 아파트가 아니라 토지와 3층 주택을 일괄 취득하는 구조입니다. 임차관계가 여러 건이고 현황 확인이 필요해 매수·매도 시 실사가 중요합니다. 최근 유사 매매가격을 확인하기 전까지 환금성과 가격 경쟁력을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 미확인 점유자 확인이 최우선. 신원, 전입일, 보증금이 밝혀지지 않은 주거 관련 기록이 있습니다. 실제 별도 임차인인지, 어느 호실을 점유하는지, 2019년 근저당보다 앞선 대항력이 있는지를 확인해야 합니다.
• 9개 호실 전수 조사. 101·102·103·201·202·203·204·301·302호의 실제 점유자, 임대차계약, 전입세대, 명도 가능 여부를 각각 대조해야 합니다. 등기된 임차권이 있다는 사실만으로 현재 거주 여부가 확정되지는 않습니다.
• 5건의 임차권등기와 배당요구 검증. 각 임차인의 확정일자, 대항력, 보증금, 배당요구 사실과 배당순위를 재확인해야 합니다. 강성국의 월차임 관련 내용도 실제 계약과 비교할 필요가 있습니다.
• 최우선변제 여부 검토. 보증금이 서로 다른 5개 임대차이므로 소액임차인 해당 여부를 개별적으로 판단해야 합니다. 각 임대차의 성립 시점과 적용 기준에 따라 배당순위 및 금액이 달라질 수 있습니다.
• 가처분 사건 확인. 2025.07.02 경남신용보증재단의 후순위 근저당권 가처분과 관련 사해행위취소 사건의 진행상태를 확인해야 합니다.
• 국의 압류와 세금 확인. 엄재경 지분에 2026.09.15 국의 압류가 설정되어 있습니다. 매각으로 소멸하는 권리로 분류되지만 실제 조세채권의 우선배당 여부는 별개입니다.
• 발코니·다락방 및 현황도면. 사용승인도면·건축물대장과 실제 구조를 비교해 감정평가에 포함된 공간의 적법성과 활용 범위를 확인해야 합니다.
• 실거래·임대수익 검증. 신호동 인근의 유사 토지·3층 주택 거래와 실제 호실별 임대료·공실·유지관리비를 비교해야 합니다. 현재 감정가만으로는 적정 낙찰가를 산출하기 어렵습니다.
• 명도·관리비·공과금. 여러 호실의 명도 협의가 필요할 수 있습니다. 전기·수도·가스 및 관리비 등의 미납 여부와 계약승계 관련 의무를 확인해야 합니다.
• 입찰 직전 원본 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서, 전입세대 관련 자료 및 변경된 매각조건을 최종 대조해야 합니다.

맺으며 — “후순위 임차권 소멸 ≠ 모든 위험 해소”

이 물건은 등기상 말소기준이 명확합니다. 2019년 1월 10일 근저당권보다 늦게 전입한 임차인 5명은 원칙적으로 매수인에게 보증금 인수를 요구할 대항력이 없습니다. 확인된 보증금 300,000,000원을 최저매각가에 다시 더해 실질취득액을 계산하는 것도 맞지 않습니다.

그렇지만 여기서 곧바로 안전한 경매라고 결론 내리면 안 됩니다. 추가 점유 관련 기록의 신원과 전입일이 확인되지 않았고, 9개 호실의 현재 점유관계도 개별 확인해야 합니다. 더욱이 추정배당표는 임차보증금의 실제 배당을 반영하지 않았으며, 건축물의 현황 구분 및 발코니·다락방 관련 사항도 확인이 필요합니다.

가격 역시 마찬가지입니다. 현재 최저가 796,072,000원은 감정가와 사실상 동일한 신건 가격입니다. 비교 가능한 최근 거래와 수익자료가 확인되지 않은 상태에서 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 권리 말소 구조는 비교적 명확하지만, 미상 점유·배당·건축 현황·시세 검증이 남은 물건입니다.

종합 판단: C등급 · 44점. 현재는 적극 응찰보다 점유관계와 보증금 인수위험 해소, 실제 배당순위 및 적정 시장가격 확인을 우선할 단계입니다. 확인된 임차인 5명의 후순위성을 근거로 인수 위험을 낮게 보는 것은 가능하지만, 신원 미확인 점유자까지 포함해 무조건 인수액 0원이라고 판단하는 것은 적절하지 않습니다.