부산지방법원 2026타경100006. 부산광역시 사상구 덕포동 103-19 소재 부동산으로, 감정평가상 이용상태는 주택(다세대주택)입니다. 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물이며, 사건의 물건 구분은 기타 + 토지입니다. 신한카드주식회사의 강제경매개시결정이 2026.01.07 등기되었습니다.

이 사건의 말소기준권리는 근저당권이 아닙니다. 2025.03.27 접수된 롯데카드주식회사의 가압류가 말소기준이며, 같은 날 접수된 신한카드 가압류와 이후 우리카드·우리은행 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 이 권리들은 등기부상 박경일 공유지분을 대상으로 기재되어 있다는 점이 중요합니다.

따라서 이 물건은 단순히 가압류가 많다는 이유보다 매각대상이 전체 소유권인지, 특정 공유지분인지, 토지와 건물의 각 매각범위가 어디까지인지를 확인하는 것이 우선입니다. 금전채권의 인수액이 0원이라고 해서 공유관계에 따른 사용·처분 문제까지 사라지는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류는 소멸, 공유관계는 별도 확인

말소기준은 갑구 6번 롯데카드주식회사 가압류입니다. 2025.03.27 접수된 청구금액은 29,484,309원입니다. 같은 날 접수된 신한카드 가압류 및 그 이후 등기된 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

과거 김은선의 가처분은 2003.08.20 설정되었으나 2022.11.14 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 존속하는 선순위 가처분으로 판단하지 않습니다. 등기상 근저당권은 확인되지 않습니다.

② 공유지분·가격 검토 — 저렴하다고 단정할 수 없다

건물 등기상 소유관계는 2019.10.01 상속을 원인으로 변경되었고, 2020.02.28 상속등기가 접수되었습니다. 이후 박미경 지분이 박호철에게 증여되면서 현재의 공유구성이 형성되었습니다.

매각대상이 박경일의 공유지분으로 확정된다면, 낙찰자는 다른 공유자들과 부동산을 공동으로 소유하는 관계가 될 수 있습니다. 이 경우 단독 사용, 점유자와의 협의, 공유물 처분 또는 분할 과정에 제약이 발생할 수 있습니다. 이러한 문제는 채권 인수액 0원과 별개의 권리·환금성 위험입니다.

유찰 시 제시된 매각가와 채권 미배당액은 다음과 같습니다. 회차가 진행되면 최저매각가는 낮아지지만, 채권자에게 배당되지 못하는 금액은 증가합니다. 다만 이 미배당액이 매수인에게 인수되는 금액은 아닙니다.

유찰 회차는 예상 시나리오이며 실제 매각결과나 향후 매각기일을 뜻하지 않습니다. 공유지분 여부와 시장가치를 확인하지 않은 상태에서는 유찰 후 가격이 반드시 적정하다고 판단할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 61,956,000원 가정)

현재 신건 최저매각가에 매각된다고 가정한 배당 추정입니다. 채권 청구금액 합계는 112,149,341원이며, 예상 채권자 배당액은 60,440,792원, 미배당액은 51,708,549원입니다.

집행비용 1,515,208원은 추정액입니다. 위 예상배당은 계산상 배분으로서 가압류 채권자 간 실제 배당순위·안분, 당해세 및 최우선변제 등을 확정한 법원 배당표가 아닙니다. 특히 신한카드 가압류의 예상배당은 30,956,483원으로 표시되어 있으나 별도 회차별 계산에서는 신청채권자 배당이 0원으로 산정되어 상호 불일치합니다. 실제 배당액은 반드시 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 사상구 덕포동 소재 사상고등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 아파트, 다세대주택 및 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 소형차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물이며, 외벽은 타일 및 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 도배, 창호는 샷시창 구조입니다. 급·배수 및 위생설비와 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 면적 119.0㎡, 지목은 대, 지형은 평지·가로장방형이며, 도로접면은 세로한면(불)로 기재되어 있습니다. 공시지가는 757,400원/㎡입니다.
• 규제. 제3종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술)에 포함됩니다. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 주거시설로 이용 중인 것으로 평가되지만, 실제 낙찰 대상이 공유지분이라면 전체 부동산의 단독 소유권을 취득하는 경우와 매수 수요 및 처분 조건이 달라질 수 있습니다. 환금성은 매각지분과 점유·사용관계를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
• 제시외 건물. 일괄매각 조건에 제시외 건물 포함이 명시되어 있습니다. 포함되는 건축물의 위치·규모·소유관계 및 실제 이용 가능성을 감정평가서와 현장에서 대조할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각대상 확정. 가장 중요한 확인사항입니다. 건물 등기에는 박경일 지분의 강제경매개시결정이 기재되어 있으므로, 매각물건명세서와 감정평가서에서 토지·건물별 매각지분과 소유권 취득 범위를 확인하세요.
• 일괄매각·제시외 건물. 제시외 건물 포함 범위와 건축물 현황, 권리관계를 확인하세요. 일괄매각이라는 표현만으로 모든 공유자의 지분이 매각된다고 판단해서는 안 됩니다.
• 공유자 관계. 현재 건물 등기상 박가혜 4분의 1, 박경일 4분의 1, 박호철 4분의 2입니다. 지분 취득 시 다른 공유자와의 사용·관리·처분 협의, 공유물분할 가능성 등을 확인해야 합니다.
• 임차·점유 조사. 임차인 신고는 없지만 실제 점유자와 점유권원은 별도로 확인하세요. 임차인 없음이 곧 공실이나 즉시 인도 가능을 의미하지는 않습니다.
• 선순위 권리. 말소기준인 롯데카드 가압류, 같은 날 접수된 신한카드 가압류, 이후 우리카드·우리은행 가압류와 강제경매개시결정의 소멸 여부를 최신 등기부와 매각물건명세서로 확인하세요.
• 가격 검증. 최저가 61,956,000원이 실제 취득하는 권리의 가치와 비교해 적정한지 확인해야 합니다. 주변의 최근 실거래, 건물 상태, 토지·건물 가치, 공유지분에 따른 처분 제약을 함께 검토하세요.
• 유찰 시나리오. 제시된 1회 유찰 가정가는 49,564,800원, 2회 유찰 가정가는 39,651,840원입니다. 가격이 낮아지더라도 취득권리의 범위가 달라지는 것은 아니므로 지분·점유 문제가 해결되는지 별도로 검토해야 합니다.
• 예상배당 검증. 신청채권자 배당액 계산이 서로 일치하지 않고, 가압류 채권자 간 배당순위와 안분도 확정된 것이 아닙니다. 배당금 추정치를 실제 확정배당으로 간주하지 마세요.
• 현장·원본 확인. 건물 구조, 제시외 건물, 실제 점유, 건축물대장, 토지·건물 등기부, 매각물건명세서, 감정평가서 및 법원 매각조건을 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 권리위험 0”

이 물건의 장점은 예상배당상 매수인 인수액이 0원이고, 현재 임차인 신고가 없다는 점입니다. 가압류 채권총액 112,149,341원 중 상당액이 미배당될 것으로 계산되지만, 그 미배당액 자체가 낙찰자에게 승계되는 구조로 제시되지는 않았습니다.

문제는 다른 곳에 있습니다. 등기상 강제경매가 박경일의 공유지분을 대상으로 기재되어 있고, 동시에 일괄매각·제시외 건물 포함 조건이 존재합니다. 이 때문에 매각대상을 명확히 확인하지 않고 전체 부동산의 소유권을 취득한다고 전제하는 것은 위험합니다.

가격도 아직 합격점을 주기 어렵습니다. 감정가 61,956,900원, 최저가 61,956,000원으로 사실상 감정가 수준의 신건이지만, 이를 적정 시세와 비교할 근거가 확인되지 않았습니다. 공유지분이 매각되는 경우라면 가격평가와 환금성 검토는 더욱 중요해집니다.

결론은 권리상 금전인수 0원, 그러나 매각범위 확인 전 입찰 보류입니다. 낙찰로 취득하는 토지·건물·지분의 범위, 공유자와 점유자의 관계, 제시외 건물의 권리상태를 먼저 확정해야 합니다. 그다음 실제 취득권리의 시장가치와 최저매각가를 비교하는 순서가 적절합니다. 이 사건은 가압류 채권액보다 공유지분과 매각대상 자체를 정확히 이해하는 것이 더 중요한 물건입니다.