부산지방법원 2026타경100045. 부산 사하구 괴정동 신익타운 제2동 2층 201호입니다. 실거래 비교면적은 140.59㎡이고, 감정평가상 방 4개·화장실 2개·내실·거실·주방 겸 식당으로 이용 중인 아파트입니다. 현재 소유자 김혜진은 2006년 8월 거래가 113,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 여러 금융기관의 근저당권이 설정됐다가 말소됐으며, 현재 경매의 기준이 되는 담보권은 2020년 7월 23일 현대해상화재보험의 근저당권입니다.

현대해상화재보험의 근저당 채권최고액은 193,200,000원, 경매 청구금액은 151,368,686원입니다. 근저당권자가 직접 임의경매를 신청했고, 말소기준권리 이후 경매개시결정 등기가 이루어졌습니다. 등기된 담보권만 보면 매각으로 정리되는 전형적인 담보권 실행 구조입니다. 다만 그 사이인 2025년에 소유자에 대한 파산선고가 등기돼 있어, 일반적인 근저당 경매처럼 권리분석을 끝내서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 담보권 소멸과 파산선고를 구분해야 한다

이 사건의 말소기준권리는 2020년 7월 23일 접수된 현대해상화재보험의 근저당권입니다. 채권최고액은 193,200,000원이고, 근저당권자는 2026년 1월 22일 임의경매개시결정을 받았습니다. 해당 근저당권과 이후의 경매개시결정 등기는 매각에 따라 말소되는 권리로 분류됩니다.

이보다 오래된 금융기관 근저당권들은 이미 말소돼 있습니다. 연산제일새마을금고의 2013년 근저당권 168,000,000원도 2020년 7월 27일 해지로 말소됐습니다. 과거 국민건강보험공단의 압류와 이순영의 가압류 역시 말소 이력이 확인됩니다. 따라서 현재 등기상 존속하는 선순위 담보권이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.

② 점유·임대차 — 신고 임차인은 없지만 점유 확인이 필요하다

확인된 임차인 신고 내역은 없으며, 예상배당에서도 임차보증금 배당이나 매수인 인수금액이 계상되지 않았습니다. 그러나 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 임차인 신고가 없다는 사실과 실제 임차인 또는 제3자 점유가 존재하지 않는다는 사실은 구분해야 합니다.

특히 매수인 인수금액 0원은 현재 확인된 권리와 예상배당을 전제로 한 수치입니다. 향후 선순위 대항력 임차인 등 새로운 점유관계가 확인된다면 매수인의 실질취득금액은 달라질 수 있습니다. 실제 명도 대상과 인도 절차도 점유 확인 이후에 판단해야 합니다.

③ 시세 비교 — 80.8%라는 숫자의 유효기간

신익타운의 비교면적 140.59㎡ 실거래는 총 4건 확인됩니다. 전체 평균 거래가는 246,250,000원이고, 가장 최근 거래는 2024년 1월 250,000,000원입니다. 최저매각가 202,000,000원은 이 최신 거래가의 80.8%에 해당합니다.

과거 실거래의 최저가는 225,000,000원, 최고가는 255,000,000원입니다. 단순 비교하면 경매 최저가 202,000,000원은 2024년 1월 거래가보다 48,000,000원 낮은 가격입니다. 인수액이 0원이라는 가정하에서는 실질취득금액도 202,000,000원으로 같아집니다.

하지만 이 차액을 현재의 확정적인 시세차익으로 해석해서는 안 됩니다. 최근 거래로 표시된 평균가격은 250,000,000원(1건), 최근·과거 거래 변동률은 +2.0%이지만, 확인 가능한 최신 거래 자체가 2024년 1월입니다. 2026년 10월을 기준으로 실제 최근 12개월 이내 거래라고 보기 어려우므로, 해당 평균과 변동률만으로 현재의 시장가격이나 상승 추세를 확정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 202,000,000원 가정)

현재 최저가에 낙찰되는 경우를 가정한 예상배당입니다. 집행비용을 매각가의 약 1.8%로 추정하고, 현대해상화재보험의 근저당 채권최고액을 기준으로 배당액을 계산한 결과입니다.

채권최고액 기준 예상배당입니다. 경매 청구금액은 151,368,686원으로 채권최고액과 다릅니다. 실제 배당액은 확정 채권액, 집행비용, 조세채권 및 법정 우선변제채권 등에 따라 달라질 수 있습니다. 예상 잔여금 5,172,000원은 확정된 소유자 수령액이 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 미배당은 늘어도 인수채무는 별개다

현재는 감정가 100%인 신건입니다. 회차별 예상매각가격에 따른 배당 부족액과 매수인 인수액을 구분하면 다음과 같습니다.

1회 유찰 시 예상매각가격은 161,600,000원, 2회 유찰 시에는 129,280,000원입니다. 배당 부족액은 각각 34,662,400원과 66,529,920원으로 증가하지만, 이 부족액이 곧바로 낙찰자의 채무로 이전되는 것은 아닙니다. 말소되는 근저당권의 미배당금과 매수인이 인수하는 권리는 법적으로 구별됩니다.

따라서 확인된 담보권 구조를 전제로 하면 유찰 시에도 매수인 인수금액은 0원으로 추정됩니다. 다만 최종 입찰금액은 점유·임대차·파산 관련 확인을 마친 뒤 판단해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 실거래 기준)

• 입지. 부산광역시 사하구 괴정동 소재 부산지하철 1호선 괴정역 남동측 근거리에 위치합니다. 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설·학교 등이 혼재한 주택지대이며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고, 인근 버스정류장 및 괴정역을 이용할 수 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 1991년 4월 준공된 228세대 단지입니다. 철근콘크리트조 슬라브지붕 구조로, 대상 호실은 13층 건물의 2층입니다. 도시가스 난방, 승강기, 위생·급배수, 화재탐지 및 경보설비가 기재돼 있습니다.
• 이용상태. 방 4개와 화장실 2개, 내실 및 거실을 갖춘 아파트로 이용 중입니다. 개별 내부의 현재 수리상태와 설비 노후도는 별도 확인이 필요합니다.
• 도로. 감정평가상 북측으로 폭 약 11m의 포장도로에 접합니다. 토지는 완경사의 공동주택 건부지입니다.
• 토지이용계획. 제2종일반주거지역, 제2종전용주거지역 관련 사항과 중로3류 접합, 상대보호구역이 기재돼 있습니다. 토지 공시지가 자료는 808,420원/㎡입니다. 구역 경계와 해당 필지의 정확한 적용 관계는 토지이용계획확인원으로 대조할 필요가 있습니다.
• 건축물 관련. 위반건축물 표시가 없고 감정평가상 공부와의 차이가 별도로 기재되지 않았습니다. 다만 오래된 건물의 유지보수상태는 현장 확인 사항입니다.
• 환금성. 동일 비교면적의 확인 거래는 2022~2024년 총 4건으로, 현재 거래가격과 매수 수요를 평가하기에는 충분하지 않습니다. 대형 평형에 해당하는 140.59㎡ 물건이며 2층이라는 점도 실제 매도 시 가격 판단에 반영해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 파산절차 최우선 확인. 부산회생법원 2025하단260 파산선고와 현재 임의경매절차의 관계, 파산관재인 선임·관리 여부, 처분과 등기 정리 문제를 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 원본 확인. 인수할 권리와 법원 기재사항을 다시 확인하고, 매각조건 및 특별매각조건 유무를 검토해야 합니다.
• 점유자 및 전입관계. 임대관계가 미상인 만큼 실제 거주자, 점유 개시 시점, 주민등록 전입, 확정일자와 보증금 등을 조사해야 합니다. 선순위 대항력 관련 사실이 확인되면 예상 인수금액을 재산정해야 합니다.
• 근저당 채권액 구분. 현대해상화재보험의 채권최고액 193,200,000원과 경매 청구금액 151,368,686원은 다릅니다. 실제 배당요구액과 확정 채권액을 확인해야 합니다.
• 현재 시세 재검증. 실거래 비교기준은 2024년 1월 250,000,000원입니다. 현재 거래 가능 가격을 확인하기 전에 80.8%라는 비율을 확정적인 할인율로 해석하지 않아야 합니다.
• 2층 가격 보정. 기존 비교거래는 7층·8층·10층입니다. 저층에 따른 가격 차이와 향·조망·소음·채광 및 수리 상태를 확인해야 합니다.
• 관리비·공과금. 장기 체납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 항목을 관리주체에 확인하고, 조세 관련 교부청구 사항도 확인해야 합니다.
• 명도 계획. 실제 점유자가 확인되면 점유 권원, 인도명령 가능 여부, 협의 및 강제집행 필요성을 검토해야 합니다.
• 매각기일 확인. 2026.11.03 예정인 매각기일과 최저매각가격, 사건 진행 상태를 입찰 직전 법원 공고로 재확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 모든 위험 0원”

부산 신익타운 201호는 등기상 담보권 정리 구조가 비교적 명확한 물건입니다. 2020년 현대해상화재보험 근저당이 말소기준권리이고, 기존 금융권 근저당은 이미 말소됐으며, 현재 예상배당상 매수인이 인수하는 담보채무는 0원입니다.

가격만 보면 최저가 202,000,000원은 2024년 1월 실거래 250,000,000원 대비 80.8%입니다. 그러나 비교 거래가 오래됐고 대상은 2층이므로, 과거 가격 대비 할인폭을 곧바로 현재의 투자수익 가능성으로 연결할 수 없습니다. 최근 거래 1건을 기준으로 제시된 +2.0% 변동률 역시 현 시점 시장 방향을 확정하기에는 제한적입니다.

더 중요한 점은 2025년 6월 파산선고와 미확정 점유관계입니다. 파산 관련 등기 및 경매절차가 어떻게 정리되는지 확인해야 하고, 감정평가상 임대관계 미상이라는 사항도 해소해야 합니다. 이 두 가지를 확인하지 않고 인수위험이 완전히 제거됐다고 단정하기는 어렵습니다.

종합 판단은 조건부 검토입니다. 등기상 근저당 인수위험은 낮게 평가되지만, 파산절차·점유관계·현재 시세 확인이 선행돼야 합니다. 권리구조는 검토 가능, 가격 메리트는 미확정, 입찰 결정은 추가 확인 후라는 결론이 적절합니다.