부산지방법원 2026타경240. 부산 강서구 명지오션시티의 명지한신휴플러스 122동 203호, 전용 84.99㎡ 아파트입니다. 감정가는 316,000,000원, 아직 유찰되지 않은 신건이어서 최저매각가도 같습니다. 소유자는 송현아 씨이며, 2015년 1월 소유권이전과 부산은행 근저당 설정이 이루어졌습니다. 이후 추가 근저당과 가압류가 누적됐고, 부산은행이 임의경매를 신청한 구조입니다.

이 사건은 등기상 채권이 여러 건이라는 이유만으로 낙찰자가 그 채무를 모두 인수하는 물건은 아닙니다. 말소기준인 부산은행 근저당 이후의 유효한 담보권·가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 채권최고액을 기준으로 작성된 예상배당표와 실제 배당은 구분해야 합니다. 특히 부산은행의 최초 근저당에는 이후 채권최고액 변경이 있어 확인이 필요합니다. 가격 측면에서는 같은 층의 최신 거래를 기준으로 신건 입찰의 적정성을 따져봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸

말소기준은 2015.01.29 설정된 을구 1번 부산은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 200,675,000원이었으나 2021.03.15 변경등기로 187,000,000원이 되었습니다. 이후 설정된 부산은행의 별도 근저당 110,000,000원과 박재근의 근저당 180,000,000원은 모두 매각으로 소멸할 후순위 권리입니다.

2025년에는 삼성카드 34,343,627원, 신한카드 23,403,852원, 부산신용보증재단 59,049,000원의 가압류가 순차적으로 설정됐습니다. 이 가압류들도 말소기준 이후에 발생했으므로 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다. 기존 부산은행의 다른 근저당, 비엔케이캐피탈 및 제이티캐피탈 근저당 가운데 일부는 이미 등기부상 말소되어 있습니다.

② 시세 비교 — 평균보다는 낮지만 최신 거래보다 높다

명지오션시티한신휴플러스의 동일 전용면적 84.99㎡ 실거래 12건입니다. 거래 시기는 2026년 6월부터 10월까지이며 최근 12개월 평균은 321,750,000원입니다. 신건 최저가 316,000,000원은 평균의 98.2%에 해당합니다.

실거래 가격대는 287,000,000원~365,000,000원으로 폭이 큽니다. 365,000,000원 거래를 포함한 평균은 321,750,000원이지만, 평균값만으로 이 물건의 실제 적정가격을 결정하기는 어렵습니다. 특히 경매 대상은 2층이고, 2026년 10월 같은 전용면적·같은 층 거래가 310,000,000원에 신고돼 있습니다.

따라서 316,000,000원에 낙찰받는다면 최근 평균보다 5,750,000원 낮은 수준이지만, 최신 2층 거래와 비교하면 6,000,000원 높은 가격입니다. 2026년 6월의 또 다른 2층 거래는 287,000,000원이었습니다. 내부 상태·향·수리 여부 등 개별 차이를 확인하지 않은 상태에서 평균 대비 98.2%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 316,000,000원 가정)

채권최고액 및 가압류 청구금액에 기초한 단순 예상배당입니다. 집행비용 5,224,000원은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 채권잔액, 배당순위 및 배당액은 달라질 수 있습니다.

표의 가정대로라면 신건 316,000,000원에 매각되더라도 채권자 전체 청구액 607,471,479원 중 296,695,479원이 미배당으로 남습니다. 그러나 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 구조이므로 이러한 미배당액 자체가 매수인의 인수액을 뜻하지는 않습니다.

유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수 추정액은 동일

유찰되면 최저매각가는 낮아지고 채권자들의 미배당액은 증가합니다. 다만 확인된 등기상 권리만을 기준으로 한 매수인 인수 추정액은 각 회차 모두 0원입니다. 이는 실제 임차인이나 별도 인수 조건이 발견되지 않는 경우를 전제로 합니다. 위 유찰 가격은 시나리오이며 실제 유찰이나 차기 매각기일이 확정됐다는 뜻은 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 강서구 명지동 명호고등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 근린상가와 대규모 아파트 등으로 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 11층 건물의 2층입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시창호로 기재돼 있습니다. 급배수·위생·승강기·난방·화재탐지시설이 설치되어 있습니다.
• 토지·도로. 인접 필지와 등고 평탄하게 조성된 토지로서 아파트 건부지로 이용 중이며 단지 내 가로망이 조성되어 있습니다. 토지 관련 공부상 지목은 대, 도로접면은 중로각지입니다.
• 토지이용 규제. 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 국가산업단지 및 역사문화환경보존지역에 해당하며 학교 관련 절대·상대보호구역 등의 제한이 기재되어 있습니다.
• 공부·건축 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 841세대 규모이며 동일면적의 최근 실거래가 12건 확인됩니다. 거래 표본은 있으나 287,000,000원부터 365,000,000원까지 가격 편차가 크므로 층·향·내부 상태에 따른 매각가격 차이를 고려해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 같은 층 거래와 비교. 2026년 10월 2층 실거래 310,000,000원과 2026년 6월 2층 거래 287,000,000원을 확인하고, 대상 호수의 향·내부 상태·수리 수준 등을 비교하세요.
• 근저당 변경등기 확인. 을구 1번 부산은행 근저당의 최초 채권최고액 200,675,000원과 변경 후 187,000,000원을 구분하고, 실제 채권잔액 및 배당 관계를 확인하세요.
• 후순위 권리 소멸 점검. 부산은행 추가 근저당, 박재근 근저당, 삼성카드·신한카드·부산신용보증재단 가압류가 모두 매각으로 소멸하는지 매각물건명세서와 최신 등기부로 재확인하세요.
• 점유·명도 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 전입 여부, 임대차계약 존재 여부를 확인해야 합니다. 명도비용과 인도 절차도 고려하세요.
• 입찰 자금. 신건 최저가 316,000,000원을 기준으로 입찰보증금 10%를 적용하면 31,600,000원입니다. 실제 보증금 비율은 입찰 공고로 확인하고 취득세·등기비용·명도비용 등을 별도 계산하세요.
• 관리비 체납. 공용부분 미납 관리비가 매수인에게 문제가 될 수 있으므로 관리사무소를 통해 체납 여부와 금액을 확인하세요.
• 매각기일·원본 대조. 매각기일은 2026.11.03으로 기재되어 있습니다. 입찰 전 기일 변경 여부, 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 감정평가서 원본을 반드시 확인하세요.

맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 따져봐야 한다”

부산 명지한신휴플러스 122동 203호는 말소기준권리와 후순위 권리의 관계가 비교적 명확한 물건입니다. 부산은행 근저당을 기준으로 후순위 담보권과 가압류가 매각으로 소멸하며, 등기상 채권 미배당액을 낙찰자가 그대로 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유관계 확인은 필수입니다.

가격에서는 신중해야 합니다. 최근 12개월 실거래 평균 321,750,000원만 보면 신건 최저가 316,000,000원이 낮아 보이지만, 최신 동일층 거래 310,000,000원과 비교하면 오히려 높습니다. 평균보다 낮다는 이유만으로 저렴한 경매라고 판단할 수 없습니다. 근저당 변경등기와 임대관계를 확인한 다음, 최신 동일층 실거래를 기준으로 입찰 상한을 정하는 것이 적절합니다.

종합 판단은 B등급입니다. 권리 소멸 구조는 긍정적이나, 점유 불확실성과 신건 가격의 제한적인 매력을 반영했습니다. 이 물건의 핵심은 채권액의 크기보다 “실제로 인수할 점유상 권리가 없는가, 그리고 최신 거래보다 유리한 가격인가”에 있습니다.