서울서부지방법원 2026타경9. 은평구 녹번동 시니어캐슬 클라시온의 집합건물 경매입니다. 현재 소유자는 박종철이며, 2017년 12월 21일 선행 임의경매 매각을 통해 취득하고 2018년 2월 28일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이후 남인천농업협동조합을 근저당권자로 하는 담보권이 설정됐고, 같은 금융기관이 이번 임의경매를 신청했습니다.
핵심은 2018년 8월 20일 남인천농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 253,200,000원이고 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 설정된 같은 금융기관의 추가 근저당권 300,000,000원, 세무서 압류, 경매개시결정, 대부업체 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 권리의 양보다 물건의 성격과 가격입니다. 시니어캐슬이라는 건물명만 보고 일반 주거용 아파트와 동일하게 평가할 수 없습니다. 감정평가 요항상 해당 건물은 교육연구및복지시설로 이용 중이며, 토지 역시 노인복지시설 및 제2종근린생활시설 건부지로 설명됩니다. 일반 공동주택과 매수층, 금융 조달, 활용 가능성 및 환금성에서 차이가 발생할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경9 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 3층 310호 도로명: 서울특별시 은평구 은평로21길 34-5 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 교육연구및복지시설(노인복지시설 관련) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지상 12층 건물 내 3층 310호 |
| 사용승인일 | 2006.01.20 |
| 소유자 | 박종철 (2017.12.21 경매 매각으로 취득, 2018.02.28 등기) |
| 감정가 | 1,010,000,000원 |
| 최저매각가 | 1,010,000,000원 (신건, 유찰 0회) |
| 신청채권자 | 남인천농업협동조합 |
| 청구금액 | 968,564,185원 |
| 말소기준권리 | 2018.08.20 남인천농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 253,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 등기 확인 기준일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
현재 권리관계의 출발점은 2018.08.20 남인천농업협동조합 근저당권입니다. 2015년에 설정됐던 한국외환은행 명의 근저당권은 2018.08.21 해지로 이미 말소되었습니다. 따라서 과거 등기 이력에 선순위 근저당이 있었다는 이유만으로 낙찰자가 이를 인수하는 구조는 아닙니다.
현재 유효한 근저당권의 채권최고액은 253,200,000원과 300,000,000원으로, 합계 553,200,000원입니다. 두 근저당권 모두 남인천농업협동조합 명의이며, 뒤에 등기된 영등포세무서장 압류와 오케이대부캐피탈교대 가압류 역시 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
② 점유·임차인 — 대항력은 없지만 보증금은 미상
이 사건에서 중요한 점유관계는 310호 전입자 조혜숙입니다. 전입일은 2023.05.16로, 말소기준권리인 2018.08.20보다 늦습니다. 따라서 제시된 전입일을 기준으로 하면 선순위 대항력은 인정되지 않습니다.
다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 조혜숙은 2026.03.10 배당요구를 접수했습니다. 이는 실제 임대차계약 내용, 배당순위, 점유관계 및 명도 문제를 확인해야 한다는 의미입니다. 대항력이 없다는 것과 명도가 필요 없다는 것은 다른 문제입니다.
| 성명 / 호실 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조혜숙 310호 · 주거 |
2023.05.16 | 보증금 미상 확정일자 미상 |
없음 전입일 기준 |
미확인 배당요구 2026.03.10 |
아님 |
| 김홍진 812호 · 별도 호실 |
2025.12.31 | 보증금 미상 확정일자 미상 |
대상 외 | 대상 외 | 아님 |
310호 점유관계에 직접 해당하는 전입자는 조혜숙 1명입니다. 김홍진은 812호 관련 현황조사 인물로, 310호 임차인에 합산하지 않았습니다. 812호가 별도 매각 대상에 포함되는 경우에는 해당 호실의 등기·점유·임대차관계를 독립적으로 검토해야 합니다.
③ 시세·가격 분석 — 감정가가 시장가격은 아니다
현재 최저매각가는 1,010,000,000원으로 감정가와 동일한 신건입니다. 권리인수액을 0원으로 가정하면 권리인수분을 반영한 실질취득액도 1,010,000,000원입니다. 이는 취득세, 각종 거래비용 및 명도비용을 제외한 금액입니다.
그러나 인근 유사 용도·규모 물건의 최근 실거래 가격과 거래 추세가 확인되지 않아, 이 금액이 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 특히 교육연구및복지시설은 일반 아파트 실거래 평균을 그대로 적용하기 어려운 용도입니다.
| 가격 판단 항목 | 금액 / 상태 | 의미 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 1,010,000,000원 | 경매 평가액 |
| 현재 최저가 | 1,010,000,000원 | 신건 · 감정가 100% |
| 권리인수 반영 실질취득 | 1,010,000,000원 | 예상 인수 0원 가정 |
| 최근 실거래 기준 | 미확인 | 동일 용도 비교 필요 |
| 최근 거래 추세 | 판단 보류 | 하락·상승 여부 확인 필요 |
④ 예상배당표 (매각가 1,010,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 12,500,000원 |
| 1. 을구 2번 근저당 남인천농업협동조합 |
253,200,000원 | 253,200,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당 남인천농업협동조합 |
300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 3. 갑구 22번 가압류 오케이대부캐피탈교대 |
150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 294,300,000원 |
근저당권은 채권최고액, 가압류는 청구금액을 기준으로 작성한 추정 배당입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.
신건 가격으로 매각될 경우 계산상 집행비용 12,500,000원을 제외하고, 근저당권자와 가압류권자에게 합계 703,200,000원이 배당됩니다. 이후 소유자에게 294,300,000원이 돌아가는 구조입니다.
다만 신청채권자의 청구금액은 968,564,185원으로, 배당표에 반영된 해당 금융기관의 근저당 채권최고액 합계인 553,200,000원과 차이가 있습니다. 제시된 시뮬레이션에서도 신청채권 전액이 충족되는 것으로 처리되지 않았습니다. 따라서 소유자 잔여금은 확정 배당으로 볼 수 없으며, 확정 채권액과 실제 배당순위를 대조해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 채권 회수는 다르다
| 매각 회차 | 최저가격 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 감정가 100% |
1,010,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 감정가 80% |
808,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 감정가 64% |
646,400,000원 | 65,664,000원 | 0원 |
1회 유찰을 가정한 가격은 808,000,000원, 2회 유찰을 가정한 가격은 646,400,000원입니다. 후자의 경우 채권자 전체 청구금액 기준 65,664,000원의 미배당이 발생하는 것으로 추정됩니다. 그러나 두 경우 모두 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
이는 채권자가 배당을 전액 받지 못하는 것과 낙찰자가 그 채무를 승계하는 것은 별개의 문제이기 때문입니다. 매각으로 소멸하는 담보권·가압류의 미배당 채권은 원칙적으로 매수인이 직접 부담하는 채무가 아닙니다.
⑥ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울특별시 은평구 녹번동 은평구청 북동측 인근입니다. 주변은 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 학교, 공원 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장과 지하철 3호선 녹번역이 위치합니다. 감정요항상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2006.01.20 사용승인된 철근콘크리트구조 평지붕 12층 건물입니다. 위생·급배수·소방·난방·승강기·지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 교육연구및복지시설로 이용 중이며, 토지는 교육연구및복지시설(노인복지시설)과 제2종근린생활시설의 건부지로 설명됩니다. 일반 아파트와 같은 주거·임대 활용을 전제해서는 안 됩니다.
- 도로. 남동측은 폭 약 4미터 내외, 남서측은 폭 약 2~3미터 내외의 포장도로에 접합니다. 진입 동선과 주차 이용 여건은 현장 확인이 필요합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역 및 과밀억제권역에 해당하고 대공방어협조구역 등 제한이 기재되어 있습니다. 공시지가는 3,080,000원/㎡입니다. 토지거래허가구역 관련 지정도 기재되어 있으므로, 실제 매각 대상 용도에 대한 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정 관련 자료상 위반건축물로 표시되어 있지 않고, 공부와의 차이도 별도로 지적되어 있지 않습니다. 다만 실제 사용이 공부상 용도에 적합한지까지 확정하는 내용은 아닙니다.
- 환금성. 은평구청과 녹번역 인근이라는 입지 요소는 있으나, 교육연구·복지시설의 매수 수요를 일반 아파트 수요와 동일하게 볼 수 없습니다. 용도 제한과 자금 조달 가능성에 따라 매각 기간과 거래가격이 달라질 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 호실 확정. 사건의 물건표시인 310호와 감정평가 요항에 함께 등장하는 812호를 대조하세요. 감정가가 어떤 호실과 권리 범위를 평가한 것인지 반드시 확인해야 합니다.
- 실거래 및 적정 가치 검증. 동일·유사한 교육연구및복지시설의 최근 거래가격, 실제 수익 또는 사용 가능성, 매각 사례 등을 확인하세요. 일반 아파트의 단순 평당가 적용은 피해야 합니다.
- 조혜숙 임대차계약 확인. 전입일은 말소기준권리 이후이나 보증금·확정일자가 미상입니다. 임대차계약서, 배당요구 내용, 현재 점유 여부를 확인하세요.
- 812호 관계 정리. 김홍진의 전입은 812호에 관한 사항입니다. 해당 호실이 별도 매각 대상인지 확인하고, 310호 권리관계에 혼입되지 않도록 구분하세요.
- 공매공고 기록 확인. 2016.06.30 공매공고의 후속 처리 여부와 현재 공매 진행상황을 최신 등기 및 관련 자료와 대조하세요.
- 근저당권 및 신청채권 대조. 남인천농업협동조합의 근저당 채권최고액 합계 553,200,000원과 신청 청구금액 968,564,185원의 차이를 확인하세요. 배당예상액을 확정 채무액으로 해석하지 않아야 합니다.
- 명도와 관리비. 점유자의 퇴거 협의 및 인도절차, 공용부분 체납 관리비와 시설 관련 부담금을 확인하세요.
- 금융 조달과 적법 사용. 일반 주택담보대출이 가능한 물건인지 단정하지 말고 금융기관의 담보 인정 여부를 사전 확인하세요. 건축물대장과 실제 사용상태의 일치 여부도 중요합니다.
- 원본 서류 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 매각조건과 변경·정정 공고를 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 물건”은 다르다
서울서부지방법원 2026타경9는 권리 소멸 구조만 보면 비교적 명확한 사건입니다. 2018년 남인천농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 근저당·압류·가압류는 매각으로 소멸합니다. 310호 조혜숙의 전입일 역시 말소기준보다 늦어, 현재 판단상 선순위 대항력은 인정되지 않습니다.
그러나 감정가와 최저가가 같은 1,010,000,000원이라는 사실만으로 가격 매력을 인정할 수 없습니다. 실제 비교 시세가 확인되지 않았고, 공부상 교육연구및복지시설이라는 특수한 용도, 보증금이 확인되지 않은 점유자, 감정평가서에 함께 등장하는 812호의 매각 범위, 과거 공매공고 기록 등 확인할 사항이 남아 있습니다.
결국 이 물건은 “인수금액이 낮으니 안전하게 싸게 살 수 있다”는 결론보다, “등기상 인수 위험은 낮지만, 매각 범위·용도·점유·시세 검증이 끝나야 입찰할 수 있다”는 판단이 적절합니다. 현재 신건 가격의 경제적 매력은 입증되지 않았습니다.
