서울서부지방법원 2025타경52169. 서울특별시 서대문구 홍은동 265-470 소재 주택과 토지가 경매에 나왔습니다. 감정평가상 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물 내 지층 B01호로 통칭되는 부분이며, 소유권은 일반적인 구분등기가 아닌 공유지분 형태입니다. 등기상 공유자는 김외복·김인자·김정희·이광수·장경자·전명희 등 6명입니다. 경매개시결정은 김정희 지분에 관하여 이루어졌습니다.
이러한 구조에서는 실제 사용하는 공간이 독립되어 있더라도, 등기상 독립된 구분건물과 동일하게 취급할 수 있는지 별도의 검토가 필요합니다. 특히 이 물건은 김정희 지분 외에도 다른 공유자 지분에 근저당권이 설정되어 있습니다. 매각 대상 지분과 각 담보권의 목적 지분을 구분해서 분석하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52169 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 홍은동 265-470 도로명주소: 서울특별시 서대문구 연희로39라길 18 |
| 물건종류 | 다세대 + 토지 · 주택(구분소유적 공유 형태) |
| 현황 이용부분 | 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물 내 지층 B01호(통칭) |
| 등기상 매각 관련 지분 | 김정희 지분 231.3분의 38.55 |
| 등기상 공유자 | 김외복, 김인자, 김정희, 이광수, 장경자, 전명희 |
| 매각 형태 | 건물·토지 일괄매각 · 구분소유적 공유 형태 |
| 토지 현황 | 전체 대지 143.0㎡ · 지목 대 · 제1종일반주거지역 |
| 감정가 / 최저가 | 88,800,000원 / 88,800,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 유준환 / 45,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.11.04 · 을구 19번 · 김정희 지분 근저당권 · 유준환 · 채권최고액 45,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 등기사항 발급일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 권리와 다른 공유자 지분
이 사건의 신청채권자는 유준환이며, 김정희 지분에 설정된 2022.11.04 근저당권이 제시된 말소기준권리입니다. 그 이후 김정희 지분에 설정된 가압류 6건과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
그러나 문제는 말소기준 이전의 근저당권입니다. 1990년 국민은행 근저당권은 이광수 측 지분에, 2022년 전영 근저당권은 전명희 지분에 설정되어 있습니다. 두 권리는 말소기준보다 먼저 설정되었고 매각으로 소멸하지 않는 것으로 표시되어 있습니다.
| 설정일 | 권리자 / 설정 지분 | 채권최고액 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 1990.11.26 | 국민은행 · 이광수 측 지분 | 17,000,000원 | 타 지분 존속 |
| 2022.07.15 | 전영 · 전명희 지분 | 144,000,000원 | 타 지분 존속 |
| 2022.11.04 | 유준환 · 김정희 지분 | 45,000,000원 | 말소기준 |
② 점유·임차인 분석 — 전입은 확인되지만 보증금은 미상
현황조사 및 매각물건명세서에 5명의 전입·점유 관련 인물이 기재되어 있습니다. 모두 김정희 지분 근저당 설정일보다 앞선 전입일이지만, 보증금·확정일자와 임대차계약의 실질은 확인되지 않습니다. 특히 이 중 일부는 등기상 공유자 또는 근저당권자와 같은 이름입니다.
| 성명 | 점유 표시 | 전입일 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이광수 | 지층 102호 | 2021.07.22 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김외복 | 1층 102호 | 2001.05.08 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김인자 | 2층 201호 | 1990.10.10 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 홍성희 | 2층 202호 | 2013.05.14 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 전영 | 1층 101호 | 2021.06.10 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
전입 선후만으로 대항력과 임차보증금 인수를 확정할 수 없습니다. 실제 임차인 수와 각 호실의 임대차관계, 매각 대상 B01호와의 관련성을 추가 확인해야 합니다.
③ 특수 권리 — 사해행위취소 관련 가처분
2022.11.04 설정된 유준환 근저당권에는 2023.03.13 서울서부지방법원 2023카단50641호 가처분이 부기되어 있습니다.
| 가처분 관련 권리 | 을구 19-1번 |
|---|---|
| 설정일 | 2023.03.13 |
| 채권자 | 서울신용보증재단 |
| 피보전권리 | 사해행위취소를 원인으로 한 근저당권설정등기 말소등기청구권 |
| 금지사항 | 양도·담보권 설정 기타 일체의 처분행위 금지 |
| 경매 관련 표시 | 매각으로 소멸하는 권리로 정리 |
④ 예상배당표 (매각가 88,800,000원 가정)
아래는 제시된 채권액과 배당순서에 따른 추정 결과입니다. 다만 선순위 근저당권들이 서로 다른 공유자 지분에 설정되어 있으므로, 이 배당순서가 실제 김정희 지분의 매각대금 배당에 적용되는지 확인해야 합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,998,400원 |
| 1. 국민은행 근저당 · 이광수 측 지분 | 17,000,000원 | 17,000,000원 |
| 2. 전영 근저당 · 전명희 지분 | 144,000,000원 | 69,801,600원 |
| 3. 유준환 근저당 · 김정희 지분 | 45,000,000원 | 0원 |
| 4. 현대캐피탈 가압류 | 9,217,030원 | 0원 |
| 5. 한국투자저축은행 가압류 | 26,727,703원 | 0원 |
| 6. 오케이저축은행 가압류 | 25,744,432원 | 0원 |
| 7. 롯데캐피탈 가압류 | 10,589,236원 | 0원 |
| 8. 한국캐피탈 가압류 | 15,688,131원 | 0원 |
| 9. 서울신용보증재단 가압류 | 52,369,378원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
추정 채권총액 346,335,910원 · 채권자 예상배당 합계 86,801,600원 · 추정 미배당 259,534,310원. 당해세·임차인 최우선변제 미반영. 배당 추정상 매수인 인수액 0원은 실제 임차보증금이나 타 지분 권리의 인수 위험이 없다는 의미가 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 권리위험은 별개
| 매각 회차 | 최저매각가 | 채권자 예상배당 | 추정 미배당 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 88,800,000원 | 86,801,600원 | 259,534,310원 |
| 1회 유찰 (80%) | 71,040,000원 | 69,361,280원 | 276,974,630원 |
| 2회 유찰 (64%) | 56,832,000원 | 55,409,024원 | 290,926,886원 |
유찰되면 최저매각가는 내려가지만, 그것만으로 투자 매력이 높아지는 것은 아닙니다. 배당 부족액은 증가하고, 권리관계가 확인되지 않은 상태는 그대로 남습니다. 특히 인수 가능한 임차보증금이 있다면 낙찰가가 하락하는 만큼 실질취득액이 감소하지 않을 수도 있습니다.
⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 서대문구 홍은동 정원여자중학교 북서측 인근입니다. 주변에는 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 분포하고 있으며 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물 구조. 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물 내 지층 B01호로 통칭되는 부분입니다. 적벽돌 마감과 샷시 창호, 위생·급배수 및 난방설비가 확인됩니다.
- 토지. 고지에 조성된 세장형 대지이며 서측 포장도로에 접합니다. 전체 토지면적은 143.0㎡, 공시지가는 2,054,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역 등 관련 제한사항이 기재되어 있습니다.
- 토지거래허가 관련. 토지거래계약 허가구역 지정 이력이 기재되어 있습니다. 지정별 대상자·대상 용도·유효기간이 다르므로 다세대주택 지분 취득에 적용되는지는 별도로 확인해야 합니다.
- 공부와 현황의 차이. 등기상 공유지분 주택이지만 현황은 특정 위치를 구분점유하는 독립적인 주거 형태입니다. 이 차이가 소유권 행사와 향후 처분의 핵심 변수입니다.
- 환금성. 독립적인 구분건물 등기가 아닌 공유지분 구조이므로 일반적인 다세대 호실과 매수 수요 및 담보대출 가능성이 다를 수 있습니다. 실거래 사례와 금융기관 담보취급 여부를 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 매각 지분의 정확한 범위. 김정희의 건물 및 토지 지분이 어떻게 매각되는지, 현황 B01호와 법적으로 대응되는지 매각물건명세서와 건물·토지 등기사항을 대조해야 합니다.
- 구분소유적 공유관계. 공유자 간 특정 위치 사용 약정, 점유·거래 내역, 독립성 및 낙찰자에게 그 관계가 승계되는지 확인해야 합니다.
- 선순위 담보권. 국민은행 17,000,000원 및 전영 144,000,000원 근저당권의 목적 지분, 공동담보 관계와 실제 경매·배당에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 임차인 실체. 전입 관련 5명의 실제 임차인 여부, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부 및 B01호와의 관계를 확인해야 합니다.
- 소유자·관계인 점유. 이광수·김인자·전영의 등기상 지위와 점유 사유를 확인하고, 가장임차인 여부를 추측만으로 확정하지 않아야 합니다.
- 가처분 사건. 서울서부지방법원 2023카단50641호의 진행·확정 여부와 유준환 근저당권 및 경매절차에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 배당표 재검토. 타 공유자 지분에 설정된 근저당권이 김정희 지분 매각대금에 배당되는 것으로 추정된 부분을 반드시 검증해야 합니다.
- 실질취득액. 확인된 낙찰가에 실제 인수해야 하는 미배당 보증금과 필요한 추가 비용을 반영해 판단해야 합니다.
- 가격 비교. 같은 지역의 일반 다세대 가격이 아니라 해당 공유지분 구조와 유사한 거래사례를 확보해야 합니다.
- 원본 확인. 입찰 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 관련 가처분 사건 기록을 확인해야 합니다.
점유 위험: 전입 관련 5명의 보증금·임대차관계가 미확정입니다.
소유권 위험: 구분소유적 공유 형태이므로 실제 B01호에 대한 배타적 권리 확보를 검토해야 합니다.
가격 위험: 객관적인 최근 거래 비교가 없어 가격 메리트가 입증되지 않았습니다.
판단: 필수 권리관계가 확인되기 전에는 신건뿐 아니라 유찰 후 가격에서도 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다.
맺으며 — “8,880만원보다 중요한 것은 무엇을 취득하느냐”
이 사건의 핵심은 낙찰가 자체가 아닙니다. 김정희 공유지분을 취득해 실제 지층 B01호에 관한 어떤 권리를 행사할 수 있는지가 먼저입니다. 다른 공유자 지분의 선순위 근저당권, 확인되지 않은 임대차관계, 사해행위취소 관련 가처분까지 복합적으로 얽혀 있습니다.
기계적인 배당 계산에서는 매수인 인수액이 0원으로 표시되어 있지만, 그 결과만으로 권리가 깨끗하다고 말할 수 없습니다. 실제 인수 가능 보증금과 지분별 권리관계를 확인하지 못한 현재로서는 실질취득액 역시 확정할 수 없습니다.
결론은 권리 검증 전 입찰 보류입니다. 최저매각가 88,800,000원이라는 숫자가 매력적으로 보이더라도, 공유지분의 법적 범위와 점유·담보·가처분 관계가 정리되지 않으면 가격 인하만으로 위험이 해소되지 않습니다. 이 물건의 첫 번째 승부처는 유찰 횟수가 아니라 권리의 실체를 확인하는 일입니다.
