부산지방법원 2026타경100018. 부산 강서구 명지동의 명지오션시티한신휴플러스 102동 5층 503호입니다. 2014년 사용승인을 받은 841세대 아파트로, 해당 물건의 전용면적은 74.74㎡입니다. 현재 소유자는 이해정이며, 2021년 6월 2일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 당시 등기상 거래가액은 320,000,000원입니다.

이 물건의 말소기준권리는 같은 날 설정된 우리은행 근저당권 198,000,000원입니다. 이후 오케이저축은행 근저당권 151,200,000원과 가압류 4건, 압류 2건이 붙었고, 후순위 근저당권자인 오케이저축은행이 임의경매를 신청했습니다. 등기권리만 보면 매각으로 정리될 구조지만, 실제로 중요한 문제는 현재 최저가가 인근 실거래 수준과 맞는지입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸

말소기준은 2021년 6월 2일 우리은행 근저당권입니다. 이후 설정된 오케이저축은행 근저당권, 명지농업협동조합·롯데카드·경북 신용보증재단·삼성카드의 가압류, 청도군과 국가의 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2021년 6월 29일 주인철 명의로 설정됐던 소유권이전청구권가등기는 2021년 11월 29일 이미 말소됐습니다.

임차인·점유자 현황 — 전입자는 있지만 보증금 미상

현황조사와 매각물건명세서에 김성운이 확인됩니다. 전입신고일은 2021년 6월 16일로, 우리은행 말소기준권리 설정일인 2021년 6월 2일보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 말소기준권리에 대항할 수 없는 후순위 점유자로 판정됩니다.

다만 보증금, 확정일자, 실제 임대차관계 및 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 우선변제권의 존재 여부를 확정할 수 없고, 점유자가 실제 임차인인지도 추가 확인이 필요합니다. 보증기관 대위변제나 보증금 승계로 중복 신고된 사람은 아닙니다.

② 시세 비교 — 최근 거래보다 3,837만원 높은 신건

이 물건이 속한 명지오션시티한신휴플러스의 유사 전용면적 74.65~74.74㎡ 실거래 12건입니다. 전체 거래 평균은 280,083,333원이지만, 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 281,625,000원(8건)과 2026년 10월 최신 거래 267,000,000원을 우선합니다.

실거래 최고가는 338,000,000원, 최저가는 260,000,000원입니다. 최고가 거래 한 건만 보면 감정가 320,000,000원이 저렴해 보일 수 있습니다. 그러나 다수 거래가 260,000,000~291,000,000원 구간에 위치하고, 최신 거래는 267,000,000원입니다. 최고가 한 건으로 현재 감정가의 가격 경쟁력을 정당화하기는 어렵습니다.

최근 기간과 이전 기간의 평균 거래가격 비교 추세는 +1.7%로 집계됩니다. 따라서 전체 추세가 하락세라고 단정할 근거는 없습니다. 다만 최신 거래가가 최근 12개월 평균보다 낮고, 두 지표 모두 현재 최저가를 크게 밑돈다는 점은 분명합니다. 상승 추세 수치가 있다고 해도 신건 가격의 시세 초과 문제는 해소되지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 320,000,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 추정입니다. 집행비용 5,280,000원을 먼저 공제한 뒤, 우리은행 근저당권에 198,000,000원, 오케이저축은행 근저당권에 116,720,000원이 배당되는 구조입니다. 이 경우 후순위 가압류 채권자에게 돌아가는 금액은 없습니다.

근저당권은 채권최고액 기준으로 산정했습니다. 채권자 예상배당 합계는 314,720,000원, 집행비용은 5,280,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

배당 부족과 매수인 인수는 구분해야 한다

채권최고액과 청구금액을 기준으로 집계한 배당대상 채권 합계는 399,675,665원입니다. 신건 예상배당액은 314,720,000원으로, 미배당 채권 84,955,665원이 발생합니다. 이는 채권자 측의 배당 부족액이지, 매수인이 당연히 인수하는 금액을 뜻하지 않습니다.

특히 경매 신청채권자인 오케이저축은행의 청구금액은 137,433,566원인데, 현재 회차 예상배당액은 116,720,000원이어서 전액 충족되지 않습니다. 배당 부족은 후순위 채권자의 회수 문제이며, 이 사건의 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.

유찰 시나리오에서 매각가가 낮아질수록 채권자의 미배당액은 증가합니다. 그러나 현재 확인된 권리 구조에 따른 매수인 인수액은 세 시나리오 모두 0원입니다. 이는 점유자 권리 및 법정 인수사항의 추가 확인을 전제로 한 추정입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 명호고등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변에는 대단위 아파트단지, 단지 내 상가, 각급 학교와 근린생활시설이 있으며, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있습니다. 북측 약 18m, 남측 약 25m, 동·서측 약 15m 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다. 대중교통 상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 2014.08.13 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물의 5층 503호입니다. 승강기, 위생·급배수설비, 소화전, 화재탐지·경보설비, 도시가스 난방설비 등을 갖추고 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 국가산업단지와 역사문화환경보존지역에 포함됩니다. 교육환경 관련 절대보호구역·상대보호구역 저촉 사항이 있습니다. 공시지가는 1,185,000원/㎡입니다.
• 공부·위반사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 개별 호실 내부상태는 별도로 점검해야 합니다.
• 환금성. 841세대 아파트이고 유사 면적 실거래 12건이 확인돼 시장 가격을 비교할 자료는 있습니다. 다만 거래가격이 260,000,000~338,000,000원으로 차이가 있고, 최신 거래는 267,000,000원입니다. 현재 감정가를 그대로 시장에서 회수할 수 있다고 가정하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최근 거래가격 기준으로 응찰가 산정. 전체 평균이나 최고가 거래보다 최근 12개월 평균 281,625,000원과 최신 거래 267,000,000원을 우선 비교하세요. 신건 최저가 320,000,000원은 두 기준 모두 상회합니다.
• 유찰 시나리오 확인. 현재는 유찰 0회입니다. 1회 유찰 가정가격 256,000,000원, 2회 유찰 가정가격 204,800,000원을 놓고 가격 경쟁력을 검토하되, 향후 실제 매각조건을 다시 확인해야 합니다.
• 김성운의 점유·임대차계약 확인. 2021.06.16 전입으로 말소기준권리보다 후순위지만, 보증금과 확정일자, 배당요구 여부 및 점유 범위가 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서와 현황조사, 실제 점유 상태를 대조해야 합니다.
• 조세채권 확인. 청도군 압류와 경산세무서 관련 국가 압류가 있습니다. 등기상 후순위 압류 소멸 여부와 별개로, 실제 조세채권의 법정기일·우선순위는 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
• 선순위 근저당과 신청채권 확인. 우리은행 채권최고액은 198,000,000원, 오케이저축은행 채권최고액은 151,200,000원입니다. 실제 채권잔액과 배당요구액이 추정표와 다른지 확인해야 합니다.
• 관리비·명도비용 확인. 장기 미납 관리비 중 공용부분의 부담 가능성을 확인하고, 현재 점유자와의 인도 협의 및 명도에 필요한 비용을 낙찰대금 외 자금계획에 반영해야 합니다.
• 원본 서류 최종 대조. 2026.10.21 기준 등기사항과 입찰 직전의 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서, 매각기일 공고를 대조해 권리 변동과 특별매각조건을 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 합격권, 가격은 보류”

부산 명지한신휴플러스 503호는 말소기준권리 이후의 근저당·가압류·압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 부족액이 84,955,665원 발생하더라도 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 구조 자체가 복잡한 선순위 보증금 인수형은 아닙니다.

하지만 김성운이라는 점유자가 확인되고, 임대차계약과 보증금이 불명확하므로 명도 부담까지 없는 완전한 무위험 물건이라고 평가할 수는 없습니다.

무엇보다 현재 최저가 320,000,000원은 최근 12개월 평균보다 38,375,000원, 최신 거래보다 53,000,000원 높습니다. 최근과 이전 기간의 평균 추세는 +1.7%이지만, 그 수치만으로 현재 신건 감정가를 정당화할 수 없습니다.

결론은 명확합니다. 현재 신건은 가격 메리트가 부족합니다. 유찰 이후 가격이 내려가고 점유·조세·관리비 문제가 확인될 때 투자 적합성을 다시 판단하는 것이 합리적입니다. 권리상 인수 부담이 적은 것과 싸게 취득하는 것은 전혀 다른 문제입니다.