부산지방법원 2026타경100050. 부산 사상구 괘법동 경화힐타워 B동 8층 801호 아파트입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 179,000,000원이고, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자 박진석은 2019년 소유권을 취득했으며, 같은 날 중소기업은행 앞으로 채권최고액 138,600,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 현재 권리분석의 출발점입니다.

이후 부산신용보증재단과 롯데캐피탈의 가압류, 국세·지방세 압류가 이어졌고 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다. 등기상 후순위 권리의 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 공매공고가 별도로 존재하고 세금채권의 배당순위가 확정되지 않았다는 점은 입찰 전에 반드시 확인해야 합니다. 또한 임차관계는 미상으로 기재되어 있어 실제 점유상태를 단정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 압류가 집중됐다

권리의 핵심은 2019.12.27 설정된 을구 9번 근저당권입니다. 채권최고액은 138,600,000원이며, 2025.06.27 한국주택금융공사 앞으로 이전등기가 이루어졌습니다. 이전 원인은 2020.03.06 확정채권양도입니다. 한국주택금융공사는 해당 근저당권을 이전받은 권리자로서 2026.01.16 임의경매를 개시했습니다.

말소기준 이후 설정된 부산신용보증재단 가압류 27,000,000원, 롯데캐피탈 가압류 39,126,274원, 국세·지방세 압류 4건은 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 과거 한국외환은행·국민은행 등의 근저당권은 이미 말소된 이력입니다.

② 임차·점유 분석 — 인수 0원과 명도 위험은 별개

신고된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 실제 거주자가 소유자인지, 임차인인지, 별도의 점유자인지는 확정할 수 없습니다. 보증금·전입일·확정일자 등 임차권 판단에 필요한 사실도 확인되지 않았습니다.

입찰 전 전입세대확인서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 현장 점유상태를 대조해야 합니다. 점유자의 권원에 따라 인도명령, 명도 협의, 별도 소송 여부 등이 달라질 수 있습니다.

③ 가격 검토 — 신건 179,000,000원의 가격 메리트는 미확인

경화힐타워B동은 2003.07.14 사용승인된 18세대 규모의 공동주택으로 파악됩니다. 대상 면적과 직접 대응되는 최근 실거래 비교가 확인되지 않아, 신건 최저가인 179,000,000원이 최근 시세보다 낮은지 높은지 판단할 근거는 부족합니다.

현재 소유자가 2019년에 거래한 금액은 184,000,000원으로, 이번 감정가보다 5,000,000원 높습니다. 그러나 이는 과거 취득가격일 뿐, 최근 실거래 시세나 현재 매도 가능가격을 의미하지 않습니다. 과거 취득가보다 낮다는 이유만으로 저렴한 경매라고 평가해서는 안 됩니다.

유찰 시 금액은 매각가 하락 시나리오이며, 실제 예정된 다음 매각기일이나 확정 매각조건을 의미하지 않습니다. 실질취득 추정에는 취득세·명도비·기타 부대비용이 반영되지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 179,000,000원 가정)

신건 가격인 179,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 3,306,000원을 제외한 175,694,000원이 채권자에게 배분됩니다. 근저당 채권최고액과 부산신용보증재단 가압류 청구액은 표상 전액 배당되고, 롯데캐피탈은 청구액 중 일부만 배당되어 29,032,274원이 미배당으로 남습니다.

다만 근저당권이 한국주택금융공사로 이전되어 있는 반면 위 배당 추정은 원설정자인 중소기업은행 명의의 채권최고액을 기준으로 표시한 계산입니다. 실제 배당은 한국주택금융공사의 채권계산서, 확정채권액, 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 청구액은 114,883,507원이며, 채권최고액과 동일한 개념이 아닙니다.

집행비용과 배당은 추정치입니다. 국세·지방세 중 우선배당 채권, 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 예상 미배당은 채권자 측 배당 부족액이며 매수인의 인수액과 동일하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당과 인수액을 구분해야 한다

낙찰가가 내려갈수록 채권자에게 돌아가는 배당금은 줄어들고 미배당액은 커집니다. 그러나 이 금액이 매수인에게 그대로 이전되는 것은 아닙니다. 현재 권리분석에서는 후순위 채권이 매각으로 소멸하는 구조이므로, 각 회차별 예상 인수액은 0원입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 사상구 괘법동 소재 창진초등학교 동측 직선거리 약 310m 지점입니다. 인근은 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장 및 부산도시철도 2호선 사상역이 소재해 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 10층 건물의 8층입니다. 급·배수 및 위생설비, 화재탐지·소화전설비, 승강기, 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 접도. 자루형의 대체로 평탄한 토지로, 남측 약 4m 폭 포장도로와 접합니다. 차량 진출입과 실제 주차환경은 현장 확인이 필요합니다.
• 용도지역·규제. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 비행안전제6구역 관련 사항이 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 토지. 전체 토지면적 515.3㎡, 개별공시지가 1,850,000원/㎡입니다. 이는 토지 관련 지표로서 해당 호실의 단독 토지면적이나 시세를 뜻하지 않습니다.
• 환금성. 18세대 소규모 공동주택으로 대단지보다 동일 면적 거래사례가 제한될 가능성이 있습니다. 사상역 인근이라는 교통 여건은 장점이나 실제 매매 수요와 환금성은 별도 검증이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 공매·경매 중복 진행 확인. 한국자산관리공사 공매공고(2026-15985-001)의 진행상태 및 2026.11.03 법원 매각기일의 유지 여부를 확인하세요.
• 국세·지방세 확인. 부산진세무서장·북부산세무서장 및 사상구 압류의 세목, 법정기일, 당해세 여부, 배당순위를 확인하세요. 실제 배당은 예상표와 달라질 수 있습니다.
• 근저당권 이전 대조. 중소기업은행에서 한국주택금융공사로 이전된 을구 9번 근저당권의 최신 등기, 채권계산서 및 실제 배당권자를 확인하세요.
• 임차·점유 조사. 신고 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 전입세대, 확정일자, 실제 점유자를 확인해야 합니다. 선순위 대항력 가능성이 발견되면 인수액을 다시 계산하세요.
• 적정 매수가 산정. 179,000,000원의 신건 최저가를 최근 유사 물건의 실거래가격과 비교하고, 면적·층·상태·건물규모를 보정해 입찰가 상한을 정하세요.
• 관리비·명도비 확인. 공용부분 관리비 체납, 점유자 인도 협의, 수선상태 및 추가 비용을 확인하세요. 예상 인수액 0원은 이러한 비용까지 0원임을 의미하지 않습니다.
• 원본 서류 최종 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각공고를 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”이어도 입찰은 신중해야 한다

부산 경화힐타워 B동 801호는 권리상 매수인 예상 인수액이 0원인 물건입니다. 말소기준 이후의 근저당권 관련 권리, 가압류 및 압류는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조이고, 채권 미배당이 발생하더라도 그 금액이 자동으로 매수인 부담이 되는 것은 아닙니다.

하지만 권리분석을 여기서 끝내면 안 됩니다. 국세·지방세 압류 4건으로 실제 배당순위 확인이 필요하고, 한국자산관리공사 공매공고가 존재해 법원경매 진행상태를 교차 확인해야 합니다. 신고 임차인은 없으나 임대관계는 미상이며, 실제 점유자 확인도 남아 있습니다.

가격 역시 신중하게 봐야 합니다. 감정가와 최저매각가는 모두 179,000,000원이지만, 최근 직접 비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않았습니다. 2019년 취득가격 184,000,000원보다 감정가가 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.

결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 절차·점유·가격 검증이 필요한 조건부 검토 물건입니다. 공매와 법원경매의 진행 관계, 세금압류의 배당순위, 실제 점유자 및 시장가격을 확인하기 전까지는 적극적인 신건 입찰보다 보수적인 접근이 타당합니다.