부산지방법원 2026타경100102. 부산 사상구 덕포동 덕포청구아파트 101동 23층 2305호, 전용 84.97㎡ 아파트입니다. 소유자 지경희 씨는 2024년 3월 매매계약을 체결하고 2024년 5월 17일 거래가 245,000,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 우리은행 근저당권 132,000,000원이 설정됐고, 2024년 8월에는 추가 근저당 52,800,000원이 설정됐습니다. 이후 세금 압류와 여러 채권자의 가압류가 이어졌으며, 2026년 1월 30일 주식회사 소담전기의 강제경매개시결정이 등기됐습니다.

등기부상 말소기준권리는 2024년 5월 17일 우리은행 근저당권입니다. 그 뒤에 설정된 우리은행 추가 근저당과 세계전기·제일렌탈의 가압류, 압류 및 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 과거 신한은행·중소기업은행·한화생명보험·오케이저축은행 등의 근저당권은 이미 말소된 이력입니다.

그러나 이 사건에서 중요한 것은 매수인이 채무를 인수하지 않는다는 사실과 경매 절차가 순조롭게 진행된다는 사실은 다르다는 점입니다. 특히 신청채권자 소담전기의 청구액은 135,802,091원인데, 제공된 배당 시뮬레이션에서는 신건뿐 아니라 유찰 시나리오에서도 예상배당 0원입니다. 무잉여 관련 절차 확인이 필요한 이유입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 세금·공매는 확인

말소기준권리는 을구 11번 우리은행 근저당권 132,000,000원입니다. 을구 13번 우리은행 추가 근저당권 52,800,000원 역시 후순위로 매각 시 소멸하는 구조입니다. 두 근저당의 채권최고액 합계는 184,800,000원입니다. 이는 실제 대출잔액이 아니라 등기상 채권최고액 합계라는 점을 구분해야 합니다.

이후 세계전기 가압류 152,329,547원, 제일렌탈 가압류 30,107,000원, 소담전기 강제경매개시결정이 뒤따랐습니다. 롯데카드 가압류 6,249,028원은 2025년 9월 3일 이미 말소됐으므로 별도의 현존 인수채무로 보지 않습니다.

점유·임대관계는 별도 확인사항입니다. 확인된 임차인은 0명이지만 감정평가에서는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 현재 점유자가 소유자인지, 별도의 임차인 또는 점유자가 있는지 명확히 확인해야 합니다. 따라서 확인된 임차인이 없다는 사실만으로 명도 부담이나 대항력 문제가 전혀 없다고 단정할 수는 없습니다.

② 시세 비교 — 최근 가격은 하락, 신건은 시세 이상

덕포청구아파트의 동일 전용면적 84.97㎡ 실거래 12건을 살펴보면 전체 평균은 237,666,666원입니다. 그러나 과거 고가 거래를 포함한 평균만으로 가격을 판단해서는 안 됩니다. 최근 12개월 평균은 230,000,000원(3건), 최신 2026년 5월 거래는 225,000,000원이며, 최근 거래가격 추세는 이전 기간 대비 -4.3%입니다.

최저매각가 240,000,000원은 전체 평균 237,666,666원에 근접하지만, 더 중요한 최근 12개월 평균 230,000,000원보다 10,000,000원 높습니다. 최근 시세 대비 비율은 104.3%입니다. 최신 거래가 225,000,000원과 비교하면 15,000,000원이 더 높습니다.

특히 같은 23층·84.97㎡의 2026년 5월 거래가 225,000,000원이라는 점에 주목해야 합니다. 대상 물건 역시 23층이므로 층수 기준 비교의 직접성이 높습니다. 물론 향·내부 상태·수리 여부 등에 따른 차이는 있을 수 있지만, 신건 최저가에 분명한 가격 할인 효과가 있다고 보기는 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)

신건 최저가 240,000,000원에 매각된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 채권액은 근저당의 경우 채권최고액을 기준으로 하며, 집행비용은 추정액입니다.

집행비용 4,160,000원을 제외한 예상 채권자 배당총액은 235,840,000원입니다. 배당모형상 총채권액 503,038,638원 중 미배당액은 267,198,638원이며, 소유자 잔여금과 매수인 인수액은 각각 0원입니다. 다만 당해세·세금 우선순위·실제 채권잔액·미확인 점유권리는 반영되지 않아 실제 배당과 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 미배당은 증가

1회 유찰 시 최저가는 192,000,000원, 2회 유찰 시 153,600,000원으로 내려가는 시나리오입니다. 이 가격은 최근 12개월 평균 230,000,000원과 최신 거래 225,000,000원보다 낮아 가격 측면의 여유가 생길 수 있습니다.

그러나 유찰될수록 채권자 미배당액은 늘어납니다. 신건에서 267,198,638원인 미배당액이 1회 유찰 시 314,526,638원, 2회 유찰 시 352,389,038원으로 증가합니다. 이 미배당 채권액이 그대로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 현재 배당모형에서는 모든 회차의 매수인 인수액이 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 사상구 덕포동 소재 신라중학교 서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지, 단지 내 상가, 학교 및 도로변 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층·지상 24층 건물의 23층 2305호입니다. 급배수·위생설비, 승강기, 화재경보설비, 공동소화전 및 개별난방설비가 있는 것으로 조사됐습니다.
• 단지 규모. 432세대 아파트이며 준공일은 2001.01.20입니다. 동일 전용면적 84.97㎡의 거래 사례가 확인되지만, 거래가격 편차와 최근 하락 추세를 고려해야 합니다.
• 토지·도로. 전반적으로 서쪽으로 내려가는 경사지대의 아파트 부지이며 단지 내부 가로망은 정비돼 있습니다. 진출입로 상태는 보통으로 평가됐습니다.
• 용도지역·규제. 제2종일반주거지역이며, 대로2류·대로3류 접합, 상대보호구역 및 일부 토지의 비행안전제6구역 관련 제한사항이 있습니다. 공시지가는 1,490,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 내부 수리 상태와 실제 점유·관리 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 동일 면적 최근 거래가 존재하지만 2024년 고가 거래와 2026년 거래 간 가격 차이가 큽니다. 최근 추세 -4.3%를 반영해 매도 가능 가격을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최근 시세를 입찰 기준으로. 신건 최저가 240,000,000원은 최근 12개월 평균 230,000,000원의 104.3%입니다. 전체 평균보다 최근 실거래와 동일 층 거래를 우선 참고해야 합니다.
• 하락장 보정. 최근 가격 추세 -4.3%를 반영하세요. 과거 280,000,000원 거래만을 근거로 현재 감정가에 가격 여유가 있다고 판단해서는 안 됩니다.
• 공매 병행 여부. 2026.08.21 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재합니다. 법원경매와 공매의 현재 진행 상태 및 권리 정리 관계를 반드시 대조해야 합니다.
• 국세·지방세 우선배당. 북부산세무서·부산광역시 사상구 압류의 세액, 법정기일, 당해세 해당 여부를 확인하고 국민건강보험공단 압류도 함께 검토해야 합니다.
• 무잉여 절차. 신청채권자 소담전기의 예상배당이 모든 시나리오에서 0원입니다. 무잉여 통지 여부, 속행 요건 및 경매절차의 존속 여부를 확인해야 합니다.
• 점유·임대관계. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서·전입세대 확인과 현장조사를 통해 실제 점유자를 파악해야 합니다.
• 미납 관리비. 장기 체납 관리비가 있다면 공용부분 등 승계 가능 범위를 관리사무소에 확인해야 합니다.
• 실제 채권잔액. 근저당 채권최고액은 실제 채무액과 다를 수 있습니다. 채권계산서와 배당요구 내역을 확인해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 192,000,000원, 2회 유찰 시 153,600,000원으로 계산돼 있으나 실제 회차별 매각조건과 절차 진행 여부는 법원 공고로 확인해야 합니다.
• 입찰 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 법원경매 공고를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원이어도 신건 가격은 합격이 아니다”

부산 덕포청구아파트 2305호는 말소기준권리 이후의 근저당·압류·가압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 임차인도 없으며 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유관계에 대한 확인을 생략할 수는 없습니다.

가격 측면에서는 현재 신건 최저가 240,000,000원이 최근 12개월 평균 230,000,000원보다 높고, 동일 23층의 최신 거래가 225,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래가격 추세가 -4.3%인 상황에서, 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균을 근거로 현재 가격에 메리트를 부여하기는 어렵습니다.

더욱 주의할 부분은 국세·지방세·건강보험 압류와 공매공고, 그리고 강제경매 신청채권자에게 예상배당이 없는 구조입니다. 이는 등기상 인수 위험과는 별개의 절차적 불확실성입니다. 특히 공매 진행 상태와 무잉여 관련 처리 여부가 확인되지 않은 상태에서는 단순히 최저가가 내려간다는 이유만으로 입찰을 결정하기 어렵습니다.

결론은 ‘등기상 인수 0원, 신건 가격 메리트 부족, 경매절차 확인 필수’입니다. 가격은 최근 시세 이하에서 보수적으로 검토하고, 공매·세금·신청채권자 배당 문제와 실제 점유관계를 확인한 이후 입찰 여부를 판단하는 편이 합리적입니다.