서울서부지방법원 2026타경26. 서울 은평구 불광동 대호프라자아파트 102동 208호, 전용 41.22㎡의 아파트입니다. 이 물건을 분석할 때 가장 먼저 눈에 들어오는 것은 현재 유효한 근저당권과 압류가 없다는 점입니다. 과거 여러 금융기관의 근저당권이 설정된 이력은 있지만 모두 말소됐습니다. 현재 소유권은 이상숙·이상희·이우석이 각각 3분의 1씩 보유하고 있으며, 이우석의 신청으로 상속재산분할을 위한 경매가 개시됐습니다.
이처럼 등기상 담보채무가 확인되지 않는 사건에서는 통상적인 근저당권 배당경매와 구별해 살펴야 합니다. 경매개시결정이 말소기준권리로 표시돼 있고, 과거 설정된 전세권과 근저당권은 이미 말소된 상태입니다. 따라서 등기에 나타난 잔존 담보권을 인수하는 구조는 아니지만, 실제 점유자·임대차관계는 별도 확인이 필요합니다.
그리고 입찰 판단을 좌우하는 것은 결국 시세입니다. 이 물건은 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저가가 같습니다. 그런데 동일한 전용면적의 최근 거래를 보면 현재 최저가가 최근 평균보다 높고, 가장 최근 거래보다도 상당히 높은 위치에 있습니다. 등기상 권리가 깨끗하다는 사실만으로 감정가에 입찰할 이유가 충분해지는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경26 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 불광동 631-1 대호프라자아파트 102동 3층 208호 도로명주소: 서울특별시 은평구 불광로 90 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 41.22㎡ · 철근콘크리트조 17층 건물 중 3층 |
| 단지 규모 | 198세대 · 사용승인일 2000.09.02 |
| 소유자 | 이상숙(3분의 1) · 이상희(3분의 1) · 이우석(3분의 1) |
| 소유권 취득 원인 | 2024.06.22 상속 · 2026.03.19 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 370,000,000원 / 370,000,000원 (신건) |
| 경매신청인 | 이우석 · 상속재산분할을 위한 경매 |
| 경매개시결정 | 2026.03.26 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 매수인 인수액 | 0원 (등기·배당 분석 기준) |
| 등기 확인일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 담보권은 말소, 상속재산분할 경매가 핵심
등기상 권리관계의 핵심은 과거 담보권들이 이미 말소됐다는 사실입니다. 2000년에 설정된 최금순의 전세권 40,000,000원, 2002년의 근저당권 50,000,000원을 비롯해 이후 금융기관이 설정했던 근저당권들도 모두 말소됐습니다. 현재 유효한 근저당권은 없습니다.
현재 경매개시결정은 갑구 7번에 2026.03.26 접수됐습니다. 등기 목적에는 임의경매개시결정으로 기재돼 있지만, 그 원인은 상속재산분할을 위한 경매 개시결정입니다. 경매신청인 이우석은 현재 지분 3분의 1을 가진 공유자이기도 합니다. 따라서 이를 은행 근저당권의 채무불이행에 따른 일반적인 임의경매라고 해석해서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 높은 신건 최저가
대호프라자아파트는 198세대 규모이며, 본건과 같은 전용 41.22㎡ 면적의 실거래가 확인됩니다. 전체 거래 12건의 평균은 309,833,333원이지만, 오래된 거래까지 포함한 평균보다는 최근 12개월 평균 341,666,666원과 최신 거래 295,000,000원을 우선해 가격을 판단하는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 41.22㎡ | 2층 | 295,000,000원 |
| 2026.07 | 41.22㎡ | 10층 | 370,000,000원 |
| 2026.05 | 41.22㎡ | 10층 | 360,000,000원 |
| 2025.07 | 41.22㎡ | 2층 | 339,000,000원 |
| 2025.07 | 41.22㎡ | 2층 | 339,000,000원 |
| 2023.08 | 41.22㎡ | 2층 | 300,000,000원 |
| 2023.06 | 41.22㎡ | 7층 | 240,000,000원 |
| 2023.06 | 41.22㎡ | 6층 | 280,000,000원 |
| 2023.02 | 41.22㎡ | 3층 | 290,000,000원 |
| 2022.12 | 41.22㎡ | 3층 | 300,000,000원 |
| 2022.10 | 41.22㎡ | 4층 | 270,000,000원 |
| 2022.05 | 41.22㎡ | 9층 | 335,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 41.22㎡ | 3건 | 341,666,666원 |
| 전체 평균 | 41.22㎡ | 12건 | 309,833,333원 |
최근 12개월 거래는 295,000,000원·370,000,000원·360,000,000원입니다. 평균은 341,666,666원이며, 본건 감정가 370,000,000원은 최근 평균의 108.3%에 해당합니다. 최저가가 최근 실거래 평균보다 높아, 신건 가격을 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
특히 가장 최근인 2026년 8월에는 같은 전용면적의 2층이 295,000,000원에 거래됐습니다. 반면 2026년 7월과 5월의 10층 거래는 각각 370,000,000원과 360,000,000원이었습니다. 본건은 3층이므로 고층 거래만을 기준으로 감정가를 정당화하기 어렵습니다. 층별 가격 차이와 개별 호수의 상태를 반드시 감안해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 370,000,000원 가정)
이 사건은 상속재산분할 목적의 경매이며, 확인된 유효 담보권에 대한 배당액은 없습니다. 경매개시결정 신청인 이우석의 채권액은 확인되지 않아 배당 계산에서 제외됐습니다. 따라서 아래는 집행비용을 먼저 공제하고 나머지를 소유자 교부액으로 표시한 추정표입니다. 실제 교부액과 공유자별 귀속액은 경매절차 및 배당·분할 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,980,000원 |
| 1. 경매개시결정 · 이우석 | 미상 | 0원* |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 364,020,000원 |
| 매수인 인수액 | — | 0원 |
* 이우석의 예상배당 0원은 확인된 채권액이 없어 배당 계산에서 제외했다는 뜻이며, 실제 채권이 없다는 확정 판단은 아닙니다. 집행비용 5,980,000원은 추정액입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 인수액 | 소유자 잔여 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 370,000,000원 | 0원 | 364,020,000원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 296,000,000원 | 0원 | 291,056,000원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 236,800,000원 | 0원 | 232,684,800원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 은평구 불광동 소재 서울불광초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 아파트·다세대주택·단독주택·주상용건물·근린상가 등이 혼재하는 주거지역이며, 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 배치돼 있습니다. 단지 내부 도로는 차량 통행이 가능한 포장도로와 연결되며 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 17층 건물 중 3층 아파트입니다. 외벽은 시멘트몰탈 위 페인팅 등으로 마감됐고, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 설치돼 있습니다. 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
- 단지 규모. 2000.09.02 사용승인된 198세대 아파트입니다. 동일 전용면적 실거래는 확인되지만 거래 표본이 많지 않고 층별 거래가격 차이가 있어, 특정 고가 거래만으로 본건의 환금성을 판단하기 어렵습니다.
- 토지 및 규제. 제3종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등에 해당합니다. 토지 공시지가는 6,309,000원/㎡이며, 토지거래허가구역 지정도 확인됩니다.
- 토지거래허가구역. 아파트를 허가대상 용도로 하는 지정기간이 2025.10.20~2026.12.31로 기재돼 있습니다. 경매 취득에 대한 허가 적용·예외 여부, 매수인의 자격 및 이용 의무는 입찰 전 관할 기관에서 확인해야 합니다.
- 환금성. 최근 거래 평균은 과거 거래 평균보다 14.2% 상승했지만, 2026.08 최신 거래는 295,000,000원입니다. 전용 41.22㎡의 소형 아파트라는 특성과 층별 가격 차이를 고려해 매도가격을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 상속재산분할 경매의 성격 확인. 갑구 7번의 경매개시결정 원인은 상속재산분할입니다. 일반적인 근저당권 실행 경매와 절차적 성격이 다르므로 사건기록과 매각조건을 반드시 확인해야 합니다.
- 최저가와 최근 시세 비교. 신건 최저가 370,000,000원은 최근 12개월 평균 341,666,666원의 108.3%입니다. 이 가격을 시세보다 저렴한 경매가격으로 판단해서는 안 됩니다.
- 최신 거래 확인. 2026.08 동일 면적 2층 거래는 295,000,000원입니다. 본건은 3층이므로 10층의 고가 거래와 함께 저층 거래를 중요하게 비교해야 합니다.
- 점유관계 조사. 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자가 누구인지, 전입세대·확정일자·임대차계약·점유권원을 확인해야 합니다. 확인되지 않은 임차인의 대항력은 단정할 수 없습니다.
- 등기상 말소사항 대조. 과거 전세권과 근저당권은 이미 말소됐고 유효 담보권도 확인되지 않습니다. 최종 등기부에서 매각 전 추가 권리 설정이나 변동 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 입찰보증금 및 매각조건. 실제 입찰보증금, 특별매각조건, 매각물건명세서의 비고사항과 공유관계에 관한 절차를 법원 공고 및 사건기록으로 확인해야 합니다.
- 토지거래허가 규제. 아파트를 대상으로 하는 토지거래허가구역 지정이 기재돼 있으므로, 경매 취득에 대한 허가 필요 여부와 예외, 관련 의무를 사전에 확인해야 합니다.
- 관리비 및 인도비용. 체납 관리비 중 매수인에게 승계될 수 있는 공용부분 비용과 점유자 인도·명도에 필요한 비용을 별도로 검토해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정가격 296,000,000원과 2회 유찰 가정가격 236,800,000원을 최근 실거래와 비교하되, 실제 유찰이 확정된 것으로 해석해서는 안 됩니다.
- 원본 서류 재확인. 매각기일 2026.11.03 전에 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 최근 실거래 내역을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 부담은 낮지만, 가격 매력은 부족하다”
서울서부지방법원 2026타경26은 상속재산분할을 위한 경매로, 현재 유효한 근저당권이나 압류가 없고 확인된 등기상 인수권리도 없습니다. 과거 설정된 담보권들은 모두 말소됐습니다. 따라서 등기상 권리 인수 부담은 작습니다. 다만 상속재산분할 경매라는 특수성과 실제 점유·임대관계 미확인이라는 점은 입찰 전에 해소해야 할 과제입니다.
가격은 더욱 신중해야 합니다. 감정가이자 신건 최저가인 370,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 341,666,666원보다 높고, 최신 거래 295,000,000원도 크게 웃돕니다. 최근 거래 평균이 과거보다 14.2% 상승했다는 점은 긍정적이지만, 가장 최근의 낮은 거래가격과 본건의 3층 위치를 감안하면 신건 최저가에 곧바로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
현재 확인된 인수액이 0원이므로, 최저가 기준 실질취득금액은 370,000,000원입니다. 이는 최근 실거래 시세보다 높은 수준입니다. 유찰을 통해 가격이 낮아진다면 재평가할 여지는 있지만, 그때도 최신 거래와 점유·절차상 위험을 함께 검토해야 합니다. 결론은 ‘등기상 권리는 비교적 단순, 점유와 경매 성격은 확인 필요, 신건 가격은 보류’입니다.
